¡Por fin! Ya tenemos el texto definitivo de la Ley 26/2014 que reforma el IRPF y podemos saber qué nos conviene más después de los últimos cambios que se han introducido en el Senado y que mejora (aunque sólo sea en parte) lo que os comenté en mi artículo que escribí este verano con un titulo simular a éste de hoy, donde ya os adelantaba una plantilla para hacer los cálculos y que ahora he actualizado de acuerdo con la redacción aprobada y publicada en el BOE de ayer.
Así que el no quiera seguir leyendo, porque ya sepa de que van estas modificaciones o porque simplemente «pasa» de este rollo, puede ir directamente al final de este artículo y descargar la nueva plantilla actualizada para salir de dudas y hacer los cálculos o bien hacerlo a través de mi zona de “Descargas” que procuro mantener actualizada.
Y para aquellos que me seguís de cerca y que os interesa conocer cuales son los cambios que ha habido y cómo os afectan, os informo que de las dos eliminaciones o los dos “bombazos”, que os adelanté en mi artículo anterior que afectaban a las ventas de inmuebles a partir del 1 de enero de 2015, han reducido el efecto fiscal de uno pero han mantenido el otro, como os cuento a continuación.
Eliminan los coeficientes de actualización que corrigen la depreciación monetaria de los inmuebles actualizando el valor de adquisición.
Por mucho que hemos pataleado todos (asesores, profesionales del mundo inmobiliario y gente de la calle) el Gobierno ha mantenido en la redacción final de la Ley la ELIMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE ACTUALIZACIÓN.
Permitirme que me desahogue un poco con vosotros y os diga que esto ES UNA AUTÉNTICA ABERRACIÓN en mi humilde opinión y la otros muchos expertos fiscales que no vemos justificación razonable para ello, salvo la de conseguir una mayor recaudación en las ventas de inmuebles. Pues aunque lo justifique diciendo que no afecta a tanta gente y que el precio de la vivienda ha bajado, todavía queda mucho margen para las viviendas que se compraron a partir del año 1994 hasta ahora y con esto van a gravar no sólo la plusvalía real del inmueble sino también el efecto de la inflación de esos 20 años (que se dice pronto).
Con la aplicación de esos coeficientes convertíamos las antiguas pesetas y euros de esos años a valores actuales multiplicando el valor de adquisición por un coeficiente de actualización, de forma que sólo se gravaba la subida real del valor del inmueble. Pues bien, “se han cargado” esos coeficientes y espero sinceramente que le gobierno que venga detrás tenga un poco más de “luces” y los vuelva a implantar.
Se mantienen los coeficientes de abatimiento con un límite de 400.000€ sobre el valor de venta
Por suerte, gracias a la intervención de la Defensora del Pueblo que pidió un poco de cordura al Gobierno, se ha conseguido mantener la aplicación de los coeficientes de abatimiento para los activos adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994, para todas la ventas que se realicen a partir del 1 de enero de 2015 hasta alcanzar un tope de 400.000€ sobre el valor de venta. Una vez agotado ese límite no se podrá aplicar dichos coeficientes en las ventas siguientes.
Es decir, el límite de los 400.000€ es global para todas las ventas con derecho a aplicación de los coeficientes de abatimiento que se realicen a partir del 1 de enero del 2015 hasta agotarlo. No es individual para cada operación. Y os recuerdo que estos coeficientes se aplican no sólo para los inmuebles, sino también para la venta de acciones y fondos de inversión.
A partir del 1 de enero de 2015, planifica bien las ventas de tus activos antiguos si tienes varios (inmuebles o acciones), ya que puede ser que tengas uno de mayor valor que otro pero si la ganancia obtenida en el 2º es mayor que la del primero, quizás te interese vender antes el 2º dado que los coeficientes de abatimiento reducen la ganancia y sin embargo el límite de los 400.000€ es sobre el valor de venta. Por tanto, si lo aplicas en el de mayor valor puedes perder la oportunidad de aplicarlo en el 2º cuya ganancia es mayor o quizás sólo puedas aplicarlo parcialmente.
Por tanto, este año juega un papel primordial la planificación fiscal ante la bajada de tipos impositivos y el mantenimiento del límite de los 400.000€ para la aplicación de los coeficientes de abatimiento cada vez se hace más complicado saber que interesa más ¿Vendo antes de fin de año aplicando también los coeficientes de actualización y reservo el límite de los 400.000€ para otras ventas que tenga que hace en el futuro? o ¿Espero al 2015 o 2016 para aplicar los nuevos tipos impositivos? ¿Cuál es el ahorro fiscal de vender antes o después de fin de año? ¡Averígualo con mi maravillosa plantilla! 🙂 La puedes descargar desde este artículo (la tienes al final) o bien desde la zona de “Descargas”.
4 diferencias que hacen que mi plantilla de Excel sea la mejor para calcular si interesa vender este año o el que viene:
1.- Mi plantilla calcula la tributación en el IRPF comparándola con los 3 años: 2014, 2015 y 2016.
