¿CUÁNTO TENGO QUE PAGAR SI VENDO MI VIVIENDA HABITUAL?

por @ 20:32 en 7 febrero, 2011. Tags: , ,
Archivado en Ganancias y pérdidas, Rentas exentas, Vivienda habitual

Artículo actualizado el 09/03/2013

Si reinvierto el dinero de la venta en comprar otra vivienda, con el cambio normativo ¿puedo aplicar la exención por reinversión de la vivienda habitual aunque ya no tenga derecho a deducción por la nueva vivienda? SÍ.

El cambio normativo afecta sólo a la cuantía de la deducción por adquisición de la vivienda habitual, pero no a la exención por reinversión, ya que ésta no ha cambiado.

venta vivienda

Si no reinviertes del dinero de la venta en comprar otra vivienda, debes hacer el cálculo normal explicado en el artículo 3 PASOS PARA CALCULAR CUANTO PAGAR POR LA VENTA DE LA VIVIENDA.

Pero, si reinviertes el dinero obtenido en comprar otra vivienda en el plazo de 2 años para irte a vivir a ella, la ganancia quedará exenta en la misma proporción en que inviertas el dinero. Es decir, si reinviertes todo, queda exento el 100%, pero si reinviertes, por ejemplo el 60% (el resto lo gastas en muebles u otras cosas), sólo tributarás por el 60% de la cantidad calculada según los pasos comentado en el artículo anterior.

importanteEl que la ganancia quede totalmente exenta por reinversión, no quiere decir que no tengamos que declararla.

Acogerse a la exención por reinversión es una opción voluntaria que debe ejercer el contribuyente y manifestarlo en la declaración de la Renta, haciendo constar el importe que reinvierte en el ejercicio o el importe que se compromete a reinvertir en los dos ejercicios siguientes.

consejoPor tanto, si no realizas la compra de la nueva vivienda en el mismo año y tienes pensado reinvertir el dinero de la venta, cuando hagas la declaración de la Renta no olvides marcar en el programa PADRE la casilla de la reinversión en vivienda habitual y poner el importe que te comprometes a reinvertir. De esta forma, el programa Padre te calcula la parte de la ganancia exenta por reinversión.

importanteY no olvides cumplir el requisito de trasladar tu residencia habitual a la nueva casa o de lo contrario tendrás que hacer una declaración complementaria pagando lo que no pagaste entonces.

Nota 1: Si al vender la vivienda, utilizamos parte del dinero en amortizar el préstamo pendiente que le queda (para entregarla libre de cargas), el importe que debemos reinvertir es lo que nos queda una vez cancelada la deuda.

Vamos a verlo con un ejemplo:

Si en el 2011 vendemos por 140.000€ la vivienda que me costó en el año 1998 60.000€ y con el dinero de la venta cancelo el préstamo que le queda de 20.000€, ¿Cuánto debo reinvertir para que la venta quede totalmente exenta? 120.000 euros.

140.000€ (importe de la venta) – 20.000€ (importe que cancelo del préstamo) = 120.000€

De esta forma, si compro una vivienda en 2011 o en los dos años siguientes e invierto los 120.000€ y el resto lo financio habré cumplido el requisito de la reinversión y tendré exenta toda la ganancia obtenida.

Nota 2: Por supuesto, al importe de la venta se le descuentan los gastos e impuestos pagados por la venta antes de hacer dicho cálculo. Es decir, reinvertimos el dinero que nos queda después de amortizar el préstamo y pagar los gastos correspondientes.

Si todo esto te resulta muy complicado y quieres simplificarte la vida, utiliza las “Plantillas para calcular el impuesto por la venta de un inmueble”.

Si te gustado esta entrada compártela y no olvides dejarnos tus comentarios, dudas o sugerencias. Muchas gracias.

Un saludo.

Artículo relacionado: La exención por reinversión no desaparece

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184 comentarios en “¿CUÁNTO TENGO QUE PAGAR SI VENDO MI VIVIENDA HABITUAL?”

  1. loli dice:

    Hola quiero vender mi casa lo que hay que pagar a la agencia tributaria le corresponde al vendedor o al comprador gracias saludos

    • PILAR dice:

      Loli, el pago en la Renta por la ganancia obtenida lo debe pagar el vendedor igual que la plusvalía municipal. El comprador sólo paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales + Registro de la Propiedad. Y los gastos de notaría se reparten aunque en este caso es mayor la parte del comprador que la del vendedor.

  2. Irene dice:

    Compramos una vivienda en 2003 que ha sido nuestra vivienda habitual hasta el 2011. Desde entonces la tenemos alquilada y vivimos de alquiler.
    Tenemos intención de vender nuestra propiedad, de la cual no obtendremos beneficios porque el precio de la venta no será superior al de cuando la compramos, y una parte será destinada a cancelar la hipoteca. Nos gustaría saber si tendremos que pagar muchos impuestos, al no obtener beneficios y al no ser nuestra vivienda habitual, o si es posible empadronarnos allí antes de la venta para que conste como tal.
    Gracias

    • PILAR dice:

      Irene, si como dices “el precio de la venta no será superior al de cuando la compramos” no tendrás que pagar en el Impuesto de la Renta por la venta del piso. Sólo tendrás que pagar en tu Ayuntamiento por la plusvalía municipal (Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana). Este impuesto se paga al vender el inmueble (sea vivienda habitual o no) y es independiente del valor de venta, se calcula aplicando un coeficiente al valor catastral del terreno y varía según el nº de años que has tenido el inmueble. Todo esto lo tienes mejor explicado en el artículo “Cuanto tengo que pagar si vendo con pérdidas“.

  3. yousseff dice:

    mi asunto … compre una casa hace un año 23,ooo euros y ahora quiero vender la , me dieron 20,000 , mi pregunta es si la vendo . tengo que pagar algo . a la Hacienda , o no , que no quiero reinvertir mi dinero ???? graciass

  4. Pablo dice:

    Buenas noches Pilar. Mi caso es el siguiente compre una vivienda en el 2006 q es la habitual y en 2011 compre otra q es mi segunda vivienda y tengo hipotecas sobre las dos. Si vendo la habitual puedo transformar la otra en habitual y reinvertir la ganancia amortizando esa hipoteca para no tener q pagarle a hacienda como beneficio. Gracias

    • PILAR dice:

      Sí Pablo, puedes cambiar la residencia y vender tu primera vivienda, pero debes venderla y reinvertir antes de que te venza el plazo de los dos años. Y puesto que compraste en el 2011 (no dices el mes) veo difícil que puedas vender y reinvertir antes de ese plazo, si es que no se te ha pasado ya.
      Mira el punto 3 de mi artículo “Las 9 claves de la exención por reinversión cuando se compra antes de haber vendido” que dice: “Si compramos primero es necesario que también la nueva vivienda se haya adquirido dentro del plazo de los dos años anteriores a la fecha en que se produzca la transmisión de la anterior habitual.”

  5. susana dice:

    Hola pilar en enero de este año vendimos nuestro piso por 100.000 euros ,queremos invertirlos en una nueva vivienda antes de dos años ,que importe deberemos pagar a hacienda,gracias y un saludo

    • PILAR dice:

      Susana si reinviertes el importe obtenido de la venta, los 100.000 menos los gastos de notaría y plusvalía y descontado el importe pendiente de la hipoteca (si tenía) no tendrás que pagar nada en la Renta porque la exención por reinversión se mantiene. Lo importantes es que lo declares en la Renta del 2013 y marques la opción de reinversión en vivienda habitual y pongas el importe que te comprometes a reinvertir en los 2 años siguientes.
      Saludos.

