3 PASOS PARA CALCULAR CUANTO PAGAR POR LA VENTA DE LA VIVIENDA 125


Artículo actualizado el 01/12/2015

Si quieres, puedes aprender a calcular cuanto hay que pagar en la Declaración de la Renta por la venta de un inmueble, que “gracias” (lo digo con ironía) a la última reforma fiscal lo han dejado mucho más sencillo (en sólo 2 pasos), perjudicando gravemente a todos los contribuyentes y espero que recapaciten.

aprender en 3 pasos

1º Paso: Cálculo del valor de adquisición actualizado.

Antes (hasta el 31/12/2014) para calcular el valor de adquisición multiplicábamos el coste de adquisición* de la vivienda por un coeficiente de actualización según el año de adquisición.

*El coste de adquisición incluye todos los gastos de la compra, es decir, incrementan dicho valor antes de aplicar el coeficiente. Entre los gastos de compra habituales que debéis tener en cuenta son: el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se pagó por la compra, según fuera nuevo o de 2ª mano, notaría, registro de la propiedad y comisión de agencia inmobiliaria.

Sin embargo, nuestro “querido” Gobierno del PP ( activo tono de ironía), se le ha ocurrido la “brillante” idea de eliminar estos coeficientes que corregían el efecto de la inflación. Te recomiendo que leas mi artículo “Calcula el coste de vender el piso en 2014 o después“. Así que ya puedes olvidarte de este primer paso y pasar al segundo.

2º Paso: Cálculo de la ganancia

calculos sencillos Por tanto, siguiendo con nuestro ejemplo anterior:

La ganancia se calcula por diferencia entre el valor de venta* y el valor de adquisición incrementado con los gastos.

*El valor de venta es el importe cobrado menos los gastos pagados de la venta, es decir, disminuyen el importe de la misma. Entre los gastos más corrientes podéis tener, los del notario y la “plusvalía” que se paga en el Ayuntamiento o Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y comisión de la agencia inmobiliaria, si la venta se ha hecho a través de un agente inmobiliario.

importanteTodos los gastos deben estar debidamente justificados con su correspondiente factura.

En este segundo paso hay dos particularidades que pueden complicar el cálculo bastante:

calculo complicado

La venta de la vivienda habitual cuando reinvertimos el dinero obtenido en comprar otra vivienda. En este caso te interesará leer ¿CUÁNTO TENGO QUE PAGAR SI VENDO MI VIVIENDA HABITUAL?

Viviendas adquiridas antes del 31/12/1994. En este caso te interesará leer “HE VENDIDO UN PISO ANTIGUO

Si no estás en ninguno de los 2 supuestos comentados sigue con el punto 3º.

3º Paso: Cálculo del impuesto o cantidad a pagar

Una vez que tenemos la ganancia calculada del paso anterior, la dividimos en tres tramos y aplicamos la siguiente tarifa para las ganancias de patrimonio y rentas del ahorro:

IRPF tipos impositivos del ahorro y ganancias de patrimonio 2015 y 2016
Por tanto, si vendes un año más tarde con los tipos actuales te ahorras medio punto porcentual de la ganancia obtenida.

¿Te ha resultado difícil seguir los cálculos? Si es así, o simplemente no quieres complicarte la vida y sólo quieres saber cuanto tienes que pagar por la venta, utiliza mis plantillas para calcular el impuesto a pagar por la venta de inmuebles que encontrarás siempre actualizadas en mi zona de “Descargas”.

Si te gustado esta entrada compártela y no olvides dejarnos tus comentarios, dudas o sugerencias. Muchas gracias.

Un saludo.

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Acerca de PILAR

Soy Licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Murcia. Auditora inscrita el el ROAC. Master en Contabilidad y Auditoría de Cuentas por el Instituto Universitario de Gestión Empresarial de la Universidad de Valencia. Master en Asesoría Fiscal por la Fundación Universidad Empresa de Murcia. He trabajo siete años en una de las seis primeras firmas de Auditoria y Asesoramiento Legal y Fiscal españolas. En la actualidad, desde 2001, desempeño funciones de mi especialidad en una entidad financiera. Y el resto del tiempo, divulgo parte de mis conocimientos en este Blog para ayudaros un poco a entender el complejo mundo de los impuestos y ofrezco mis servicios como asesora fiscal freelance.


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125 Comentarios en “3 PASOS PARA CALCULAR CUANTO PAGAR POR LA VENTA DE LA VIVIENDA

    • PILAR Autor

      Juan Carló, con los datos que das es imposible saber lo que tienes que pagar. Mira el apartado de consultas y si quieres ponte en contacto conmigo y te diré los datos que necesito y el presupuesto de los cálculos.
      Un saludo

  • gonzalo

    Hola Pilar. En el supuesto que la cantidad a reinvertir en una vivienda habitual fuese mayor (ej. 500.000,00) al importe obtenido por la venta de vivienda habitual (ej. 300.000,00) que resultado tributario daría . En tu plantilla da un saldo negativo. este saldo negativo reflejado en la declaración daría un importe a compensar o devolver ?
    Gracias por tus comentarios y aclaraciones.
    un saludo.