Como sabes, la bajada de tipos impositivos es progresiva, por tanto no es lo mismo vender en el 2015 que en el 2016 y si tienes oportunidad de poder aplazar el cobro de la venta podrás incluso obtener un beneficio mucho mayor. Otras plantillas sólo hacen la comparativa de 2014 y 2015, la mía compara los 2 años que dura la bajada de tipos impositivos con la actual.
Además, con la nueva actualización (versión 3) le he introducido los nuevos cambios normativos y aplica los coeficientes de actualización con el límite de los 400.000€ teniendo en cuenta el importe aplicado en otra venta anterior.
Ten en cuenta que al vender a plazos puedes optar por imputar la ganancia conforme cobras. Por tanto, puedes firmar la escritura de venta en el 2014 (aplicando los coeficientes de abatimiento y los de actualización) y si cobras parte en el 2015 y parte en el 2016 podrá beneficiarte también de la bajada de tipos impositivos. De esa forma tendrás un doble beneficio fiscal. Aunque tengo que reconocer que mi plantilla no recoge el pago aplazado, así que si necesitas ayuda con los cálculos en ese sentido mira el apartado de consultas personales.
Os dejo a continuación un cuadro con la evolución de los tipos impositivos de las ganancias de patrimonio de la base de ahorro para que veáis la diferencia de la tarifa actual con respecto a la que tendremos en los 2 próximos años y podáis planificar vuestras ventas.
Tributación del ahorro IRPF 2014, 2015 y 2016:
En el 2016 volveremos a tener el tipo mínimo del ahorro que teníamos en el 2011, aunque no volveremos al tipo máximo del ahorro que era el 21%.
2.- Mi plantilla calcula la tributación de la ganancia exenta por reinversión en vivienda habitual
No olvidéis que la exención por reinversión de la vivienda habitual se mantiene sin cambios. Por tanto, si la vivienda que vendes es tu residencia habitual puedes tener exenta parte o toda la ganancia obtenida en función de si inviertes todo el importe obtenido de la venta (una vez descontado el importe del préstamo pendiente y los gastos) en comprar otra vivienda nueva o si sólo reinviertes parte. En este último caso mi plantilla te será muy útil ya que es la única (que yo sepa) con la que podrás ver cuanto tributa la ganancia no exenta en cada uno de los años. Aplicando también los respectivos coeficientes en cada caso y el límite de los 400.000€ si la vivienda es anterior a 1994.
3.- Mi plantilla aplica también la bonificación del 50% para inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre del 2012.
Recordar que para incentivar la venta de inmuebles el gobierno estableció un beneficio fiscal para todos los inmuebles que se compraran desde el 12 de mayo del 2012 hasta el final de ese año que deja exenta el 50% de la ganancia obtenida en su posterior venta tanto para residentes, no residentes como sociedades. Para ver más sobre este punto te recomiendo la lectura de mi artículo “3 Motivos para comprar una casa antes de final de 2012”.
4.- Mi plantilla calcula también la ganancia exenta por reinversión en rentas vitalicias para mayores de 65 años.
Para más información sobre este punto mira el artículo “Si tienes más de 65 años ahorra impuestos reinvirtiendo tus plusvalías en rentas vitalicias”
Además, la plantilla la he mejorado con algunas advertencias y “alarmas” para los usuarios que no tienen conocimientos fiscales con el fin de no inducirles a un error y que no apliquen beneficios fiscales que no les corresponde.
Observaciones:
- La plantilla no contempla 2 fechas de adquisición diferentes. Por tanto si vendéis por ejemplo un inmueble adquirido por herencia (50% al fallecer el padre y 50% al fallecer la madre), debéis introducirlo como dos ventas diferentes, aplicando a cada parte los gastos correspondientes. Lo mismo ocurre cuando se vende una casa construida por uno mismo, ya en este caso el terreno será de una fecha y el fin de obra de otra fecha diferente.
- Tampoco contempla la mejoras realizadas en el inmueble en una fecha diferente, por tanto debéis calcular que % suponen sobre el valor de la venta y calcularlo como dos ventas diferentes.
Aunque para estos temas es mejor solicitar asesoramiento de un experto.
Descarga: Plantilla para calcular el coste de vender un inmueble en 2014 o después.
Espero que os resulte de utilidad y me dejéis vuestra opinión cuando la uséis y si creéis que necesita algún cambio o mejora (aparte de las dos observaciones mencionadas) no dudéis en decírmelo, acepto críticas y sugerencias.
Nota: Todas mis plantillas son gratuitas, si las usas y crees que te han ayudado, recuerda hacer tu donativo para que siga trabajando en el mantenimiento, actualización y diseño de estas y otras nuevas ¡Te estaré muy agradecida por ello!
