3 Motivos para comprar una casa antes de final de 2012

Si estás pensando en comprar una casa, quizás sea este el momento para hacerlo. No voy a entrar a analizar el precio de las viviendas, ni la situación del mercado inmobiliario, ya que para eso hay otras páginas dedicadas a ello.

Mi intención  con este artículo es resaltar los tres beneficios fiscales que hay para comprar una vivienda antes de final de año y que he dejado reflejados en la infografía, ya que los tres desaparecerán cuando nos tomemos las uvas el 31 de diciembre.

No olvides tener en cuenta los 3 puntos que comento a continuación para tomar tu decisión a la hora de invertir tus ahorros en la compra de una vivienda. Valora el ahorro fiscal de comprar antes de fin de año o el coste de hacerlo después:

1.- SUBIDA DEL IVA DEL 4% AL 10%

El IVA reducido de las viviendas que se estableció en el 4% a mediados del año pasado, se acaba a final de este año, pasando a tributar la compra de viviendas nuevas al tipo reducido del 10%.

Este es el motivo más conocido por todos, ya que:

El coste fiscal es muy elevado.

Aunque es obvio,  conviene resaltarlo. El 6% de diferencia en el tipo impositivo del IVA es mucho dinero cuando se refiere a compras tan significativas. Por ejemplo, si compramos antes de fin de año una vivienda por valor de 200.000€ pagaremos 8.000€ de IVA en total, mientras que si la compramos a partir del 1 de enero del 2013 pagaremos 20.000€, es decir tendremos un ahorro fiscal de 12.000€ por el cambio del IVA.

El efecto fiscal es inmediato:

Se devenga en el momento del pago por  los anticipos que vamos realizando al promotor. Por tanto, si no podemos escriturar la vivienda antes de fin de año, porque no está terminada, calcula el ahorro fiscal de anticipar el pago en la medida de lo posible. De esta forma, te ahorras el 6% de todos los pagos anticipados que realices antes del 31 de diciembre.

Recuerda que:

– Da igual el destino que le demos a la vivienda.

El IVA reducido del 4% se aplica a todos los inmuebles que puedan ser utilizados como vivienda, con independencia del uso que se le dé. Por ejemplo, si eres autónomo puedes beneficiarte del IVA reducido para la compra de un piso para tu oficina o para alquilar. Pero, no se aplica el IVA reducido a los locales, ni terrenos.

– El IVA reducido se aplica también a las plazas de garaje que se compren conjuntamente con la vivienda hasta un máximo de 2.

– El cambio de IVA no afecta a las viviendas compradas a particulares.

El IVA solo afecta a las viviendas nuevas, es decir, las compradas directamente al promotor o al constructor. Las viviendas compradas de segunda mano, están exentas de IVA y tributan en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales  según los tipos establecidos por cada comunidad autónoma. Salvo que tanto el que vende como el que compra sea un empresario o profesional y lo vaya a dedicar a la actividad, en cuyo caso puede renunciar a la exención del IVA. De esta forma, no sólo paga un impuesto menor, sino que además lo recupera al 100% al deducirlo del IVA facturado en sus declaraciones trimestrales o mensuales.

2.- Exención del 50% de las ganancias en caso de venta.

Todos los inmuebles urbanos comprados entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012 tienen exenta (cuando se vendan) el 50% de la ganancia obtenida, tanto para residentes en el IRPF, no residentes en el IRNR y sociedades.

Este beneficio fiscal es menos conocido, quizás porque no es tan inmediato como el IVA, pero tal y como está la economía, nunca sabe uno cuando va a tener que vender sus propiedades, bien por que no pueda hacer frente al pago o bien por cualquier otro motivo, cambio de residencia, matrimonio, etc.