    • PILAR Autor

      Gonzalo, sólo debes poner el importe que reinviertes obtenido de la venta de la vivienda habitual. Lo que pagues de más (en el caso de que la vivienda nueva tenga un valor superior) no es reinversión. El exceso pagado es dinero tuyo de tus ahorros o de lo que sea… Si reinviertes todo tendrás exento el 100% de la ganancia, pero no puedes tener un saldo negativo por haberte gastado más.
      Tendré en cuenta el error para corregirlo en la próxima versión de la plantilla. Gracias por tu observación.
      un saludo

  • Manolo Sierra

    Hola Pilar, somos cinco hermanos y vamos a vender por 80.000 euros una vivienda que hace nueve años heredamos de nuestros padres. Ellos la compraron por 45.000 en el año 1996. Podrías decirme cuanto pagaríamos de impuestos por esta venta.
    Muchas gracias y un saludo

  • Jorge

    Hola Pilar, Tengo 61 años y quiero vender mi vivienda habitual la compre en 1998 por 180.000.- y ahora la puedo vender por 380.000.- tengo una ganacia de 200.000.-€ esto lo tengo que meter en la declaracion de hacienda.

    Muchas gracias por atenderme espero tus comentarios. Saludos

  • Eva

    Buenos días, el artículo me parece muy interesante pero no se contempla la posibilidad de que tu vivienda hoy valga menos en el mercado que cuando la compraste. Compré una casa en 2008 con mi entonces pareja, tengo un plazo de dos años para venderla y repartir el dinero al no estar ya juntos. La cuestión es que en su día esta casa costó 300.000 € y tal y cómo está el mercado actual tendremos suerte si la vendemos por 200.000. Mi idea es irme de alquiler y tener el pequeño colchón que quede tras pagar al banco lo que debemos ( unos 100.000€) pero no sé si al perder dinero en la venta tienes que seguir pagando a Hacienda y qué porcentaje. Gracias

  • Maria

    Hola Pilar,
    Estaba pensando en vender mi vivienda habitual para poder alquilar otra y abrir un negocio, ya que llevo más de 2 años en el paro y no encuentro trabajo. Piensas que es una buena idea o me retendran tanto que ni merece la pena? Gracias por tu ayuda!

  • maria

    buenas tardes:

    tengo una duda, quiero poner mi piso en venta que por motivos laborales me tengo que trasladar de ciudad
    yo lo compre en el 2010 por 204.000 €, a fecha de hoy tengo una hipoteca pendiente de 160.000 € y lo quiero vender por 180.000 €, cuanto tendría que pagarle a hacienda si no voy a invertir el dinero en la compra de ninguna vivienda? pagare la hipoteca que me queda
    gracias por su aclaracion

  • Jose Urbano

    Pilar, ¿qué sucede cuando la vivienda está hipotecada? Si vendo mi piso que me costó 90.000 Euros una vez aplicado el coeficiente por 135.000 Euros y la hipoteca que debo al banco es aún de 130.000 Euros (es decir, tengo un beneficio de 5000 Euros al levantar la hipoteca), tengo aún que pagar lo del 19% y el 21% sobre la diferencia de 45.000 Euros de “ganancia”?

    Gracias.

    Un saludo,

    J.

    • PILAR Autor

      Sí José. Se paga sobre la ganancia fiscal (Valor de venta – Valor de compra actualizado). Por cierto, ¿has usado mi plantilla para ver la diferencia de vender este año o el próximo? Te lo digo para que no te lo pienses mucho e incluso bajes el precio sin es necesario según te afecte el cambio normativo. Recuerda que desaparecen los coeficientes de abatimiento y los de actualización a partir del día 1 de enero.

  • Maurice

    Hola, tengo una serie de preguntas.

    Compré en noviembre del 2003 un piso por 72000 euros en las escrituras y el 27 de junio lo vendí por 38000 (si, menudo negocio hice…) Después de llevarme la noticia de la plusvalua del ayuntamiento (mas o menos tengo que pagar unos 2500 euros) Ahora quiero informarme para el tema de la futura declaración.

    A principio de año compré otro piso de mas valor (132.000 euros) y en junio vendí el comentado anteriormente, el día antes de la venta cambié mi empadronamiento al piso nuevo.
    En la futura declaración que me voy a poder desgrabar yo??? el total de las perdidas + lo abonado para acabar de pagar el piso???

    Sólo lo abonado por el piso???

    EL hecho de que haya comprado otro piso y sea mi vivienda habitual es importante e influye en la desgrabación???

    Estoy hecho un mar de dudas, muchas gracias de antemano.

