Artículo revisado el 01/12/2015
Si reinvierto el dinero de la venta en comprar otra vivienda, con el cambio normativo del 2012, ¿puedo aplicar la exención por reinversión de la 
vivienda habitual aunque ya no tenga derecho a deducción por la nueva vivienda? SÍ.
El cambio normativo afecta SÓLO a la deducción por adquisición de la vivienda habitual nueva, pero NO a la exención por reinversión, ya que ésta no ha cambiado.
Por tanto, voy a recordaros brevemente en que consiste la reinversión para los que no lo tengáis claro:
Si no reinviertes el dinero de la venta en comprar otra vivienda, debes hacer el cálculo para saber CUANTO PAGAR POR LA VENTA DE LA VIVIENDA o bien usar mis plantillas de la zona de descargas.
Pero, si reinviertes todo o parte del dinero obtenido de la venta en comprar otra vivienda en el plazo de 2 años, la ganancia quedará exenta en la misma proporción en que inviertas el dinero. Es decir, si reinviertes todo, queda exento el 100%, pero si reinviertes, por ejemplo el 60% (el resto lo gastas en muebles u otras cosas), sólo tributarás por el 40% de la ganancia obtenida.
Nota 1: Si al vender la vivienda, utilizamos parte del dinero en amortizar el préstamo pendiente que le queda (para entregarla libre de cargas), el importe que debemos reinvertir es lo que nos queda una vez cancelada la deuda.
Vamos a verlo con un ejemplo:
Si en el 2011 vendemos por 140.000€ la vivienda que me costó en el año 1998 60.000€ y con el dinero de la venta cancelo el préstamo que le queda de 20.000€, ¿Cuánto debo reinvertir para que la venta quede totalmente exenta? 120.000 euros.
140.000€ (importe de la venta) – 20.000€ (importe que cancelo del préstamo) = 120.000€
De esta forma, si compro una vivienda en 2011 o en los dos años siguientes e invierto los 120.000€ y el resto lo financio habré cumplido el requisito de la reinversión y tendré exenta toda la ganancia obtenida.
Nota 2: Por supuesto, al importe de la venta se le descuentan los gastos e impuestos pagados por la venta antes de hacer dicho cálculo. Es decir, reinvertimos el dinero que nos queda después de amortizar el préstamo y pagar los gastos correspondientes.
Si todo esto te resulta muy complicado y no quieres complicarte la vida, utiliza las plantillas gratuitas «de andar por casa» de la zona de descargas para calcular el impuesto por la venta de un inmueble.
El que la ganancia quede totalmente exenta por reinversión, no quiere decir que no tengamos que declararla.
Acogerse a la exención por reinversión es una opción voluntaria que debe ejercer el contribuyente y manifestarlo en la declaración de la Renta, haciendo constar el importe que reinvierte en el ejercicio o el importe que se compromete a reinvertir en los dos ejercicios siguientes. Salvo que no estemos obligados a presentar la Renta, ya que al estar la ganancia exenta no obliga a declarar.
Por tanto, si no realizas la compra de la nueva vivienda en el mismo año y tienes pensado reinvertir el dinero de la venta, cuando hagas la declaración de la Renta no olvides marcar en el programa PADRE la casilla de la reinversión en vivienda habitual y poner el importe que te comprometes a reinvertir. De esta forma, el programa Padre te calcula la parte de la ganancia exenta por reinversión.
Y no olvides cumplir el requisito de trasladar tu residencia habitual a la nueva casa o de lo contrario tendrás que hacer una declaración complementaria pagando lo que no pagaste entonces.
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Un saludo.
