Calcula cuanto pagarás en tu Renta por vender un piso en 2015 o 2016 42


Calculo del impuesto a pagar por la venta de la casa

¡Por fin! ¡Ya está aquí! Ya podéis calcular con mi maravillosa plantilla de Excel cuánto tendréis que pagar en el IRPF por la venta de una vivienda en el 2015 con los nuevos tipos impositivos que se aprobaron hace una semana con el RDL 9/2015 que se aplican para todo el año 2015 y los del 2016 que son los siguientes:

Tipos IRPF 2015 del ahorro

Tipos IRPF 2016 ahorro

Si ya conoces mis plantillas, puedes ir directamente al final del artículo y descargarla o bien puedes hacerlo desde la zona de descargas. Y si no las conoces, te invito a que sigas leyendo para que no pienses que soy una prepotente y sepas porque mi plantilla es tan maravillosa 😉

4 Características que hacen que mi plantilla de Excel sea la mejor:

1.- Calcula la tributación en el IRPF comparando los años 2015 y 2016.

Como sabes, la bajada de tipos impositivos es progresiva, por tanto no es lo mismo vender en el 2015 que en el 2016 y si tienes oportunidad de poder aplazar el cobro de la venta podrás obtener un pequeño ahorro fiscal para pagar al menos los gastos de la notaría o parte de la plusvalía municipal 🙂

Además, incluye todos los nuevos cambios normativos y aplica los coeficientes de abatimiento con el límite de los 400.000€ teniendo en cuenta el importe aplicado en otra venta anterior. Este cambio normativo lo expliqué en mi artículo “Calcula el coste de vender el piso en 2014 o después“, en el que también advertí de la eliminación de los coeficientes de actualización a partir del 01/01/2015. Por eso la bajada de impuestos, de la que tanto presume nuestro actual Gobierno, no es más que el “chocolate del loro”. Un engaño más camuflado entre tantos otros.

2.- Calcula la tributación de la ganancia exenta por reinversión en otra vivienda habitual

Exención por reinversión en vivienda habitualNo olvidéis que la exención por reinversión de la vivienda habitual se mantiene sin cambios. Por tanto, si la vivienda que vendes es tu residencia habitual puedes tener exenta parte o toda la ganancia obtenida en función de si inviertes todo el importe obtenido de la venta (una vez descontado el importe del préstamo pendiente y los gastos) en comprar otra vivienda nueva o si sólo reinviertes parte. En este último caso mi plantilla te será muy útil ya que es la única (que yo sepa) con la que podrás ver cuánto tributa la ganancia no exenta en cada uno de los años, aplicando también los coeficientes de abatimiento con el límite de los 400.000€ si la vivienda es anterior a 1994.

3.- Aplica la bonificación del 50% para inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre del 2012.

Recordar que para incentivar la venta de inmuebles el gobierno estableció un beneficio fiscal para todos los inmuebles que se compraran desde el 12 de mayo del 2012 hasta el final de ese año que deja exenta el 50% de la ganancia obtenida en su posterior venta tanto para residentes, no residentes como sociedades. Para ver más sobre este punto te recomiendo la lectura de mi artículo “3 Motivos para comprar una casa antes de final de 2012”.

4.- Calcula también la ganancia exenta por reinversión en rentas vitalicias para mayores de 65 años.

Rentas vitalicias mayores de 65 años invirtiendo sus ahorrosPara más información sobre este punto mira el artículo “Si tienes más de 65 años ahorra impuestos reinvirtiendo tus plusvalías en rentas vitalicias

Además, la plantilla  incluye advertencias y “alarmas” para los usuarios que no tienen conocimientos fiscales con el fin de no inducirles a un error y que no apliquen beneficios fiscales que no les corresponde.