    • PILAR Autor

      Maurice en la Declaración de la Renta del 2014 podrás deducir los pagos realizados del préstamo hasta el momento de la venta, pero no puedes deducir la parte pagada con el importe recibido de la venta para cancelar el préstamo.
      Al haber vendido con pérdidas te da igual que hayas comprado otra vivienda habitual, puesto que no tendrás que pagar nada en la Renta por la venta.
      Y en cuanto a la desgravación de la pérdida, lamentablemente sólo podrás compensarla en el plazo de 4 años con ganancias de patrimonio de ventas de otros elementos (acciones, fondos de inversión u otros inmuebles), pero no podrás compensarla con las rentas del trabajo u otras rentas, salvo que haya sido consecuencia de una dación en pago de deuda o ejecución hipotecaria.
      Si te hubieras esperado al 2015 seguramente hubieras podido compensarla, pues en la Reforma Fiscal que se está “cocinando” cambian el régimen de la compensación de pérdidas. Aunque esto está todavía por ver como queda la redacción definitiva.
      Y por último, en cuanto al pago de la plusvalía municipal mira el final de mi artículo “Cuanto tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa con pérdida” y si tienes ganas de recurrir, solicita la devolución de ingresos indebidos e inicia un recurso contra el Ayuntamiento, cada vez hay más tribunales aceptando el criterio de que no hay que pagar la plusvalía municipal cuando no ha habido ganancia patrimonial.

  • Rosalía

    Hola, quiero vender un garaje. Lo escrituré en su día por 9660 euros, hoy lo vendemos por 15000euros, mi ex y yo nos hemos separado hace 10 meses, cuanto debo pagar a hacienda por gananciales, vivo en benidorm . Gracias

  • juan

    Quiero vender mi casa, unica vivienda, es de una herencia,y comprarme un terreno para construirme otra. Que debo pagar, si el valor de venta es igual al del terreno que deseo comprarme?

    • PILAR Autor

      Hola Conchi, ¿has visto mi artículo “Cuanto tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa con pérdidas“? Ese es tu caso, así que te recomiendo su lectura. Al vender por debajo del valor de adquisición no tendrás que pagar nada por la venta, pero ¡lleva cuidado! ya que esas pérdidas te obligan a presentar la Renta y puede ser que tengas que pagar como consecuencia del resto de rentas que tengas. Además tendrás que pagar la plusvalía municipal, salvo que suspendas y la recurras.
      Buen fin de semana

  • Xabi

    Buenos dias, Me gustaria hacerte la siguiente consulta: compre en 2001 por 114.000 (con 117000 de hipoteca) y queremos vender ahora por 138.000. Realmente hay una ganancia pero si multiplico por el factor corrector hay perdida. Tendria que pagar por los beneficios en mi caso?

    Gracias.

    • PILAR Autor

      Xabi, no tienes que pagar por la ganancia en Renta pues, como bien dices, al aplicar los coeficientes obtienes una pérdida fiscal. Pero recuerda que en cualquier caso estás obligado a declararla.
      Saludos.

  • mila

    Te agradezco que me hayas sacado de la duda de vender o no. Pero aún así quiero hacer una pregunta. Si un apartamento (2ºvivienda) lo compre en 2006 por 280.000 (sin contar escritura, ni obra de cocina) y ahora la vendo igual o más barata tengo que pagar IRPF, Iva o impuesto del Ayuntamiento etc.

    • PILAR Autor

      Mila me alegro de haberte ayudado. Y te aclaro que si vendes más barato no tendrás que pagar en IRPF por la venta, pero tendrás que pagar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). No pagas IVA, porque no vendes como empresario, sino como particular.
      Saludos

  • Molido

    Hola Pilar.
    Tenemos mi mujer y yo vivienda habitual con hipoteca y pensamos vender e irnos de alquiler, ya que no llegamos a fin de mes. La vivienda la compramos por 180000 euros el 2000 y la queremos vender por 370000 € ¿la parte de plusvalia irpf de mi mujer quedara minorizada al estar en el paro?¿el liquidar (obligatoriamente) la hipoteca no resta importe de plusvalia (tanto de ayuntamiento como de hacienda)?
    Gracias!!!

    • PILAR Autor

      Lo siento pero el hecho de que tu mujer esté en paro no disminuye la tributación del IRPF.
      En cuanto a la hipoteca que se cancela con la venta, tampoco minora la ganancia o la tributación. Eso sólo se tiene en cuenta a efectos de calcular el importe que hay que reinvertir en una vivienda habitual en el caso de que te acojas a la exención por reinversión.

  • D

    Hola a todos, tengo una pegunta:
    Si vendes una casa de autopromoción construïda en un terreno proviniente de una donación, el cálculo del valor de aquisición de la vivienda cual és si no dispongo de factura del terreno?
    Gracias

  • Lola

    Hola, q tal? En caso de haber disfrutado de los beneficios fiscales de una cuenta vivienda hay q sumar estos a los de la venta de una vivienda en caso de no reinvertir. Muchas gracias por esta página, me ha sido de gran ayuda. Saludos

  • Juan Carlos

    Hola Pilar:

    Mi duda es la siguiente: Vamos a vender mi piso que era 1ª vivienda en breve, seguramente el mes que viene, ya tenemos la señal. He descargado la tabla para calcular los impuestos que pagaría en la declaración de 2013, y me salen 17.000e aproximadamente (el piso está en Málaga, lo compré 1l 11/19/1996, con un coste total con gastos de 68600, amplié la hipoteca y tiene una hipoteca pendiente de 126.000€, lo vendo en 170.000€ y tiene unos gastos de venta de 9.000€).