  6. henry dice:

    Voy a comprar un inmueble y no se que impuestos pagar y quien los paga si el vendedor o el comprador .gracias

    • PILAR dice:

      Henry, te informo que el comprador paga la mayor parte de la notaría, los gastos del registro de la propiedad y el impuesto de transmisiones patrimoniales (si es de 2ª mano) o el IVA (si nuevo comprado a promotor).

  7. Eduardo dice:

    Hola buenas, el año pasado vendi un piso por 470.000 € de los cuales 200.000 € fueron usados para cancelar la hipoteca que habia sobre esta para asi venderla libre de cargas, mi duda es si en la plantilla para calcular el impuesto en en apartado de importe de venta menos gastos, en los gastos tendria que poner los 200.000 € de cancelacion de la hipoteca, quedando asi este apartado en 270.000 €. Muchas gracias y un saludo.

    • PILAR dice:

      Eduardo, el importe que cancelas del préstamo no se descuenta como gasto del importe de la venta, sólo se tiene en cuenta para ver el importe que te queda libre para reinvertir en una nueva vivienda en el caso de que te acojas a la exención por reinversión (si vendes la vivienda habitual para comprar otra). Saludos

      • Eduardo dice:

        Gracias Pilar por responder, este año Hacienda me va a dar un buen palo, bajo mi punto de vista es un robo, pagas plusvalia municipal y luego llega la renta y te quitan otro 10% o 12%, en este País hace falta un cambio radical en algunos aspectos. Gracias otra vez y un saludo.

  8. Ricardo dice:

    Estimada Pilar. Si este año 2013 compro una vivienda y mi actual vivienda que la tengo en venta no se vende hasta el 2014, me puedo aplicar la exención or reinversión en vivienda habitual? Gracias y un saludo

  9. REBECA dice:

    Hola Pilar, te cuento nuestro caso y enhorabuena por el trabajo que realizas intentando responder todos nuestros casos.
    Compramos una vivienda en diciembre del 2006 por 187.000 euros pero pedimos al banco 210.000 y la junta nos concedió una ayuda a la vivienda rural en octubre del 2007,que consistía en un préstamo por valor de 100.000euros a 30 años de amortización a un interés subsidiado del 2,50% que hemos tenido que devolver con intereses la cantidad de 12.911,31 al realizar la venta en diciembre del 2012 ( antes de tiempo) por 230.000€.
    Nuestras dudas son:
    1º Si a la hora de calcular el valor de la compra, el coste de adquisición es de 187.000 ó los 210.000 que pedimos al banco para hacer la hipoteca.
    2º Si el pago que le hemos realizado a la Junta con intereses con valor de 12.911,31 habría que incluirlo todo o parte de ello como gastos.
    Un saludo y muchas gracias.

    • PILAR dice:

      Rebeca el coste de adquisición es 187.000 y de la ganancia no se pueden descontar los intereses ni el pago que le has hecho a la Junta. Saludos y gracias por tu comentario.

  10. Cesar dice:

    Buenos dias:
    Mis suegros han vendido una vivienda en Madrid que no se declaraba como vivienda habitual ya que vivian en el pueblo.Con los beneficios de esa venta van a construir una vivienda nueva en el pueblo. La pregunta es si existe alguna opcion de que esa venta no se considere ganacia patrimonial por la venta de una segunda vivienda ya que la van a reinvertir en una vivienda habitual.
    Gracias

  11. [...] préstamo pendiente de amortizar si lo hubiera. Si no sabes hacer los cálculos mira el artículo ¿Cuánto tengo que pagar si vendo mi vivienda habitual? o utiliza las plantillas de la zona de descargas [...]

  12. ANA dice:

    Hola Pilar,

    Quiero vender mi piso, que compré en el año 2008 por 140.000 y la tengo en venta por 115.000 euros, me gustaría saber, que impuestos tengo que pagar,incluida la plusvalía, aunque pierda dinero por la venta del piso, me imagino que tendré que pagar algo.

    Muchas Gracias

    • PILAR dice:

      Ana, sólo tienes que pagar la plusvalía municipal se calcula un % sobre la parte del valor del terreno que corresponde al valor catastral, descontando la parte de construcción que figura en el recibo de la contribución y además tendrás que pagar tu parte de notaria. Si necesitas más ayuda con los cálculos mira el apartado de consultas personales. Saludos

  13. Pedro dice:

    Estimada Pilar!

    Creía que lo tenía todo bastante claro hasta que este fin de semana dos amigos me han “asustado”. Compré mi casa en 2003 por 119000€ más gastos. (10.000€ aprox.)Estoy a punto de venderla por 150.000. No tengo intención de comprarme ninguna nueva casa, voy a vivir de alquiler. ¿Qué voy a tener que pagar en total de todo tipo de gastos?? La hipoteca de la anterior casa la cancelo por unos 90.000 aproximadamente y está repartida sobre dos casas, la mía y la de mis padres. Otra cosa muy importante, llevo viviendo en ella 9 años, ¿Tendré que devolver la deducción por vivienda que siempre me he aplicado por el máximo? Si es que no, como supongo ¿puedo desgravarrme lo aportado hasta el día antes de la compra? Y una última cuestión, en el momento de la venta hacienda retiene algún porcentaje que luego me devuelve si no me toca pagar nada? Muchísimas gracias por tus respuestas y felicidades por la página.

    • PILAR dice:

      Hola Pedro, muchas gracias. Te contesto por partes:
      - Para saber cuanto tienes que pagar te recomiendo que utilices la plantilla para ventas de inmuebles del 2012, precisamente la actualicé esta semana.
      - La cancelación de la hipoteca en tu caso no afecta para el calculo de la ganancia.
      - Te confirmo que no tienes que devolver la deducción por vivienda y que Hacienda no retiene nada a los residentes por ventas de inmuebles, por tanto lo pagarás todo en Renta.
      Un saludo.

  14. Vicente dice:

    Hola.
    Impresionante labor la que haces intentando aclarar todo este embrollo a profanos como nosotros. Muchas Gracias.
    Mi duda, a ver si me ayudas en algo:
    Compre en 1999 por 75.000 € un terreno rustico
    Cambie varias veces de hipoteca para hacer reformas
    Vendo en 2012 por 150.000 €
    Amortizo el credito y me quedo con 15.000 €
    Me voy a vivir alquilado para el resto de mi vida (no quiero mas creditos)
    Segun tu fantastica plantilla le tengo que pagar a hacienda esos 15.000€ y me quedo sin nada ???
    Es decir, o se queda el dinero hacienda o se lo doy a los bancos con nuevas hipotecas y a los que queremos vivir de alquiler que nos den.
    Muchas gracias.

    • Vicente dice:

      Hola.
      Veo que no respondes mi duda. Por favor, me puedes indicar el motivo ??

      Por si acaso, la planteo de otra manera:

      Compre una casa para vivienda habitual en 1999 por solo 75.000€ ya que necesitaba muchas reformas.