Observaciones:

  • La plantilla no contempla 2 fechas de adquisición diferentes. Por tanto si vendéis por ejemplo un inmueble adquirido por herencia (50% al fallecer el padre y 50% al fallecer la madre), debéis introducirlo como dos ventas diferentes, aplicando a cada parte los gastos correspondientes. Lo mismo ocurre cuando se vende una casa construida por uno mismo, ya en este caso el terreno será de una fecha y el fin de obra de otra fecha diferente.
  • Tampoco contempla la mejoras realizadas en el inmueble en una fecha diferente, por tanto debéis calcular qué porcentaje suponen sobre el valor de la venta y calcularlo como dos ventas diferentes.

Aunque para estos temas es mejor solicitar asesoramiento de un experto.

plantilla de excelDescarga: Plantilla para calcular el coste de vender un inmueble en 2015 o 2016.

Espero que os resulte de utilidad y me dejéis vuestra opinión cuando la uséis y si creéis que necesita algún cambio o mejora (aparte de las dos observaciones mencionadas) no dudéis en decírmelo, acepto críticas y sugerencias.

Nota: Todas mis plantillas son gratuitas, si las usas y crees que te han ayudado, recuerda hacer tu donativo para que siga trabajando en el mantenimiento, actualización y diseño de estas y otras nuevas ¡Te estaré muy agradecida por ello!

Por favor, valora mi tiempo y mi trabajo y mantén siempre la referencia del autor. Gracias

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Acerca de PILAR

Soy Licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Murcia. Auditora inscrita el el ROAC. Master en Contabilidad y Auditoría de Cuentas por el Instituto Universitario de Gestión Empresarial de la Universidad de Valencia. Master en Asesoría Fiscal por la Fundación Universidad Empresa de Murcia. He trabajo siete años en una de las seis primeras firmas de Auditoria y Asesoramiento Legal y Fiscal españolas. En la actualidad, desde 2001, desempeño funciones de mi especialidad en una entidad financiera. Y el resto del tiempo, divulgo parte de mis conocimientos en este Blog para ayudaros un poco a entender el complejo mundo de los impuestos y ofrezco mis servicios como asesora fiscal freelance.


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42 Comentarios en “Calcula cuanto pagarás en tu Renta por vender un piso en 2015 o 2016

  • margariat yusta

    Hola Pilar, te agradezco esta ayuda, me ha sido muy útil para hacerme una idea de la plusvalia a pagar. Gracias. Ahora tengo la duda de si la venta de una 2ª vivienda reinvirtiendo casi todo el importe en la hipoteca que tengo para mi vivienda habitual, ¿no tendria alguna rebaja en la plusvalia fiscal?Gracias de nuevo

    • PILAR Autor

      Hola Margarita, la plantilla ya contempla la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando la vivienda que vendes es tu residencia habitual. Sólo tienes que introducir el importe reinvertido. Si necesitas ayuda personalizada mira el apartado de consultas.
      Gracias por tu comentario.

  • Nacho

    Hola Pilar .
    Lo primero darte las gracias por la plantilla. Tenía una duda y agradecería mucho si me pudieras ayudar. Si vendo un piso que no es mi vivienda habitual, y reinvierto parte de las plusvalías en cancelar la hipoteca de mi vivienda habitual, ¿tendría que pagar impuestos de esa parte de dinero reinvertido?
    Por si aplica en este casa, comentar que soy mayor de 65 años.

    Muchas gracias por adelantado.
    Un saludo

    • PILAR Autor

      Nacho, lo siento pero NO puedes aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en este caso, al no ser tu residencia la vivienda que has vendido y tampoco afecta la edad.
      Un saludo

  • Alfonso

    Hola Pilar . En primer lugar muchas gracias por la hoja . Es estupenda.Una pregunta Pilar.¿ Qué gastos son deducibles para incrementar el precio de adquisición?. En concreto me refiero a los gastos de rehabilitación.Yo entiendo que sí .Gracias

    • PILAR Autor

      Si Alfonso, los gastos de rehabilitación incrementan el valor de adquisición, pero debes tener facturas para acreditarlo y no confundirlo con los gastos de reparaciones (suele ser un error muy corriente).
      Saludos y gracias por dejar tu opinión.