    He hecho una simulación también con la declaración de 2011, mi pregunta es que me han comentado es que igual esa simulación, tanto la de la renta, como la de tu hoja de 2013, no son correctos porque puede que hacienda incorpore como rendimientos o beneficios totales los datos del rendimiento del trabajo, y como supero el máximo me aplicarían el valor o retención marginal, que en tal caso sería el máximo (me comentan sobre el 45%). ¿Es así?

    Gracias.

    • PILAR Autor

      Juan Carlos, las ganancias de patrimonio por ventas de inmuebles NUNCA pueden tributar al marginal máximo, ni se acumula a la renta del trabajo. Las rentas del trabajo tributan en la base general a la tarifa progresiva que va desde el 24,75% al 52 o 54% dependiendo de cada comunidad autónoma. Sin embargo las ganancias de patrimonio tributan en la base del ahorro al tipo del 21% los primeros 6.000 euros de ganancia, al 25% los 18.000 siguientes y al 27% el resto.
      Es cierto que si tienes en cuenta el resto de rentas el resultado de tu Renta no va a ser lo mismo que te dé la hoja de excel ni la simulación del programa Padre, pero no por los tipos de gravamen, sino porque el resultado de la declaración es la suma de la cuota general + la cuota del ahorro a la que tendrás que descontar las retenciones y las deducciones que tengas.
      Por cierto, para un cálculo más exacto en lugar de utilizar el programa padre del 2011 ¿por qué no usas el sumulador de la Renta del 2012 de Hacienda?

  • javier

    Hola, Pilar,

    Encantado de conocerte.
    En diciembre del 2009 compré una vivienda por 312.527 e, con los gastos de iva ascendía a 327.983 e. pero el préstamo hipotecario es de 323000 e. En caso de la venta del piso, por unos 318.000e, a parte del pago de la plusvalía, ¿que otros pagos debería realizar?, ¿entiendo que como la venta es inferior al precio de hipoteca, sólo debería amortizar el pago de la plusvalía?, porqué ¿el calculo se realiza precio de compra + iva?

    Muchas gracias y enhorabuena por las gestiones que haces!

    • PILAR Autor

      Efectivamene Javier, el valor de adquisición es el precio de compra + IVA, y al vender por debajo de ese valor sólo tendrás que pagar la plusvalía municipal que tambíen podrás deducir de los gastos de la venta. Muchas gracias por tu felicitación, yo también estoy encantada de haberte conociedo. Un cordial saludo.

  • Paula

    Hola, Pilar.

    Mi pregunta es si al vender una vivienda, y para cálculo del impuesto IRPF a pagar, se puede deducir de los gastos de la venta el importe de cancelación de la hipoteca (escritura, notario). También si, al importe de la compra, se puede añadir como mejroas reparación de tejado del edificio.

    Muchas gracias

    • PILAR Autor

      Sí Paula, te confirmo que te puedes dedicir los gastos de cancelación de la hipoteca. Aunque el arreglo del tejado no es una mejora sino más bien una reparación para el mantenimiento del estado de la vivienda y no creo que te admitan el gasto ya que no es realmente una mejora. Saludos

  • Cristina

    Hola Pilar,

    Una duda si el piso que hemos vendido es propiedad de 4 hermanos. Si el beneficio obtenido en la venta es por ejemplo de 100.000 €, es decir 25.000 € por hermano.
    A la hora de aplicar el 21% por los primeros 6.000 es para cada uno de nosotros, es decir por persona.

  • luismi

    hola, no me aclaro mucho, voy a vender ahora en 2013 una casa que me costó en 1998, 50.000 euros, y la vendo por 96000 euros ¿cuanto debo pagar a hacienda ? me salen unos 8000 euros aprox. ¿es correcto?. gracias.

  • Maca

    Hola buenos días, mi pregunta es la siguiente, este mes vamos a vender un piso que heredamos cuatro primos en el año 2008, por un precio muy bajo.
    Como vendedores, ¿que tendríamos que pagar?, he leido que la plusvalía al Ayuntamiento, pero en base a que se paga la plusvalía?como se determina el valor del piso cuando lo heredé?por el IBI de ese año, es decir ¿Por el valos catastral del piso a la fecha de la herencia y el precio que en el que ahora lo vendemos? y otra duda,el tema de declarar la venta a Hacienda, entiendo que si lo vendemos este mes, sera para declarar en el IRPF del año 2013¿NO?,¿el vendedor tendría que pagar algo mas?.
    Estoy bastante perdida en este tema y no quiero que por desconocimiento luego me venga alguna sorpresa.
    Muchas gracias de ante mano.

    • PILAR Autor

      Hola Maca, la plusvalía del ayuntamiento se calcula aplicando unos coeficientes por el valor catastral del terreno. Ese valor suele venir en el recibo del IBI. En cuanto al calculo de la ganancia en Renta te aconsejo que leas el artículo “Venta de un piso heredado“.
      Y por último te confirmo que el vendor paga: La plusvalía municipal, la ganancia patrimonial en Renta y tu parte de notaría. Pero recuerda que todos los gastos de la venta son deducibles. Y si vendes ahora, tendrás que declararlo en la Renta que se presenta en el 2013.
      Saludos

  • manolo

    quiero vender mi segunda vivienda pero tiene una hipoteca de 170000 euros.que valor tengo que poner en escritura como minimo?? ¿los intereses pagados por la hipoteca se pueden sumar al valor de compra? GRACIAS

  • José María García

    Pilar, buenas noches. Agradecer me resuelvas una duda que tengo con respecto a la venta de una segunda vivienda.