      Las fui haciendo yo mismo, financiandolas con modificaciones del crédito hipotecario (cambio de entidad, refinanciación…) siempre de forma legal ( permisos del ayuntamiento, modificación de escritura, impuestos… )

      En el 2010 amplie la casa con una empresa constructora (Proyecto de arquitecto, …) para lo que el banco me concedió una segunda hipoteca previa tasación , etc.

      Por motivos de salud, me veo con la necesidad de vender, por lo que pongo un precio razonable y por tanto, vendo.

      Cobro 150.000€ por la venta. Pago hipotecas e impuestos por un valor total de 135.000€ y por tanto, gano 15.000€ netos.

      ¿ Al aplicar tu plantilla, el precio de compra es el que figura en escritura de compra-venta(75.000€) o el que he pagado al banco para amortizar los créditos hipotecarios (135.000€)? por que el resultado de la operación es muy diferente.

      Muchas gracias.

      • PILAR dice:

        Disculpa Vicente, el valor de compra que debes poner es el que figura en la escritura de compra-venta + mejoras justificadas con facturas + todos los gastos derivados de la compra (impuestos, notaría, registro, etc) y los gastos de las mejoras que tengas justificados y que comentas (permiso ayuntamiento, etc). NO SE PONE EL VALOR DE PRESTAMO.
        Un cordial saludo.

  15. Miguel dice:

    Mi situación es la siguiente: voy a comprar un piso en 2012. Y tengo a la venta la que ha venido siendo mi vivienda habitual. ¿ Afecta en algo para acogerme a la exención el hecho de vender la vivienda habitual en fecha posterior a la compra de la nueva vivienda? . Necesito una respuesta. Gracias

    • PILAR dice:

      Miguel, el plazo para reinvertir es de años. Por tanto, tendrías que vender la vivienda antigua y reinvertir en amortizar el prestamo de la nueva antes de que pasen los dos años contados desde la fecha de compra de la vivienda nueva.

  16. eduardo dice:

    buenos dias tengo una duda mi situacion es que compre una vivienda con un ahorro vivienda de los cuales me he ido desgravando año tras año, por mi situacion actual me estoy planteando el vender la casa (incluso sin ganar dinero por ella) y no reeinvertir el dinero si no irme de alquiler.

    que tengo que pagar por ello?

    gracias y un saludo.

  17. javier dice:

    Mi mujer y yo en julio del 97 y aun siendo novios escrituramos el piso a nombre de ella por recibir la ayuda que daban a los pisos de VPO.EN septiembre del 98 nos casamos pero no hicimos separacion de bienes.en junio del 2012 de la noche a la mañana me pide el divorcio y se marcha a vivir con sus padres.ahora me pide la mitad de lo que pueda valer el piso que todabia no esta pagado faltan 15000 euros a pagar en 5 años pues llevamos pagando 15años y en 14 años de matrimonio ella un total de 6 meses practicamente todo a salido de mi.en estos 15 años de de hipoteca entre intereses y capital habremos pagado unos 42000 euros.Mi pregunta es que le tendria que pagar por ley de su parte del piso si me hago tambien cargo de los 15000 euros que quedan por pagar pasando el resto de la hipoteca a mi nombre porque ella no quiere el piso y quiere que le de dinero,me ha pedido 40000 euros y yo le he dicho que no´.bueno gracias y espero cotestacion.

  18. silvia dice:

    Hola Pilar

    en mi caso es probable que venda el piso por un valor inferior al de compra o sea que no tendria que pagar por beneficio y no puedo reinvertir en otra vivienda me iria de alguiler. Cada año me deducia en la declaración de renta la cantidad que pagaba de hipoteca, y he oido que si no reinvierto en vivienda habitual los euros que me queden una vez cancele la hipoteca, tendria que “devolver” de alguna forma el dinero que me he ido desgravando. Esto es asi¿¿¿¿¿ de todos los años????

    Gracias por la ayuda y es magnifica tu web con diferencia!!

    Silvia

    • PILAR dice:

      Hola Silvia, muchas gracias, me alegro de que te guste el blog y de que me hayas encontrado, pues vaya un lío que te han metido.
      Si tienes pérdidas por vender por debajo del valor de adquisición, no tienes que reinvertir nada. Sólo tienes que devolver las cantidades deducidas de la vivienda en el caso de que no hayas permanecido viviendo en ella 3 años correlativos. Pero si has cumplido ese periodo, no tienes que preocuparte de nada. Saludos.

  19. Amelia dice:

    compramos un piso en el año 2006 por 162.719,22 euros entregamos a cuenta 65.719,22 euros y nos quedo una hipoteca de 97.000,00 euros, ahora vamos a vender el piso por 150.000 euros teniendo actualmente una hipoteca de 108.000 por una ampliacion que hicimos en el año 2008. Si vendemos y liquidamos la hipoteca nos queda 42.000 euros pagando la inmobiliaria nos quedaria 33.000 euros en total. Me gustaria saber que gastos extras tenemos por la venta del piso y si hay que pagar hacienda de este dinero que nos queda.

    • PILAR dice:

      Amelia, por lo que veo, vendes por debajo del valor de adquisición, por tanto no tendrás que pagar nada en Renta, sólo tendrás que pagar la plusvalía municipal. Saludos.

  20. Elena dice:

    Buenos días, le estaríamos muy agradecidos si nos pudiera decir cuánto tendríamos que pagar a la hacienda, nuestro caso es el siguiente: vivienda habitual, comprada en 2006 por 210 000 Euro, ahora lo tenemos que vender por 180 000 (o quizás menos), no planeamos comprar ninguna vivienda, el dinero lo emplearemos para cerrar el préstamo hipotecario. ¡Muchas gracias de antemano! Elena

    • PILAR dice:

      Elena, si vendes con pérdidas no tendrás que pagar en Renta por la venta de la vivienda. Sólo tendrás que pagar la notaría y la plusvalía en el Ayuntamiento + los gastos de cancelación de la hipoteca. Pero recuerda que este tipo de operaciones obligan a presentar la Renta y es posible que tengas que pagar según el resto de rendimientos que tengas y las retenciones practicadas, pero no por la venta.

  21. Isabel dice:

    Buenas tardes. En el 2002 compramos un piso con hipoteca por valor de 109.000. En el año 2005 me hacen una hipoteca puente los del mismo Banco y se hacen cargo de las cuotas hasta la venta del piso anterior. Lo venden en 2006 (la inmobiliaria era Agente del Banco) y me facturan 29.000 por gastos, etc. Yo no vi un duro de ganancia, solo me hcieron el cambio. Lo vendieron en 150.000.€
    Ahora Haciedna me reclama casi 9.000 € por “ganancias patrimoniales”. Estamos embargados!!!! Que puedo hacer? Tengo plazo aun de explicar esto, o no sirve la factura para demostrar nada? Un abrazo y gracias.-

    • PILAR dice:

      Isabel, por desgracia últimamente esto es más corriente de lo habitual, por eso escribí el artículo “El banco se ha quedado mi casa” porque hay mucha gente en tu misma situación que se han quedado sin casa y Hacienda les reclama el impuesto por la entrega de su vivienda al banco.
      En cuanto a lo que puedes hacer, depende de la fase en la que te encuentres con las notificaciones, si se te han pasado los plazos poco podrás hacer ya. Lo mejor será revisar los calculos que te han hecho para ver si han tenido en cuenta todos los gastos tanto de la compra como de la venta o dación en pago.
      Por último decirte, que la factura será deducible del valor de venta aunque habrá que ver que conceptos recoge exactamente para asegurartelo. Un abrazo.