Por favor, valora mi tiempo y mi trabajo y mantén siempre la referencia del autor. Gracias
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20 comentarios
Muchas gracias por la serie de artículos que has escrito sobre le tema de venta viviendas antiguas y su tratamiento fiscal…me ha sido utilísimo…me bajo la plantilla de excel…
Es más, a medio plazo..uno o dos años es posible que tenga la venta de un bien importante por su tamaño y me plantearía la posibilidad de contar contigo profesionalmente para un asesoramiento al respecto…ya nos pondríamos en contacto…
gracias de nuevo…un saludo…!
Hola, Sería interesante poder introducir en la plantilla, los coeficientes de venta de una vivienda no habitual y que estuviese alquilada, pues es otro factor para el cálculo del impuesto y no se suele comentar mucho sobre ello.
Gracias por la plantilla.
Un saludo.
Diego, agradezco tu comentario, pero los coeficientes son los mismos y tienes una casilla para añadir la amortización del periodo que la vivienda ha estado arrendada.
Un saludo
Me cuesta un poco entender como efectuar los cálculos para saber cuanto he de pagar por la venta de mi casa unifamiliar.
Si le mando por e-mail los datos que tengo,¿ podrá asesorarme para obtenerlos ?
Si éllo contempla algún coste, ¿pdrá decirme cual puede ser?
Gracias por atenderme. Saludos cordiales. JOSE MARIA ROCAMORA
José María, por supuesto que sí! Mande un corre con sus datos y le pasaré el presupuesto.
un cordial saludo.
Buenos días,recientemente he heredado un terreno rustico,su valor fiscal es de 30000€,si vendo por el mismo dinero, como me afecta en la próxima declaración de renta.
Pedro, en ese caso tendrás una pérdida fiscal, al aplicar los gastos de la operación, que te obliga a declarar.
Buenos días,recientemente he heredado junto con mis dos hermanos un terreno rustico cuyo valor catastral es de 17635,74€, su valor real del suelo a dia de hoy es de 78520,14,lo vamos a vender por 90000€.¿Cuanto tenemos que pagar a hacienda?.Muchas gracias y un saludo.
Daniel, en los inmuebles adquiridos por herencia la ganancia patrimonial se calcula por diferencia entre el valor de venta y el valor de adjudicación declarado en el Impuesto de sucesiones. Introduce esos valores en la plantilla de Excel y si necesitas ayuda mira el apartado de consultas personales
Enhorabuena Pilar. Tu blog es muy bueno, proporciona una gran ayuda.
Gracias
Muchísimas gracias José Ignacio!!!
vendo mi vivienda este mes, la compre en 2002 por 120.000 eur.con hipoteca de 120.000 y la vendo por 110.000,está a nombre de mi hija y el mio 50%, yo tengo más de 65 años y no pienso en reinvertir, calculo que tendré unos gastos alrededor de los 100.000e. 92.000 de hipoteca y el resto gastos notariales etc.cuanto me supondrá pagar a Hacienda a mí y mi hija muchisimas gracias por toda la información, un saludo
Nani al vender con pérdidas no tendrás que pagar nada en la renta por la venta, pero como las pérdidas te obligan a presentar la declaración es posible que tengas que pagar por otros conceptos.
Quiero vender mi casa que es mi residencia habitual, comprada el 1998 en 2015 por 250.000€ y reinvertir parte de la venta en otra vivienda para mi residencia habitual, valorada en 50.000€.
¿Cómo me van a afectar el tema impuestos?
Muchas gracias
Luis Guerrero ¿has usado la plantilla que tienes en mi zona de descargas? Si no te aclaras o necesitas ayuda mira el apartado de consultas personales y solicita presupuesto.
Pilar en caso de un mayor de 65 años dona a su hijo un inmueble, en renta ese beneficio entre comillas ya q no hay dinero de por medio, como se trataria? Ha cambiado algo al igual q la compraventa?
Ana, en Renta tributa igual la donación que la transmisión por venta. Por tanto, le afectan de igual manera los cambios en cuanto a la eliminación de los coeficientes de actualización y el límite de los 400.000€ para la aplicación de los coeficientes de abatimiento. Además, con el inconveniente de que no puede aplicar la exención por reinversión en rentas vitalicias.
Una pregunta. Con la eliminación de los coeficientes de actualización, si se mantiene el precio de venta, en principio el impuesto a pagar a partir de 2016 sería el mismo para todos los años ¿no?. Quiero decir, si voy a vender por 100.000.-€, me da igual hacerlo en 2017 que en 2018 porque como no se actualiza el valor ni varía el tipo impositivo, pagaría lo mismo. ¿estoy en lo cierto?
Pepito, si el inmueble es posterior al 31/12/1994 sí es lo mismo vender en el 2016 o en los años siguientes si no cambia de nuevo la norma. Pero si es anterior a esa fecha conforme pasa el tiempo se va diluyendo el efecto de los coeficientes de abatimiento y la tributación será mayor.
Pilar tienes razón en cuanto que es una aberración. Se han cargado el concepto básico en matemáticas financieras. Y ahora que decimos a los alumnos?, que un euro de hace 15 años es lo mismo que del 2014?. Es increíble cómo nos han llamado idiotas a la cara y no pasa nada.
Un saludo y gracias por tu Blog.