    Se trata de la venta de una segunda vivienda. La adquirí por 50.000 Euros en el año 1991 y posiblemente la venderé en el el próximo año (2013) por 150.000 Euros. La duda la tengo al respecto de como y en que orden aplicar tanto el “coeficiente de actualización” como el llamado “coeficiente de abatimiento”. Para simplificar diré que NO tengo mas de 65 años, ni voy a hacer reinversión.Si obviamos los gastos me gustaría me pusieras un ejemplo práctico.

    Muy agradecido,

    JOSE MARIA GARCIA

    • PILAR Autor

      Jose María, en el artículo está explicado el orden de los cálculos: 1º se aplica el coeficiente de actualización y se calcula la ganancia y en segundo lugar se aplican los coeficientes de abatimiento para ver la parte de la ganancia que está exenta por su antiguedad. Ahí tienes un ejemplo. ¿Has usado la plantilla?

  • PABLO

    COMPRE UN PISO EN EL 2004 POR 230000 EUROS, HE VENDIDO AHORA EN JULIO POR 160000 EUROS, HE LIQUIDADO LA HIPOTECA QUE TENIA Y ME HAN QUEDADO LIMPIOS 58000 EURO QUE QUIERO INVERTIRLOS DENTRO DE UN AÑO EN OTRO PISO. CUANTO DINERO SE LLEVA HACIENDA EN CASO DE NO COMPRAR OTRO PISO? GRACIAS

  • mariangeles

    Buenas tardes,quisiera saber cuanto tiene que pagar mi padre y mi tio en hacienda por vender el piso de sus padres fallesidos que han heredado,vendieron en 55.000 mil euros que tienen que repartir entre los dos herederos.un saludo

  • francesc

    Hola, he vendido una casa que heredé en 2006. Cuando heredé le puse un valor a la casa de 60.000€. Al cabo de unos años hipotequé la casa para montar un negocio que no me funcionó. Ahora como no puedo pagar la hipoteca vendo la casa por 121.000€. De hipoteca tengo 110.000€ y la agencia tiene una comisión de 9.000€ (iva incluido). La pregunta es (sin contar las actualizaciones del valor de compra) tendré que pagar los impuestos de la diferencia entre los 60.000 y los 112.000?? Al tener una hipoteca para inversión en negocio que ha tenido un montón de perdidas, no hay forma de que no tenga tanta diferencia de valores?? No sé si me explico bien.

    • PILAR Autor

      Francesc, prepara el bolsillo!! Siento decirte que no, sólo puedes descontar los gastos de la compra, gastos de la venta (incluida la comisión de la inmobiliaria) y las mejoras realizadas siempre que puedas justificarlas. Saludos

  • Rodrigo

    Buenas tardes,

    Queremos vender la vivienda actual por la cual pedimos un prestamo hipotecaria de 210.000€. Además hay que añadir la compra del terreno y gastos de los exteriores de la vivienda como muros, etc.
    La vivienda la construyo una constructora la cual recibio dicho importe. No sabemos todavia si vamos adquirir otra vivienda o no. Queremos calcular cuanto deberiamos pagar a hacienda si la venta se realizará por 380.000 euros. ¿El importe de coste de adquisición es el valor pagado a la constructora? ¿O el valor catastral? ¿Cúal sería?

    Mucha gracias por tu ayuda!

    • PILAR Autor

      Hola Rodrigo, te confirmo que el valor de adquisición es el coste de la obra que puedas acreditar. El valor catastral sólo sirve para liquidar la plusvalía en el Ayuntamiento. De nada.

  • Jonathan

    Hola Pilar, cuanto porcentaje pagaria una empresa si me vende una casa.? No es persona fisica sino empresa…. Es cierto que pagan en vez de 21% pagarian un 30%.?

    Gracias de ante mano

  • Juan Antonio

    Hola que tal?
    Acabo de descubrir vuestra web y me parece de gran ayuda.
    Ahí va mi consulta.
    Quiero vender mi garaje que está anejo a la vivienda en mi hipoteca. En el catastro me han dicho que su valor es 154000 del cual me corresponde una 18ava parte que son 8555 aprox.
    Ahora bien en Castilla la Mancha hay que aplicarle un coeficiente de 1,8 a la hora de venderlo por lo que no puedo hacer la venta por menos de 15400.
    Mi primera consulta es saber si el valor que me han dado en el catastro es el que debería incluir en la declaración del año que biene como valor inicial del garaje.
    Mi segunda consulta es si no es así que precio debo mirar? ya que me dieron en el año 2001 una hipoteca abierta de la caixa y vienen muchas cantidades de las cuales no sé cual es el precio del garaje en sí.
    Muchisimas gracias por anticipado.