  22. Rut Rodríguez dice:

    Me gustaría saber porqué se ha eliminado mi comentario y no se ha contestado a mi pregunta. Precisamente el mail que ponéis como requerido ha de ser usado para dar éste tipos de explicaciones y no eliminar el comentario sin más.

    • PILAR dice:

      Estimada Rut, te mandé un correo privado hace uno días explicandote el motivo de mi falta de respuesta, pero como veo que no lo has recibido o no lo has visto te vuelvo a explicar el motivo, esta vez públicamente, pues me imagino que hay más lectores en tu misma situación.
      Te pido disculpas, pero estos días no doy abasto para moderar los comentarios que me entran en el blog y le doy prioridad a los susctores de pago. No he visto tu suscripción, si ya la has hecho dímelo para que lo compruebe, sino hazte suscriptora y te la contestaré encantada. Un saludo
      Nota: Aunque te parezca que esté eliminado, lo mantengo durante un tiempo por si decides pagar la suscripción.

  23. miguel dice:

    Mi caso, es que en 2004 compre una casa a medias con mi exnovia (17 mill), y en 2008 le vendi mi parte a ella(pusimos que la casa valia 24 mill).
    Yo durante esos años me estuve desgrabando de la casa. En 2008 reinvertí el dinero de la venta (recibi de ella 5 mill), en un piso (reinvertí todo y aparte puse dinero mio).
    Pague el piso sin pedir hipoteca ni nada. y ese lo tengo como vivienda habitual.

    En 2010 compre con otra chica otra casa al 50 por ciento, pedimos hipoteca.
    Me dijeron que hasta diciembre de este año (2012) no podria desgrabarme de la hipoteca nueva, y tendria que seguir teniendo como vivienda habitual el piso que me compre con parte del dinero recibido de mi ex.

    Mi pregunta es: si cuando yegue diciembre de 2012 podré cambiar mi domicilio de vivienda actual, a la casa que me compre a medias con mi novia y si podre desgrabarme ya.
    Es que desde que vendi mi parte de la casa a mi ex, todos los años me toca pagar en la declaración. jejeje.

    Muchas gracias.

    • PILAR dice:

      Miguel, efectivamente deben haber pasado 3 años para poder cambiar el domicilio sin perder las deducciones anteriores, por tanto este año ya podrás cambiarlo.
      En cuanto a la segunda parte de tu consulta, para saber si puedes empezar a deducir de la nueva vivienda, no es tan facil como piensas. Pues para empezar a deducir de la nueva vivienda tienes que haber pagado más de lo que te habías deducido de las anteriores viviendas + la ganancia exenta por reinviersión (por la que no tributaste en 2008). Una vez que superes esas cantidades ya puedes empezar a deducir por la diferencia. Te puedes ayudar de mi plantilla para calculo de la deducción por adquisición de vivienda y si necesitas ayuda personalizada mira el apartado de consultas personales.
      Saludos

  24. laura dice:

    Hola Pilar te cuento mi caso a ver si me puedes ayudar:
    En el año 2009 a mi hermana y a su novio les entregaron un piso de VPO que siempre habia pagado él porque era de cooperativa y cuando empezaron a salir el ya lo tenia. LLegaron al acuerdo de escriturarlo a nombre de él porque si no se pasaban de ingresos y no podían optar a las ayudas a pesar de que ella aportó dinero para escrituras, Iva…. además de amueblar las casa. En total 90000 euros. Ahora lo han dejado y parece que hay buena disposicion por parte de él para devolverlo. Mi pregunta es ¿ Ese dinero como lo tendrá que declarar ella? Porque ella legalmente no era propietaria de nada por tanto de cara a hacienda por mucho que lo reinvierta en otra vivienda supongo que tendrá pagar por ese incremento de patrimonio. ¿sabes cuanto mas o menos? Somos de Madrid

    • PILAR dice:

      Laura, en mi opinión tu hermana no tiene que declarar nada, pues ella ni ha comprado ni vendido nada y por tanto no tiene ninguna ganancia. Por lo que te he entendido, ella le pagó al novio parte del precio de la vivienda y ahora lo va a recuperar ¿donde está el incremento de patrimonio? ¿se lo va a devolver con intereses? Si fuera así, entonces si tendría un rendimiento que declarar, pero si sólo recupera el dinero “prestado” no tiene ganancia ninguna. Un saludo.

      • abel dice:

        hola pilar ,cuando haces una venta de una vivienda y la vendes por menos del precio escriturado tendria que pagar algo en la declaracion de la renta, esque estoy muy nervioso y tengo muchas dudas,porque he leido que miran desde lo que esta escriturado hasta lo que has vendido, osea si esta escriturado por 20 y lo vendes por 30 te miran a razon de lo que has ganado que son 10 pero si lo vendes por menos que es lo que pasa? .

        • PILAR dice:

          Abel, lo que tienes que pagar en la Renta no depende sólo de la venta de la vivienda, sino también del resto de rendimientos. Ten en cuenta que las pérdidas patrimoniales no se compensan con los rendimientos positivos de la base general (renta el trabajo, etc.) Es posible que comprueben los valores de compra y venta, sobre todo si declaras una pérdida. Es normal que Hacienda quiera comprobar que la pérdida es real, pero no debes preocuparte si lo declarado coincide con los valores escriturados. Un saludo

  25. Rafa dice:

    Hola Pilar, vendí mi vivienda habitual y estoy construyendo una villa como vivienda habitual, sé que tengo dos años pero veo que no acabo la villa
    para la fecha, he pensado que el constructor me facture trabajos posteriores con fechas dentro del plazo, mi duda es si hacienda exige ó vigila que los ingresos estén realizados dentro del plazo. Muchas gracias.

    • PILAR dice:

      Rafa, todo depende de si te comprueban la declaración, pero te puedo asegurar que últimamente están revisando bastante estos temas. Deberías haber terminado las obras antes de los 2 años y tener firmado el certificado de fin de obra, para no incumplir el requisito de los 2 años. Un saludo.

  26. Adolfo dice:

    Hola pilar:

    Tenía entendido que se había ampliado el plazo para la reinversión en vivienda habitual a tres años.¿ estoy equivocado?

    • PILAR dice:

      Hola Adolfo, el plazo para reinvertir se aumentó hasta el 31/12/2010 para todos los que habían comprado una vivienda nueva antes del 2008 y no habían podido vender la vieja y reinvertir por la crisis. Pero para el resto, es decir los que el plazo de los 2 años vence a partir del 1/01/2011 no se ha prorrogado ni aumentado, a pesar de que la situación está peor y no se le ven los brotes verdes por ninguna parte :(.

  27. Belén dice:

    Hola, expongo mi duda, en julio de 2010 mi padre vendió su vivienda habitual (comprada hace 25 años) y me hizo una donación del dinero para comprar una casa a mi nombre, en la que vivimos ambos, mi padre no hace nunca declaración de la renta porque es pensionista y ahora no sabemos si tiene que hacerla.
    Muchas gracias

  28. Juan Manuel dice:

    Saludos, Pilar. Tengo una duda sobre la reinversión en vivienda habitual. Mi caso: Voy a vender una vivienda que compré en 2004, siendo mi vivienda habitual hasta 2010. En septiembre de 2009 compré otra vivienda, que pasó a ser mi vivienda habitual en 2010. Ahora, en 2012 voy a vender mi primera vivienda, (la del 2004), que actualmente no es vivienda habitual, y que todavia tiene hipoteca. Si las ganancias que consiga de la operación las dedico a amortizar parte de la hipoteca que tiene mi actual vivienda habitual(la del 2009) ¿se considera eso una inversión en nueva vivienda aunque la comprara en 2009?