15 comentarios
Hola ya sé que es tarde, pero tengo fe de que me puedas contestar. Va a hacer dos años que vendimos y compramos una casa, el caso es q vamos a volver a vender, y comprar, pero con pérdidas económicas, que se supone que debería de pagar a Hacienda?. Muchas gracias por tus consejos y sabiduría
Gema, te aconsejo que lea mi artículo «cuanto pago a Hacienda si vendo con pérdidas»
Hola
En el articulo no se menciona una cláusula que es muy importante. Según algunos artículos que he leído resulta que la ganancia resulta exenta de tasas solo cundo has vivido en el piso como residencia habitual por al menos 3 años . Me podrías confirmar que esta regla existe y es todavía en vigor? Yo compré en agosto 2015 y si vendiera mañana tendría que pagar ?
Gracias
Pablo, ese requisito no ha variado y está mencionado en otros artículos de este blog y en algunas respuestas que puedes leer.
Así que, en tu caso NO puedes aplicar la exención por reinversión por no haber residido en esa vivienda durante 3 años, salvo que el motivo del cambio de domicilio sea por traslado laboral, separación, o algún otro motivo recogido en la Ley.
Hola Pilar, yo he comprado primero y venderé después seguramente en el 2017, la compra la he realizado en efectivo, tengo derecho a la exención, aunque no solicitara una hipoteca para la compra y recupere mis ahorros invertidos en la nueva una vez venda la antigua, no he utilizado financiación ajena.
Saludos.
David si lees mi artículo «Las 9 claves de la exención por reinversión cuando se compra antes de haber vendido«, verás que desde la Resolución TEAC, de 11 de septiembre de 2014, ya no hace falta que el dinero invertido en la nueva vivienda sea el mismo dinero obtenido de la venta. Por tanto, tienes derecho a aplicar la exención por reinversión siempre y cuando cumplas el resto de requisitos.
Saludos
Hola pilar tienes una hoja de excel muy currada y me ha servido de gran ayuda, pero tengo una duda si inviertes las ganacias en suelo urbano para hacer una casa tambien esta exento o no muchas gracias.
Gracias Paco, me alegro de que te haya ayudado. En cuanto a tu consulta, si la vivienda que has vendido era la vivienda habitual puedes reinvertir el dinero en la compra del solar y en la construcción de una nueva vivienda, pero tienes que tener el fin de obra de la vivienda nueva antes de que venza el plazo de los 2 años.
Un saludo
Hola, Pilar,
He vendido un piso en marzo de 2016, y voy a escriturar otro que ya he comprado en los próximos meses. Se trata en ambos casos de residencia habitual. ¿Debo hacerlo constar en la declaración de 2015 que presentaré este año 2016? Es para tener la exención total o parcial por residencia habitual.
Gracias de antemano,
Fernando
Hola Fernando, como lo has vendido en el 2016 (no en el 2015) tendrás que declarar la venta y la reinversión en la Renta del 2016 que se presentará el año próximo, no en ésta.
Saludos
gracias por tus comentarios, ellos me ayudaran, en la declaración tributaria anual
Estoy utilizando la herramienta para el calculo de las ganancias patrimoniales pero me pide una clave para introducir el importe de la reinversión, como puedo obtenerla.
Un saludo, y enhorabuena por tu pagina.
Jorge, sólo tienes que rellenar las casillas de amarillo, las que están protegidas con clave se calculan solas. Por favor, prueba de nuevo. Gracias
Vendi mi vivienda habitual el 30/05/12 y en la ddeclaración de ese año me acogi al derecho de reinversion. Al pasar los dos años no reinverti. Como y en que periodo hay que declarar y pagar. Ya que lo declare el una complementaria el 26/06/14 y ahora me reclama hacienda una sanción presentar un año tarde???
Fátima, ¿marcaste la casilla 122 en la página 2 de la declaración complementaria? No deben sancionarte por haber regularizado la Renta correctamente mediante declaración complementaria sin requerimiento previo por parte de Hacienda, ya que ese es el procedimiento regulado en la Ley y el Reglamento para estos casos. Por tanto, debes recurrir la sanción y solicitar que te la anulen ya que no ha existido incumplimiento por tu parte.