    • PILAR Autor

      Bienvenido Juan Antonio, me alegro de que me hayas encontrado. El valor de adquisición debes verlo en la escritura de compra. Si te han dicho que es una dieciochoava parte, aplica esa cantidad al valor de adquisición que figura en la escritura. Olvidate de lo que ha puesto la Caixa ya que ellos sólo ponen los datos referentes a la financiación. Los valores de compra pueden venir en esa misma escritura al principio o en otra aparte. Un saludo

  • Iván

    Hola Pilar,
    creo que en tu excel para el cálculo del impuesto sobre la renta por la venta de inmuebles para el ejercicio 2.012 no es correcto.
    Si no me equivoco, con el aumento el gravamen, a la cantidad que queda de ganancia se le aplican los siguientes tipos:
    hasta 6.000 euros 21%
    de 6.001 a 24000 el 25%
    de 24.001 en adelante el 27%

    ¿Es que el excel no está actualizado con las subidas de tipos del Real Decreto Ley 20/2011? ¿O es que estoy equivocado?

    Muchas gracias!

    • PILAR Autor

      Ivan, sí está actualizada y es como tú dices. Acabo de comprobarla y el cálculo lo hace correctamente con los nuevos tipos impositivos que comentas ¿es posible que te hayas descargado la del 2011 en lugar de la nueva? Por si acaso te dejo aquí el enlace Plantilla cálculo ganancia de patrimonio 2012
      De todos modos, si ves que no te salen los cálculos mándame los valores que estás introduciendo en la plantilla a través del formulario de contacto o por email y los compruebo. Gracias

      • PILAR Autor

        Ivan, para que no haya dudas he aprovechado también para actualizar el artículo con el ejemplo y he copiado la nueva tabla de tipos impositivos. Espero que así quede más claro. Gracias.

      • Iván

        Hola Pilar,
        El excel está perfecto, me había equivocado al hacerlo manualmente.
        Estaba contando el precio de venta menos los gastos, en lugar de contar la ganancia no exenta.

        Muchísimas gracias por la ayuda!

  • NATALIA

    buenas tardes:
    quisiera saber.quiero comprar un terreno el cual no tiene papeles,como debo hacer para comprar pero tener todo legal. debo pagar impuestos? que tramites debo realizar?

    • PILAR Autor

      Natalia, te recomiendo que visites a un abogado para que te asesore y te indique los tramites que debes seguir. Es necesario acreditar el titulo de propiedad anterior por algún medio de prueba admitido en derecho. Si los actuales propietarios lo adquirieron por herencia y no tienen los papeles arreglados, tendrán que adjudicarse el terreno para poder vendertelo. Saludos.

  • Maite

    Hola, soy del Pais Vasco. Estoy considerando comprar el piso que mi madre y sus 3 hermanos heredaron hace ya 6 anios. El piso esta por 232000E, cual es la cuantia que deberia de pagar en concepto de impuestos, notaria, etc? Ya que vagamente me han comentado que igual podria pagar menos en impuestos.
    Gracias

  • chelu

    hola voy a vender parte de una vivienda a mis padres, a los que anteriormente les compre la totalidad de ella en el 93. la venta se la voy a hacer por el mismo precio del metro cuadrado que se la compre, por lo que en la prectica la ganacia es cero, tendria que pagar impuesto?, ¿habria que multiplicar el valor de la venta por algun coeficiente, aunque no tenga ganancias?
    gracia y un saludo

    • PILAR Autor

      Hola Chelu, aunque no tengas ganancia, debes multiplicar el valor de compra por el coeficiente de actualización. Por tanto, fiscalmente tendrías una pérdida que te obliga a declarar en la Renta. Por otro lado, te aconsejo que compruebes los criterisos de valoración de tu comunidad autonoma o de lo contrario le pueden mandar a tus padres una complementaria por comprobación de valores.
      Quizás te interese leer el artículo “Comprobación de valores en las transmisiones de inmuebles“.
      Un saludo.

  • maria sanchez

    Buenos dias, me gustaria saber a partir de que beneficio debe pagar hacienda por la venta de una casa, me explico, es que vamos a vender una casa que hemos comprado entre varios familiares y yo tengo un 10%.
    gracias.

  • MASME

    Buenas Pilar, me gustaría saber si es deducible en la declaración de la renta la comisión de la inmobiliaria por la venta de mi vivienda. Muchas gracias por adelantado.

  • Sergio

    Hola. Compré un piso en 2007 por 169.000€ y me queda de hipoteca 142.000. ¿Por cuánto tendría que venderlo para no pagar nada o pco a Hacienda? No quiero comprar otro piso, viviría de alquiler. Gracias.

  • Armas

    Hola Pilar,

    Ando un poco perdido;

    Para poner en la actual declaración las facturas que corresponden a los importes de “Compromiso de Reinversion en vivienda habitual” a los que me comprometí en declaración pasada….. En que casillas se pone? Es que no veo donde detallarlo.

    Muchas gracias por tu ayuda.

    Armas

  • oscar m.