  29. Virginia dice:

    Hola, tengo una duda. Compré mi vivienda habitual en el año 2003 por un valor de 105.000 de lo que aún debo al banco 85.000. Ahora quiero vender dicha vivienda por 100.000 para irme a vivir con mi hijo, por tanto no compraría ninguna vivienda nueva. Al no obtener ganancia por diha venta mi pregunta es….si liquido al banco lo que le debo que me cobraría hacienda por la venta? Saludos y gracias de antemano.

    • PILAR dice:

      Virginia, si no tienes ganancia no tienes que pagar nada en la declaración de la Renta, sólo tendrás que pagar la plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor del Terreno) en tu ayuntamiento. De todos modos, te recuerdo que por tener pérdidas superiores a 500€ estás obligada a hacer la declaración de la Renta y te pueden sancionar si no la presentas.

  30. úrsula dice:

    Hola!

    Muchas gracias de antemano! Mi duda es la siguiente!

    He estado viviendo des de 2008 (y empadronada) en una casa que era de mi abuelo y que nos dejó vivir dos años en ella para probar si nos gustaba la zona. Tras estos dos años comparmos la casa, en mayo de 2010. Por problemas personales y económicos, en mayo de 2011 alquilamos nuestra casa, por tanto, aún no seria vivienda habitual, auqnue en realidad si llevabámos tres alos viviendo en ella, y nos hemos ido a una más pequeña. Me puede reclamar hacienda algo? Que es lo que vamos a tener que devolver? Hay alguna manera de poder demostrar que aunque la compra se realizó en 2010, nosotros ya llevábamos tres alos viviendo allí?

    • PILAR dice:

      Ursula, tendrás que devolver las deducciones de la vivienda que te aplicaste en las Rentas por no haber permanecido en la vivienda 3 años desde la adquisición. A Hacienda le da igual que tu estuvieras viviendo en la casa antes de comprarla, pues no tienes derecho a deducir si no eres la propietaria y hasta que no adquieres la propiedad en pleno dominio no empieza a computar el plazo de los 3 años. :(

  31. maría josé dice:

    Hola, necesito hacer una consulta sobre reinversión en vivienda habitual. He vendido mi vivienda habitual (desde el año 1996) en septiemre de 2011, obteniendo una plusvalía importante y ahora deseo reinvertir la cantidad total obtenida por la venta, pero la compra de la “nueva” vivienda habitual es una vivenda de 2º mano que está en un estado lamentable (inhabitable, tiene más de 60 años y en ese periodo no se hicieron ningún tipo de arreglos…),y quiero hacerla habitable. El precio de adquisición de este piso es inferior al de la venta que yo efectué y por lo tanto quisiera invertir ese valor entre la compra y las reformas. Mi consulta viene porque tengo entendido que no todo el dinero que invierto en reformas/rehabilitaciones se puede considerar reinversión, que hay una serie de conceptos que si entran y otros no, quisiera saber cuáles son, la normativa que me afecta, la documentación justificativa del empleo de ese dinero en las mejoras de la vivienda que adquiero; a qué organismos dirigirme…porque en la Agencia Tributaria no me aclaran las cosas…me dicen que compre una vivienda nueva a un promotor y así se me acaban los problemas porque de esa manera puedo considerar reinversión el precio pagado (que incluye los electrodomésticos, domótica etc..). Es decir si no entendí mal, no se considera reinversión la reforma del piso antiguo comprado para hacerlo habitable…una injusticia

    • PILAR dice:

      Hola Mª Jose, es cierto que hay muchas injusticias en la normativa fiscal y ésta es una de ellas. En cuanto a la reinversión, tienes que reinvertir el total obtenido por la venta una vez descontados los gastos (notaría, plusvalia del ayuntamiento y amortización del prestamo que tenía). Se considera que reinviertes tanto por el pago del importe de la compra + los gastos que te ocasione (notaría, registro, impuesto de transmisiones, gestoría) como los gastos ocasionados por la rehabilitación, siempre y cuando cumpla los requisitos de rehabilitación de vivienda. Te copio los que son a continuación. Si no cumple esos requisitos, no se considera reinvertido dicho importe. Un saludo.
      se considera rehabilitación de vivienda habitual las obras realizadas en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
      a) Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas, en los términos previstos en el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 1998-2001 (BOE del 26); en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2001-2005 (BOE del 12), en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda o en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (BOE del 24).
      b) Que las obras tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado la adquisición durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo”

      • maría josé dice:

        Muchas gracias por tu respuesta, Ana. El otro día creo que ni siquiera te dí las gracias al final de mi escrito..lo siento, estaba muy “c….” con las averiguaciones que había hecho, que coinciden con las tuyas, así sé que no me equivoco; mil disculpas por mi comportamiento. Próximamaente recibirás mi pequeña aportación para que se pueda mantener abierto el foro.
        Nuevamente gracias por todo y un saludo

  32. Alberto dice:

    Hola Pilar,

    A 23 de diciembre de 2009 vendí mi vivienda habitual. Me comprometí con Hacienda a reinvertir y ahora estoy en ese proceso. Sé que tengo dos años desde que la vendí. Esos dos años como computan:
    ¿ En los dos ejercicios posteriores ? ó ¿En los dos años posteriores contados de fecha a fecha?. Si es lo segundo que es lo que me temo, tengo entonces hasta el 23 de diciembre de 2011 para firmar la escritura de compraventa, ¿cierto?.

    Aunque asumo la culpa, sabes si hay algún tipo de prórroga permitida por Hacienda ó algún justificante (por ejemplo del notario) en el caso de que me retrase algunos días en la escritura de compraventa. No me acaba de salir la hipoteca.

    Saludos y muchas gracias.

    • PILAR dice:

      Hola Alberto, efectivamente se cuentan de fecha a fecha. Por tanto, como bien dices debes invertir el dinero antes del 23 de diciembre o por lo menos la parte que puedas, para no tener que tributar por toda la ganancia. Lo siento. Un saludo.

  33. AMMGA dice:

    Si después de vender una casa uso el dinero para cancelar la hipoteca y para comprarme un terreno sin edificar ¿estoy exento de pagar impuestos?

    • PILAR dice:

      Hola Ammga, no sé si la casa que has vendido es tu vivienda habitual o no. Sólo está exenta la venta de la vivienda habitual cuando se reinvierte el dinero obtenido en la compra de otra vivienda para trasladar tu domicilio. Por tanto, si la casa que has vendido es tu vivienda habitual y el terreno que has comprado es para construir tu futura residencia estará exenta, sino no. Un saludo.

      • AMMGA dice:

        La casa no es mi vivienda habitual. La compre por 50.000 € y la voy a vender por 100.000. Voy a cancelar el prestamo y después voy a comprar un terreno en el que de momento no voy a construir nada.
        Muchas gracias por tu atención.