Continuando con el ejemplo anterior, si la vivienda que compramos en 200.000€, la vendemos en el 2013 por 210.000€, obviando los gastos para no complicar el ejemplo, tendremos una ganancia de 10.000€ de la cual quedan exentos 5.000€ (el 50%) y por tanto, pagaremos en Renta 1.050€ (el 21% de los 5.000€ no exentos). Sin embargo, si la vivienda la compramos en 2013 y vendemos después, pagaremos en Renta 2.260€ (6000€ x 21% + 4000€ x 25% = 1.260 + 1000). Es decir, el ahorro fiscal es de 1.210€, más del 50%, porque recordar que este año 2012 y 2013 las ganancias patrimoniales tributan a la escala progresiva que va desde el 21% al 27% y por tanto, a mayor ganancia mayor es el beneficio fiscal obtenido, como podéis ver en la tabla de tipos impositivos del IRPF:

Es importante destacar que:

• Se aplica a todos los inmuebles urbanos

La norma se refiere en general a inmuebles urbano sin distinción. Por tanto, la exención del 50% de la ganancia, se aplica sin distinción a todas las viviendas, plazas de garajes, locales y terrenos urbanos.

• Da igual el destino del inmueble.

Es indiferente que la vivienda sea la habitual o no, que se haya comprado como inversión para alquilar o para destinarlo a una actividad económica.

•  No se exige mantenerlo un periodo de tiempo determinado.

Sólo se exige que el inmueble se haya comprado entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, pero es indiferente el momento de la venta.

2 requisitos para evitar fraudes o abusos de la norma

Para prevenir el fraude y los abusos, la normativa establece dos claros requisitos que deben cumplir las transmisiones de inmuebles para que tengan derecho a la bonificación del 50%:

– Que se adquiera a título oneroso (NO gratuito), es decir, que se haya comprado a un tercero y no se haya adquirido por donación.

– Que NO se compre o se venda al cónyuge o a un familiar en línea directa o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el 2º grado incluido, estos son: padres, hijos, hermanos, abuelos, nietos, cónyuge, suegros y cuñados.

¿Cómo se calcula la ganancia exenta por reinversión?

En el caso de que la vivienda vendida sea la vivienda habitual,  y resulte aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual, se aplica primero la exención del 50% de la ganancia obtenida y del otro 50% de la ganancia quedará exenta la parte proporcional que corresponda a la cantidad reinvertida.

3.- Eliminación de la deducción por adquisición de vivienda

Aunque, todavía no han quitado la deducción por adquisición de vivienda habitual, el Gobierno actual ya anunció su futura eliminación en la exposición de motivos del Decreto-Ley 20/2012, en el que quitó la compensación fiscal que tenían las viviendas adquiridas antes del 20/01/2006, que consistía en un porcentaje adicional de deducción en la cuota, calculado por la diferencia entre la deducción del 15% y la vigente en aquella fecha (20% sobre los primeros 4.500 euros y el resto era el 15% igual).

Por tanto, partiendo de la supuesta eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual a partir del 31 de diciembre y suponiendo que mantengan la deducción en los términos actuales para las viviendas adquiridas antes de esa fecha (punto que no está nada claro todavía), el ahorro fiscal es 1.356€,  un 15% anual de todos los pagos realizados de la compra y su financiación hasta un máximo de 9.040 euros por declaración. De forma que, un matrimonio que declaren de forma individual, la deducción puede llegar a 2.712€ entre los dos (15% de 9.040€ cada uno).

Además, no debemos perder de vista como quedarán las deducciones autonómicas por compra de vivienda, sobre todo en las Comunidades que reciban fondos del Estado para equilibrar sus presupuestos.

¿Estás pensando en comparte alguna vivienda? ¿Has calculado ya cual es tu ahorro si lo compras antes de fin de año? ¿Conocías los 3 beneficios fiscales? ¿Conoces algún beneficio más? Déjanos tu comentario, tu opinión o tu experiencia, todos estaremos muy agradecidos por ello. Entre todos podemos aprender más. Compartir es vivir.

Nota: Este artículo, como la mayoría de los que escribo en este blog de «Impuestos para andar por casa», están dedicados a personas físicas, ya que entiendo que las sociedades tienen sus asesores fiscales y deben acudir a ellos para resolver las dudas y ver cuales son los beneficios fiscales y los requisitos que deben cumplir. Aunque también hay muchos blogs de profesionales dedicados a la fiscalidad de las sociedades donde poder documentarse.

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