    Hola yo acabo de calcular la venta de mi piso yno me cuadra explico:
    lo he echo manualmente tal como poneis los ejemplos y con la plantilla del 2011 y varian muchisimo las cantidades.

    mi piso lo compre en 2003 en parla(madrid) por 108.182,18 €
    lo vendo en 2011 por 173.000 €
    no voy a reinvertir en casa nueva por que me marcho de alquiler.
    con el ejemplo aqui arriba echo me sale a pagara hacienda 2405 €
    y si lo hago con la plantilla excel de 2011 me salen 9900 € algo estoy haciendo mal??????
    mi pregunta es si con estos datos que os doy me podeis decir cuanto debo de pagar a hacienda por la venta de mi vivienda sin reiinversion y contando que aun debo de pagarle al ban co la hipoteca actual de 105.000 €(rehipoteque en el 2004 con otro banco)

    • PILAR Autor

      Hola Angu, por la venta tendrás que pagar:
      – la plusvalía en el Ayuntamiento, se paga en función del valor del terreno que figura en el recibo de la contribución y del año de adquisción. Este impuesto al ser municipal hay que ver las ordenanzas del municipio. Lo mejor es que te acerques con un recibo de la contribución (IBI) y fotocopia de la escritura de compra y ellos te dirán cuanto tienes que pagar cuando lo vendas. El plazo para pagar la plusvalía es de un mes desde la venta.
      – Tu parte de notaría por la venta es poco, paga más el comprador.
      – Y por último, para saber cuanto tienes que pagar en la Renta usa la plantilla para calcular el impuesto por la venta de un inmueble, es muy sencilla. Sólo tienes que introducir las fecha y los valores de compra y venta.
      Por la compra, tendrás que pagar el 8% de IVA si es nuevo (de promotora) o el 7% de Transmisiones Patrimoniales si lo compra a un particular. En algunas comunidades hay tipos reducidos para menores de 35 años o viviendas de VPO. A parte pagarás la notaría y los gastos del registro. Estos últimos no sé a cuanto ascienden pero seguro que en la notaría te lo pueden decir.
      Creo que no me dejo ningún gasto, salvo la comisión que se pueda llevar la inmobiliaria si lo haces a través de alguna agencia. Un saludo.

  • Javier

    Hola Pilar, la información que has plasmado aquí es bastante útil, gracias. Pero a mí personalmente me surge una duda… ¿qué se hace con la venta de una vivienda ejecutada con hipoteca de autopromoción?, es decir, el valor de adquisición ¿cuál es? ¿el que me concedió el banco en la hipoteca de autopromoción, o la suma de todas las certificaciones? (obviamente el valor de la hipoteca es superior al de la construcción)

    • PMJ Autor

      Hola Javier, cuando la vivienda es de autopromoción, el valor de adquisición que se tiene en cuenta es el coste de la obra que puedas acreditar con las correspondientes facturas y como fecha de adquisición la que figure en la declaración de obra nueva, salvo que acredites otra por cualquier medio de prueba. Un saludo.

      • Javier

        Buenas noches Pilar, gracias por la celeridad en tu respuesta. Mi duda es que yo no he pagado directamente al constructor, sino que lo hice a través de un préstamo hipotecario. En la Declaración de Obra Nueva figura el valor de la hipoteca. Pese a todo esto, ¿debo seguir poniendo como valor de adquisición lo que pueda acreditar con facturas?. Gracias.

        • PMJ Autor

          Buenas noches, Javier. Sí, así es. En las autopromociones el valor de adquisición es el coste de la obra que puedas justificar con facturas. La financiación no acredita el valor, ya que puedes financiar en mayor o menor medida el coste de la obra. Eso es lo que dice la Dirección General de Tributos en sus consultas. Te dejo el enlace de la DGT por si quieres buscar alguna.

          • Javier

            Hola de nuevo Pilar, entiendo que el importe que pueda acreditar con facturas es con IVA incluído ¿no?. ¿Y qué ocurre con las cantidades a cuenta, también se pueden incluir? ¿y los gastos de constitución y de cancelación de hipoteca?. Muchas gracias de nuevo por tus respuestas.

          • PMJ Autor

            Hola Javier, sí el importe es el con el IVA incluido.
            La entrega a cuenta al ser autopromoción debes tener una factura tambien que cubra los trabajos realizados con esa entrega y con los siguientes, se hayan fiananciado o no.
            En cuanto a los gastos financieros sólo se tienen en cuenta para la deducción por adquisición o construcción de la vivienda mientras habitas en ella, pero no para el cálculo del valor de adquisición en el momento de la venta, que creo que era el origen de la pregunta. No?

  • Angel Tomé

    He vendido en Septiembre de 2010 un piso comprado en Abril de 1995, precio compra: 36.0000 – precio venta 115.000 – Todo ellos a “groso modo”, sin concretar los gastos, en Septiembre de 2008 compre otro piso por 150.000. Con intención de hacerlo mi vivienda habitual – hoy dia lo es- ¿puedo deducir lo pagado hasta 2010 en el nuevo piso como reinversion en vivienda habitual’. He leido algo en algun sitio, pero no lo tengo claro.
    Gracias por esta gran ayuda.