  34. Antonio dice:

    Buenas tardes, mi duda es la siguiente:
    En agosto de 2011 he vendido mi vivienda habitual, obteniendo un beneficio de 60.000€ en 9 años. En enero de 2011, adquirí mi nueva vivienda habitual por 200.000. El beneficio lo voy a invertir en reformala, y mi duda es: en la próxima declaración de la renta, he de pagar por el beneficio de 60.000 o al haber adquirido otra vivienda habitual estoy exento?

    Muchas gracias de antemano, un cordial saludo!

    • PILAR dice:

      Hola Antonio, sólo está exenta la ganancia cuando se reinvierte el dinero de la venta en la adquisición de otra vivienda. Por tanto, si lo inviertes en reformas no estará exenta. Además, lo que debes invertir no es el beneficio, sino el importe de la venta una vez descontados los gastos que te haya ocasionado la transmisión. Un cordial saludo.

      • Antonio dice:

        Gracias Pilar por tu pronta respuesta!

        El importe de la venta de la vivienda habitual ha ido a liquidar la hipoteca de ésta primera. Y para adquirir el segundo piso, (a partir de agosto, vivienda habitual) pedímos una hipoteca para comprarlo de 200.000€. Mi pregunta iba más encaminada a que si he adquirido nueva vivienda que pasa a ser habitual, no se considera el beneficio de la venta de vivienda habitual exenta al haber comprado (con hipoteca) la nueva vivienda habitual?

        Gracias de antemano, un saludo!

        • PILAR dice:

          Efectivamente Antonio, si has empleado todo el importe de la venta en cancelar la hipoteca antigua y parte de la nueva sí está exenta. Pero si parte del dinero lo has empleado para reformas u otros fines, esa parte proporcional es la que no quedará exenta. Saludos

  35. [...] bastante amplio, sobre todo si hablamos de viviendas antiguas (compradas antes de 1995), o cuando vendemos la vivienda habitual y no reinvertimos todo el dinero de la [...]

  36. Oscar dice:

    buenas tardes Pilar,

    intentare ser breve:

    vvda habitual adquirida antes de 2010 y vendida en 2011, habiendo reinvertido lo obtenido en otra vvda habitual. En la ley de pptos generales 2011 esta claro que la ganancia esta exenta por reinversion, pero no indica nada al respecto de si para este contribuyente se le mantiene la deduccion anterior a la modificacion (compra vvda habitual antes de reforma irpf) o por contra al reinvertir en vigencia de las nuevas condiciones se le aplicaran e´stas, por lo si su BI >24.100 eur ya no tendra derecho a deducir (que si´ tenia antes).

    muchas gracias
    un saludo

    • PILAR dice:

      Oscar, si la nueva vivienda la ha comprado en el 2011 y su BI es < 24.100 no tendrá derecho a deducción por vivienda en 2011, aunque la anterior si le diera derecho y haya reinvertido el dinero obtenido de la venta. Sólo tendría derecho a deducción de nueva vivienda adquirida en 2011 si efectuó algún pago a cuenta durante la construcción de la vivienda en el año 2010.
      Quizás te interese leer ¿es necesario escriturar antes de fin de año?

  37. ANTONI dice:

    Apreciados,

    Me gustaria saber como me afecta fiscalmente un préstamo que me ha efectuado mi hijo para que compre una vivienda no habitual.

    Gracias.

    • PILAR dice:

      Hola Antoni, si en el contrato del préstamo has pactado un tipo de interes del 0%, no tienes ningún problema siempre y cuando te lo devuelva y puedas justificar que no es una donación. Pero si no has pactado ningún tipo de interés Hacienda puede imputarte en Renta un interes igual al interés legal del dinero o al tipo de interes de mercado. Ello supondría declarar ese rendimiento al tipo del 19% si no supera los 6.000€ anuales. Un saludo.

      • ANTONI dice:

        Muchas gracias. Quisiera recalcar que es un prestamo de hijo a padre y no a la inversa. Por otra parte presupongo que es suficiente un contrato privado ¿o se ha de instrumentar mediante un fedatario público?

        Gracias nuevamnete.

        • PILAR dice:

          Da igual que sea de padres a hijos o al revés, la tributación es la misma para todos los prestamos entre familiares o particulares.
          En cuanto a la forma de intrumentarlo, te indico que un contrato entre particulares solo tiene validéz si está intervenido por un funcionario público. Por tanto, lo haces ante notario o lo llevas a tu Comunidad Autónoma para que te lo sellen y liquidas el modelo 600 exento.
          Saludos.

  38. jose alba dice:

    En 2009 vendi mi vivienda habitual valor de la venta 102.000€ (50%) utilizo 32000€ para liquidar la hipoteca
    el valor de compra fue de 55.000€. Teniamos pensado reinvertir en otra vivienda habitual, pero no ha sido asi, puesto que me he puesto que me he separado. Quiero liquidar con hacienda he hecho el calculo con la palntilla, lo que no se es como debo proceder, si hacer una complementaria o otro procedimiento.
    Gracias de antemano.

  39. LAURA dice:

    Hola Pilar, estoy acabando de hacer la declaración de renta y tengo una duda urgente. En 2010 vendimos el piso que era nuestra vivienda habitual y compramos una casa. El piso lo compramos por 100.000€ y lo vendimos por 140.000€. De este piso nos deducimos 70.000€ y ya no teníamos préstamo pendiente. Los 140.000€ que obtubimos de la venta los invertimos en la adquisición de la nueva casa que nos costó 360.000€. Segun todo lo que has explicado y contestado a otras personas debo entender que como todo el importe de la venta del piso lo hemos invertido en la casa estamos exentos de pagar por esta ganancia patrimonial, verdad? Pero mi duda más grande es en el apartado de desgravación. Cómo lo puedo calcular? A partir de cuando me puedo desgravar? Hay gente que me dice que debo sumar el importe total por el que vendí la casa al importe que ya nos deducimos, esto seria 140+70, total hasta que no hayamos pagado 210.000€ de la nueva casa no podemos empezar a desgravarnos. Segun tus anotaciones la suma debe ser diferente, debo de sumar la ganancia patrimonial que fue de 40.000€ con lo que me habia desgrabado que eran 70.000€ esto haría un total de 110.000€. De qué manera se debe calcular el importe a partir del cual nos podemos volver a desgravar si al mismo tiempo nos hemos aplicado la exencion por reinversión?

  40. esperzanza dice:

    Buenas tardes:
    Tengo dudas sobre lo que debo pagar por la venta de una casa comprada en el 2002 (vivienda habitual)
    La inmobiliaria me ha dicho que tengo que pagar: su comisión, la plusvalia y el iva. Pero ¿no es el ITP? y eso no lo paga el comprador?. ¿Tengo que pagar a Hacienda en el momento de la venta?. Lo que gane en la venta ¿no se tienen 2 años para reinvertir y luego declararlo?. No sé qué pagar y en qué momento hay que hacerlo.
    Gracias

  41. Inma dice:

    Hola, mi nombre es Inma. Tengo en venta una plaza de garaje y me gustaría saber qué gastos he de pagar yo como vendedora, y qué gastos el comprador. Otra cuestión añadidaes: ¿quién debe gestionar el notario, el vendedor, el comprador o es indiferente? Y por último, ¿los gastos de notaría a cuenta de quién corren?. Un saludo y muchas gracias.