  • Francisco Jimenez

    Muy buenas. El año pasado vendí una vivienda el día 14/06/2015. Fue comprada el día 11/11/2010. El valor de compra, con gastos incluidos fue de 110.000€. El de venta , con gastos 104.000€. Mi pregunta es si este año tengo que pagar por la venta. La cantidad cancelada fue de 88.000€. Muchas gracias

  • José Moreno Fernández

    Pilar:
    Eres de gran ayuda para los que necesitamos información. He descargado la plantilla y me pide CONTRASEÑA.¿ Qué tengo que poner? Gracias.

  • RAQUEL

    Hola Pilar: tus tablas son fantásticas, te doy mas sincera enhorabuena.
    Tenia un problemilla pero me he dado cuenta del error mío jeje.
    Una duda cielo, con el cambio que hubo en la reforma fiscal….si un terreno costo en 1986 unos 10000 euros al cambio y ahora se vende por 180000.. se siguen pudiendo aplicar algún coeficiente reductor?? si verdad?? es que no estaba segura y sino habrá que pagar un montón claro. muchísimas gracias de antemano. un cordial saludo:

    • PILAR Autor

      Raquel, me alegro de que hayas podido usar la plantilla y te haya resultado de utilidad. Como verás al ser un inmueble de 1986 te deja gran parte de la ganancia exenta por los coeficientes reductores de “abatimiento”.
      Un saludo

  • Jaume

    Hola,
    Respeto a la hipoteca, el importe que teniamos pendiente por devolver al banco i que hemos tenido que pagar para vender. Lo hemos de considerar menos beneficio?
    Gracias

  • ALFONSO

    GRACIAS POR LA PLANTILLA, me ha resultado de mucha utilidad. Me surge la siguiente duda, he vendido la vvda. habitual el 11-02-2016 y cumplo los 65 años en Agosto de este año 2016. Cuándo haga la declaración de la renta del ejercicio 2016 ¿podré deducirme por ser mayor de 65 años? ya que cuando haga la declaración de la renta ya los tendré o no podre hacerlo porque se tiene en cuenta la fecha de compra, que es anterior a los 65 años?.
    Gracias

    • PILAR Autor

      Alfonso, me alegro de que haya usado la plantilla!! En cuanto a su consulta, debe saber que se tiene en cuenta la edad en el momento de la transmisión y no la de fin de año. Por tanto, tenía que haberse esperado unos meses hasta cumplir los 65 años para escriturar la venta y así tendría exenta la ganancia en el IRPF.
      Saludos

  • Ramón Muñoz

    Hola Pilar, lo primero agradecer tu trabajo y tu tiempo. No se si te saldrá duplicado este mensaje, pues he hecho una limpieza de ordenador y el anterior no lo veo.

    Expongo mi duda. En el valor de compra en la venta de una vivienda heredada con nuevas escrituras a nombre de los herederos, ¿que valor se debe poner?. El valor de compra por parte de mis suegros en el año 1976 (1.200.000 pts) o el valor de las nuevas escrituras junio 2011 (160.000€) valor a criterio de la notaria. Mis suegros fallecieron en enero 2008 y diciembre 2010.

    Gracias de antemano

  • Gustavo

    Hola estoy intentado usar la plantilla para el cálculo del irpf pero me dice que no la puedo modificar y está protegida cuando pongo las cantidades. Al quitarle la protección me pide una contraseña. esto es así?

    Gracias y un saludo.

  • David

    Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual en el 2016, ¿se mantiene a excepción total por las ganancias obtenidas como se sucedía en 2015?

    Gracias

  • Jose Manuel

    Tengo una duda,compre un solar que me costo 30.000€ en 2005 y lo hipoteque para una casa que al final nunca se acabo por problemas, ahora lo tengo en venta y me ofrecen 150.000€ pero tengo una hipoteca sobre el de 80.000€, si lo vendo solo pagaría por 70.000€ verdad porque el resto se destina a cancelar la deuda, eso es así.