    • PMJ Autor

      Hola Angel, efectivamente puedes aplicar la exención por reinversión por la cantidad que reinviertas en el nuevo piso del dinero obtenido de la venta, de esta forma queda exenta la ganancia de parte que reinviertas. Esto te lo calcula el programa cuando metes la ganancia en la pagina 9 de la declaración (casillas 361 y siguientes).
      Pero no confundas esto con la deducción por vivienda.
      Una cosa es el cálculo de la ganancia por la venta, que queda exenta por la parte reinvertida, y otro tema es el cálculo de la deducción de la nueva vivienda, que no puedes deducir mientas no superes la cantidad deducida de la vivienda anterior + la ganancia exenta por la que no tributas (casilla 375).
      Un saludo.

        • PMJ Autor

          Angel, me refiero a la deducción por adquisición del nuevo piso que se introduce en la casilla 780 (anexo A de la declaración), que es diferente a la exención de la ganancia obtenida por la venta. La venta se declara en la pagina 9 de la declaración y ahí se pone la parte que reinviertes del dinero obtenido para que no pagues impuestos por la venta.
          Por tanto, son 2 calculos los que hay que hacer el de la ganancia exenta y el de la deducción por la nueva vivienda.
          Si no te queda claro mira el manual de Renta de Hacienda pagina 354 “Beneficios fiscales aplicables a la transmisión de de la vivienda habitual con reinversión del importe obtenido en otra vivienda habitual”, pues es un tema complicado. Un saludo.

  • Enrique

    Hola,muchas gracias porla información,ha sido muy útil.
    Tengo varias dudas,yo compre la vivienda en el año 2003 y en el 2007 realice una ampliación de hipotéca. ¿Hay alguna variación en cuanto al cálculo de la liquidación del impuesto?.
    Por otro lado, hace más de 2 años que tengo el piso alquilado y yo durante ese tiempo he estado y sigo de alquiler. ¿Hay alguna variación en el momento de la venta en cuanto al concepto de “venta de vivienda habitual”?
    Muchas gracias de antemano por tu ayuda.

    • PMJ Autor

      Hola Enrique, me alegro de que te haya resultado útil la información. En cuanto a tus preguntas:
      – Cuando amplias la hipoteca, la parte ampliada no da derecho a deducción. Por tanto, tienes que calcular el porcentaje que supone el capital pendiente de amortizar sobre el total ampliado y eso es lo que puedes deducir de los pagos que realices del prestamo. Ej. Si quedaba pendiente de amortizar de la hipoteca 60.000 y aumentas 20.000. Te podrás deducir el 75% (60.000/80.000 x100) de lo que pagues de principal, intereses y demás gastos derivados de la financiación.
      – Si el piso está alquilado no puedes decidir los pagos de la hipoteca como adquisición de vivienda. Debes deducirlo de los ingresos declarados por el alquiler, pero sólo los intereses y los gastos, pues por otro lado se deduce la amortización del valor de adquisición. Por tanto, si hablamos del préstamo anterior, te podrás deducir el 75% de los intereses y gastos de la financiación.
      – Si vives de alquiler, mira si tienes derecho a aplicar la deducción por alquiler de vivienda.
      – Por último, como la vivienda la has tenido arrendada más de 2 años, ya no se considera vivienda habital y por tanto, si la vendes no puedes acogerte a la exención por reinversión.
      Un saludo.

  • Ramón J.

    He expresado mi agradecimiento de un modo impersonal, pero viendo las iniciales, deduzco que el nombre puede ser Paula, Pilar, Patricia… No sé; espero haber acertado con alguno. Gracias nuevamente.

  • Ramón J.

    Al realizar los cálculos del valor de compra de la vivienda, además del valor del coste del inmueble y de los gastos de impuestos, notaría, registro, etc, ¿ pueden incluirse los gastos en obras de reforma para hacer el inmueble habitable?. Gracias

    • PMJ Autor

      Efectivamente Ramón J. Olvidé comentarlo en el artículo. Gracias por preguntarlo.
      Las mejoras o reformas incrementan el valor de adquisición y, en el caso de que estén realizadas en distinto año del de la compra, se actualizan por el coeficiente que les corresponda según su año. Esto en mi plantilla de Excel no lo he previsto, pero si las mejoras son del mismo año que el valor de compra, sólo tienes que sumar los dos valores y se aplicará el mismo coeficiente a todo.
      Importante: Por supuesto que, para que las mejoras sean deducibles deben estar justificadas con factura.
      Un saludo.

      • Ramón J.

        Muchísimas gracias por la aclaración. Y gracias también por la excelente labor divulgativa que se realiza desde esta página para que los que no somos conocedores de los temas legales y fiscales podamos enterarnos de un modo tan didáctico.

      • Ricardo

        Buenos días,

        Qué se entiende por “mejoras o reformas incrementan el valor de adquisición”? Valen cualquier mejora que se haga en la vivienda habitual, cómo se justifican?, deben cumplir algún requisito especial?, con IVA o sin IVA?

        Muchas gracias y enhorabuena por la página!!!!

        • PILAR Autor

          Ricardo, las mejoras se justifican siempre con factura y en estos casos siempre llevan IVA. Muchas gracias por tu comentario, me alegro de que te guste el blog.

  • Manuel

    Muchas gracias por plasmar de forma tan sencilla los pasos a dar para el cálculo del pago a hacienda.
    Ha sido una información muy útil, al menos para mi.
    Gracias