    • PILAR dice:

      Hola Inma, contestando a tu consuta:
      Los impuestos que hay que pagar son: el comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la Comunidad Autonoma y el vendedor la plusvalía del ayuntamiento y la ganacia de patrimonio en la renta.
      En cuanto a la notaría, la mayor parte la paga el comprador, el vendedor paga muy poco. Por tanto, si no tienes preferencia por ningún notario, a veces lo elige el comprador ya que es quien paga la mayor parte. Pero en realidad es indiferente quien lo elija, es cuestión de llegar a un acuerdo. Un saludo.

  42. merche dice:

    hola me gustaria preguntarle una cosa ,mi madre fallecio y me dejo un piso en herencia pero tengo otro de propiedad si kisiera vender el de mi madre fallecida para comprar otro tendria que pagar mucho de impuestos gracias

  43. antonio dice:

    mi padre cuando murio en el testamento dejo que el 60 por ciento era dee mi madre el 20 mio y el otro 20 porciento de mihermana hemos echos escrituras nuevas y ahora somos los propietarios los 3 en ese porcentaje. Resulta que hemos vendido el piso y mi pregunta es desde que se murio mi padre mi hermano no se ha echo cargo de ningun recibo de gasto del piso ahora vamos a ir ha firmar al notario y queria saber si en ese momento puedo pedirle el dinero que no ha pagado o debo seguir otro camino

    2 mi madre tiene 70 años esta ella obligada en su parte pagar la plusvalia
    3 si no invierte el dinero mi madre en 2 años debe de pagar hacienda ella vive en una casa de pueblo herencia de sumadre

    • PILAR dice:

      Antonio, las deudas con tu hermano tendrás que reclamarlas por otra vía. En cuanto a la plusvalía o ganancia de patrimonio, al no ser vivienda habitual el inmueble vendido, no tiene exención por los años de tu madre, por tanto debe pagar.
      Saludos.

  44. esteban dice:

    Hola estoy un poco confuso y necesito ayuda. En Junio 2009 vendí mi casa con la intención de hacerme otra nueva y un local, pero hasta hasta el dia 6 Mayo 2011 no conseguí la licencia pues me han puesto muchos problemas y hemos tenido que ir modificando el proyecto. Mi pregunta es la siguiente mi intención era y es de hacer la inversión pero no tenía la licencia, y ahora me encuentro el problema de que van a pasar los 2 años, alguien me puede decir si hay alguna solución o que debo hacer pues no es mi culpa. Gracias.

    • PILAR dice:

      Hola Esteban, debes hacer una declaración complementaria para pagar por la gananancia que tuviste, por haber incumplido el requisito de la reinversión. De hecho te aconsejo que la hagas ya este año y te evitarás un año de intereses de demora. Saludos

  45. Andrés dice:

    Buenos días!

    Compré mi vivienda habitual por 131000 euros en 2004, y la vendí en 2010 por 168000 euros. Al indicarlo en la declaración en Ganancias y Pérdidas Patrimoniales de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas, me sale que NO TENGO GANANCIA patrimonial, sino PÉRDIDA PATRIMONIAL DE 8.000 euros.

    ¿QUÉ PASA EN ESTE CASO? ¿DEBO HACER REINVERSIÓN SI NO TENGO GANANCIA? ¿PUEDO TENER ALGÚN TIPO DE PROBLEMA? ¿O ALGUNA VENTAJA COMO REDUCCIÓN DE IMPUESTOS AL TENER PÉRDIDA?

    • PILAR dice:

      Hola Andrés, si has tenido pérdida no tienes obligación de reinvertir y no tienes que tener problemas si los datos que has declarado (valores de compra y venta y fechas) son correctos. Y por último, la ventaja fiscal es que podrás compensar la pérdida declarada con ganancias generadas de otras ventas (de acciones, fondos de inversión u otro inmueble). Si no tienes ganancias este año, no te preocupes, tienes 4 años para compensarla. Así que, toma nota y no lo olvides para cuando se presente el momento. Saludos.

  46. YOMISMA dice:

    Buenas noches Pilar. Te voy a molestar de nuevo.
    Mi duda es la siguiente:
    A la hora de aplicar la ganacia de venta de una vivienda habitual se tiene en cuenta:
    El precio de la vivienda cuando la compraste y el precio de venta de la misma.Tambien debemos incluir todos los gastos generado en la compra y en la venta.
    La cantidad que pides de hipoteca no hay que tenerla en cuenta no?
    Ademas tengo entendido que el precio de compra lo tienes que multiplicar por un coeficiente que en el 2005 era del 1,0932.
    Pero el IBI TAMBIEN SE INCLUYE COMO GASTO?.
    De los primeros 6000 hay que pagar un 19% y del resto un 21%.
    Es todo esto asi o me equivoco en algo.
    Gracias.
    Un saludo

  47. SERGIO dice:

    Hola Pilar. Excelente web. Me gustaría confirmar lo siguiente. En 2002 compre la que fue nuestra vivienda habitual por 141.000 (unos 153 con gastos). La vendí en agosto del año pasado por 193 (si le quito plusvalia municipal y gastos gestoria supongo que anda por los 190 -redondeando-) aunque la entregué libre de cargas cancelando lo que quedaba de hipoteca (unos 52.000). Un mes después he comprado la vivienda en la que vivo ahora junto a una plaza de garaje por 310.000 (298 y 12 respectivamente en el mismo documento). Con gastos, supongo que rondan los 315 (digo aproximaciones porque no tengo delante los papeles y me urge un poco la respuesta). He pedido una hipoteca de 210.000 euros y me gustaría confirmar que se puede considerar que estoy exento de pagar por la ganancia de la venta si he pagado esos 105 de diferencia aproximadamente mediante ahorros y ganancia de la venta, no?. Si es así, qué cifra he de poner como exenta de pagar?. Gracias por tu tiempo.

    • SERGIO dice:

      Hola de nuevo Pilar. Quisiera actualizar la información de mi anterior mensaje para ser más conciso. Vendí el inmueble en 2010 por 190288,40 (gastos ya descontados). SI cancelé lo que le quedaba de préstamo (52484,55) me sale, si no me equivocado, que tendría que reinvertir 137.803,85. Según mis cuentas, he reinvertido, contando gastos 132583,32. Tengo 2 preguntas. En priemr lugar, ¿puedo poner en la declaración de la renta de 2010 como importe coprometido a invertir en los 2 años siguientes la diferencia (5220,53) teniendo en cuenta que actualmente ya lo habría cumplido pues amorticé anticipadamente en enero de 2011 10.000 euros?. En segundo lugar, se debe contar como reinversión en vivienda las cuotas pagadas de la nueva hipoteca que pagué en 2010?. Si es así, la cuota entera, o sólo lo amortizado?. Muchas gracias por adelantado de nuevo

      • PILAR dice:

        Hola Sergio, ¡Me hacéis trabajar demasiado! Te felicito, tus calculos son perfectos!
        - Sí pudes poner lo que te falte por reinverir como importe comprometido a reinvertirlo en los 2 años siguientes.
        - Como reinversión de pagos efectuados de la nueva vivienda se tienen en cuenta todos los pagos realizados sin financiación + la cuota del prestamo entera (suponiendo que todo el prestamo se ha destinado a su compra y no has pedido de más, para muebles, coche …)
        De nada. Saludos.

