Calcula el coste fiscal de vender tu piso en 2014 o después de la reforma fiscal

Este artículo ha sido sustituido por este más reciente:

Calcula el coste de vender el piso en 2014 o después

Advertencia: el texto de este artículo ha quedado desfasado ¡no sigas leyendo! Si te interesa este tema ve al artículo citado más arriba. Gracias

No sigas leyendo—————————————–

Sé que muchos estabais esperando este artículo para ver cuánto os afecta la reforma fiscal anunciada por el Gobierno en la venta de vuestro piso y poder tomar una decisión acertada y con criterio después de ver los dos “bombazos”, como dice Carlos, que afectarán a las ventas de inmuebles a partir del 1 de enero de 2015:

• Se elimina la aplicación de los coeficientes de actualización (que corrigen la depreciación monetaria actualizando el valor de adquisición) en la transmisión de inmuebles.
• Se elimina también la aplicación de los coeficientes de abatimiento a los activos adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994.

Pero a su vez se bajan los tipos impositivos, y eso nos hace dudar: ¿Vendo antes de fin de año, aunque sea bajando el precio, para no perder los beneficios fiscales (si el piso es antiguo)? o ¿Espero al 2015 o 2016 para aplicar los nuevos tipos impositivos? Estas son las dos preguntas “del millón” que hoy vais a poder resolver con mi maravillosa plantilla que podéis descargar al final de este artículo o bien desde la zona de “Descargas”.

(Ahora puedes ir directamente a la zona de Descargas o bien seguir leyendo y ver porque mi plantilla es mejor)

Está feo que yo me “eche flores” pero ¿Crees que exagero con lo de maravillosa? Aunque no lo creas no me gusta presumir, pero sigue leyendo y sabrás porqué lo digo. Así podrás opinar y dejar tu comentario al final del artículo cuando la uses. Ya sabéis que acepto críticas y sugerencias.

3 Diferencias que hace que mi plantilla sea mejor:

1.- Mi plantilla calcula la tributación en el IRPF comparándola con los 3 años: 2014, 2015 y 2016

Como sabes, la bajada de tipos impositivos es progresiva, por tanto no es lo mismo vender en el 2015 que en el 2016 y si tienes oportunidad de poder aplazar el cobro de la venta podrás incluso obtener un beneficio mucho mayor.

Ten en cuenta que al vender a plazos puedes optar por imputar la ganancia conforme la cobras. Por tanto, puedes firmar la escritura de venta en el 2014 acordando un pago aplazado, así aplicas los coeficientes de abatimiento y los de actualización, pero al cobrar parte en el 2015 y parte en el 2016 podrá beneficiarte también de la bajada de tipos impositivos y tendrás un doble beneficio fiscal. Aunque tengo que reconocer que mi plantilla no recoge el pago aplazado, así que si necesitas ayuda con los cálculos en ese sentido mira el apartado de consultas personales.

Os dejo a continuación los cuadros de los tipos impositivos de las ganancias de patrimonio de la base de ahorro para que veáis la diferencia de la tarifa actual con respecto a la que tendremos en los 2 próximos años y podáis planificar vuestras ventas.

Nota: Hasta ahora la única plantilla que he encontrado en la Red que calcula el efecto de la reforma en la venta de inmuebles es la de “Cinco Días” en su artículo “Calcule el hachazo fiscal que le espera si vende su casa antigua en 2015” y sólo lo calcula para el 2015, pero no para el 2016 como la mía 😉 ni tampoco tiene en cuenta los dos puntos que comento a continuación.

2.- Mi plantilla calcula la tributación de la ganancia exenta por reinversión en vivienda habitual

No olvidéis que la exención por reinversión de la vivienda habitual no desaparece, por tanto si la vivienda que vendes es tu residencia habitual puedes tener exenta parte o toda la ganancia obtenida en función de si inviertes todo el importe obtenido de la venta (una vez descontado el importe del préstamo pendiente y los gastos) en comprar otra vivienda nueva o sólo reinviertes parte. En este último caso mi plantilla te será muy útil ya que es la única (que yo sepa) con la que podrás ver cuanto tributa la ganancia no exenta en cada uno de los años.

3.- Mi plantilla aplica también la bonificación del 50% para inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre del 2012.

Recordar que para incentivar la venta de inmuebles el gobierno estableció un beneficio fiscal para todos los inmuebles que se compraran desde el 12 de mayo del 2012 hasta el final de ese año que deja exenta el 50% de la ganancia obtenida en su posterior venta tanto para residentes, no residentes como sociedades. Para ver más sobre este punto te recomiendo la lectura de mi artículo “3 Motivos para comprar una casa antes de final de 2012”

Plantilla para calcular el coste de vender un inmueble en 2014 o después de la reforma

Y una vez explicadas cuales son las diferencias de mi plantilla con respecto a la única que he encontrado en la Red, os recuerdo las características de mis plantillas para calcular la tributación de la ganancia en el IRPF de la venta de inmuebles:

• Aplica los coeficientes de actualización al valor de adquisición
• Calcular la ganancia reducida para ventas de inmuebles antiguos adquiridos antes del 31/12/1994
• Calcula la ganancia exenta por reinversión cuando se vende la vivienda habitual y se reinvierte en la compra de otra.
• Aplica los tipos impositivos vigentes de la Renta para las ganancias de patrimonio y los nuevos tipos del 2015 y 2016 de la base del ahorro.
• Aplica la exención del 50% para venta de inmuebles que se hayan adquirido entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012.

Observaciones:

• La plantilla de momento no contempla 2 fechas de adquisición diferentes, por tanto si vendéis por ejemplo un inmueble adquirido por herencia (50% al fallecer el padre y 50% al fallecer la madre), debéis introducirlo como dos ventas diferentes, aplicando a cada parte los gastos correspondientes.
• Y tampoco contempla la mejoras realizadas en el inmueble en una fecha diferente, por tanto debéis calcular que % suponen sobre el valor de la venta y calcularlo como dos ventas diferentes.

Descarga: Plantilla para calcular el coste de vender un inmueble en 2014 o después de la reforma

Nota: Sólo tienes que rellenar las casillas sombreadas en amarillo (fechas e importe de venta y de adquisición)

Espero que os resulte de utilidad y me dejéis vuestra opinión cuando la uséis. Si creéis que necesita algún cambio o mejora (aparte de las dos observaciones mencionadas) no dudéis en decírmelo, acepto críticas y sugerencias.

Nota: Todas mis plantillas son gratuitas, si las usas y crees que te han ayudado, recuerda hacer tu donativo para que siga trabajando en el mantenimiento, actualización y diseño de estas y otras nuevas ¡Te estaré muy agradecida por ello!

Por favor, valora mi tiempo y mi trabajo y mantén siempre la referencia del autor. Gracias

Si conoces alguna otra plantilla que quieras recomendar a parte de la referenciada en este artículo, también puedes hacerlo aquí o en el apartado de “Descargas“, todos te estaremos muy agradecidos por ello.

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