  • María José García

    Una pregunta: Si compré una vivienda en el 96, Además del 10% de gastos de notaría registro etc, ¿se considera gasto los intereses abonados y los gastos de hipoteca? Esto en el caso que ya se canceló la hipoteca hace cinco años.

    Gracias

  • Eduardo

    Hola Pilar, he usado tu plantilla para calcular la venta de una casa adquirida en 1970 y sale un importe de reducción inferior a los 400.000 euros que es el importe máximo de abatimiento respecto de los inmuebles adquiridos con fecha anterior a 31/12/1994, cuando la ganancia bruta de la venta es de 700.000 euros, ¿porque razón no se alcanza ese tope?, ya que esta es la única venta realizada a partir del 01/01/2015, es decir no ha habido ninguna otra plusvalía, y dado que es un inmueble tan antiguo, adquirido antes de 1986, ¿no habría que deducir de la ganancia bruta dicho tope máximo de 400.000 euros ?,gracias de antemano Pilar.

    • PILAR Autor

      Eduardo, el límite de los 400.000€ no se aplica sobre la ganancia sino sobre el valor de venta. Por tanto, si vendes en 600.000€ sólo la parte proporcional de ganancia que corresponde a los primeros 400.000€ del valor de venta son los que se reducen.
      El cálculo es bastante complejo ¡incluso a mi me llevo tiempo entenderlo para hacer la plantilla!
      Te copio parte de la Disposición Transitoria 9ª para que veas que el límite es sobre el valor de venta y no sobre la ganancia (es un error común pensar eso):
      Cuando sea superior a 400.000 euros la suma del valor de transmisión del elemento patrimonial y la cuantía a que se refiere la letra b) anterior, pero el resultado de lo dispuesto en la letra b) anterior sea inferior a 400.000 euros, se practicará la reducción señalada en la letra c) anterior a la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 que proporcionalmente corresponda a la parte del valor de transmisión que sumado a la cuantía de la letra b) anterior no supere 400.000 euros.
      Espero haberte ayudado. Saludos

  • Antonio

    Primero dar las gracias por la gran utilidad de la plantilla, me gustaría saber si existe diferencia entre la compraventa de una vivienda cuya hipoteca se destinó integramente a su adquisición en el momento de la compra, y de viviendas en las que hubo una ampliación de hipoteca entre la compra y la venta, y como afectaría al cálculo.

    • PILAR Autor

      Antonio, la hipoteca sólo afecta en el cálculo del importe que hay que reinvertir cuando se vende la vivienda habitual y se reinvierte en la compra de una nueva. Es decir, sólo afecta para el cálculo de la exención por reinversión de la vivienda habitual. Pero no altera la ganancia o la pérdida obtenida para el resto de inmuebles o si se vende la vivienda y no hay reinversión.
      En cuanto al porcentaje, evidentemente si la hipoteca no se destinó al 100% a la compra de la vivienda habrá que tener en cuenta sólo el porcentaje utilizado para ello y no todo.
      Gracias por tu comentario, me alegro de que la plantilla te haya ayudado.
      Saludos

    • PILAR Autor

      Alberto, tal y como pone en la definición de las casillas, debes introducir los importes con sus gastos incluidos. No hay una casilla especifica para los gastos. Por tanto, en la casilla del importe de venta, debes introducir el importe de la venta menos los gastos y la casilla del importe de la compra debes introducir el coste del inmueble según la escritura más todos los gastos que pagaste (impuestos, notaría, registro, etc.)
      Si lo haces bien, el cálculo será correcto.
      Gracias.

      • Javier

        Hola pilar, en el importe que reinviertes debo poner el dinero que procede de la venta o el valor del inmueble que compro? Lo pregunto porque para poder vender tuve pagar una ampliacion de la hipoteca y para la compra de la nueva vivienda no tenia sufiente para reinvertir y tuve que pedir una parte . Solo cuenta la parte que pago con el dinero de la venta o tambien el que he pedido al banco.