  48. YOMISMA dice:

    Buenas Noches. Mi consulta es la siguiente. Vendi una casa en junio de 2010 y tengo hasta junio de 2012 para invertir la ganancia.Si la nueva casa no esta terminada pero hacemos un acuerdo con el promotor y firmamos antes de fin de obra la escritura de compraventa. Eso se podría hacer?.Muchas gracias .Un saludo.

    • PILAR dice:

      Buenas noches Yomisma, no se puede hacer. Si se reinvierte en una vivienda en construcción, debe finalizarse la obra antes de que finalice el plazo de los 2 años para reinvertir. De nada. Saludos.

      • YOMISMA dice:

        Muchas gracias Pilar. Pero si solo quedara la licencia de primera ocupacion?y la obra esta acabada si se puede ya escriturar no?.
        Y los intereses que se pagarian por no reinventir en 2 años aparte del 21% de la ganancia cuanto serian los intereses de demora?

        Gracias de nuevo. Saludos

        • PILAR dice:

          Nada te impide escriturar, pero para cumplir el requisito de la reinversión debe estar habitable y si no tienes la licencia de primera ocupación no puedes tener el alta de luz, agua, etc. Por tanto, no habrías cumplido el requisto de convertirla en tu vivienda en el plazo indicado.
          El interés de demora del 2010 y 2011 es el 5%. Por tanto, tendrás que sumar el 5% anual al importe no pagado. De nadas. Otro saludo.

  49. Eduard dice:

    Buenas tardes,

    Mi mujer y yo tenemos la intención de vender nuestra vivienda habitual e invertirlo todo en la rehabilitación de una casa que pasará a ser la vivienda habitual una vez rehabilitada. ¿Está exento dicho dinero?

    Un saludo y gracias de antemano

    • PILAR dice:

      Hola Eduard, sí está exenta la ganancia obtenida obtenida por la venta de la vivienda habitual si se reinvierte en rehabilitar la nueva vivienda. Un saludo.

  50. Joan dice:

    Buenos días,

    mi situación es la siguiente,
    Tengo en propiedad una vivienda que me costo en 1997 58.000 €, la hipoteca la finalizé de pagar en marzo-2010 con titularidad 100%, en junio 2010 compré una vivienda junto con mi esposa que costo incluyendo gastos de notaria, IVA, etc 340.000 €, de la que tenemos una hipoteca de 300.000€. La primera vivienda que era mi vivienda habitual la tengo en venta. Mis dudas son las siguientes:
    Para mi esposa es vivienda habitual por lo que se puede desgravar sobre el 50% de lo invertido por adquisición ¿Yo debo considerar que es para mi vivienda habitual tambien? y si es así ¿ Puedo desgravar mi 50% de lo invertido por adquisisción?
    ¿cual es la mejor opción fiscal?

    Gracias por anticipado y un saludo

    • PILAR dice:

      Hola Joan, no veo opciones fiscales a elegir en tu caso, desde mi punto de vista.
      Tu mujer si no ha deducido nunca por adquisición de vivienda podrá hacerlo de su 50%. Pero tú no podrás deducir hasta que no superes las cantidades que ya habías deducido de la anterior vivienda más la ganancia exenta cuando vendas la vivienda si reinviertes en la nueva. Un saludo.

  51. Alfonso dice:

    Una nueva consulta, relacionada con la reinversión, y ya es hilando fino xD!!!

    Imagina que yo en 2009 vendo la vivienda el 20 de abril, por ejemplo, y me comprometo a reinvertir 80.000 de ganancia en dos años.

    Llega el 20 de abril de 2011, y he reinvertido exactamente 79500 euros. (Me faltarían unos 500 euros)

    Ahora bien, los plazos de hipoteca me los cargan a mes vencido, es decir, la parte de hipoteca de abril me la cargan el 1 de mayo. Y cada cuota de hipoteca son 1000 euros.

    La pregunta es… ¿Tendría que hacer una complementaria de 2009, indicando que he reinvertido 79500 en lugar de 80000? ¿O podría alegar que parte de la cuota que pago el 1 de mayo (sobrepasados los dos años), corresponde al periodo del 1 al 20 de abril (periodo dentro de los dos años), por lo que podría entenderse que la parte proporcional (más de 600 euros) se ‘paga’ dentro de esos dos años (aunque formalmente no es así)?

    Un saludo y gracias!!

    • PILAR dice:

      Alfonso, lo tuyo es verdadera obsesión!!
      Se toman las cantidades realmente pagadas en cada fecha, según el cargo en cuenta y no por fecha de devengo ni fechas valores.
      De todos modos por 500€ y aplicando el tipo impositivo del 18% (que era el vigente en esa fecha), te sale a pagar unos 90€. No sé si vale la pena todo el lío por ese importe, pero te felicito por tu afán de buen contribuyente. ¡Ojala hubiera más gente así!
      Un cordial saludo.
      P.D. Si consideras que mis respuestas te han servido de ayuda, te agradecería una aportación para el mantenimiento de la página, pues con éste ya son 4 los comentarios personales que has dejado. O si necesitas un mayor asesoramiento para realizar la declaración complementaria puedes contratarlo a través del apartado “Asesoramiento“.

      • Alfonso dice:

        Muchas gracias Pilar!!! Pero la pregunta no me digas que no era buena xDDDDDD!!!!!!!!!!!!!

        Espero no darte la brasa más, ya creo que tengo el tema casi dominado, jaja. Me has sido de mucha utilidad!!! Ojalá hubiese una casilla en la renta para darte aportaciones xD. Mejor aprovecharíamos los impuestos, jaja. Aún así, lo tendré en cuenta!!!

        Infinitas gracias!!!!!!!!!!!!!!! Eres una verdadera crack!!

  52. antonio dice:

    Hola Maria Jesus
    Mi caso es el siguiente:
    Hace casi dos años que preste un dinero a mi hermana para que comprase un piso y se pudiera independizar, el piso esta a nombre de los dos, yo sigo pagando la mitad de la hipoteca sin ser mi vivienda habitual, ya que yo vivo fuera, la que vive en ella es mi hermana, ahora le he pedido el dinero que le preste y no me lo quiere devolver, entonces toy pensando en venderlo, ya que me sigue exigiendo seguir pagando hipoteca sin yo vivier en el,y venderlo cuendo a ella le de la gana, crees que si se vende ahora antes de los 3 años sin ser mi vienda habitual accienda me metera el palo??? toy obligado a seguir pagando la hipoteca si yo no vivo en ella?? puedo exigirla un alquiler???
    muchas gracias

    • PILAR dice:

      Hola Antonio, efectivamente:
      - Tienes obligación de seguir pagando la hipoteca por ser titular al 50%.
      - Podrías exigirle el pago de un alquiler, pero no sé como si no hay un contrato firmado. No soy abogada. Para esto es mejor que consultes uno.
      - Si vendes, da igual que hayan pasado 3 años o más, la tributación es la misma, salvo que el proximo gobierno baje los tipos.
      Un saludo.
      P.D. No sé a qué Mª Jesús te refieres, me imagino que es un error.

  53. Julia dice:

    Muchas Gracias Pilar

  54. Julia dice:

    Hola Pilar,

    Yo he vendido una vivienda que había comprado en 2001 por un importe de 111.788,25 €, y la he vendido hace un mes por 170.000€. He pagado al Ayuntamiento por el Incremento de valor de los terrenos de Naturaleza Urbana 2.435,24€. He pagado lo que me quedaba de hipoteca un importe de 90.436,23€.
    Por otro lado he comprado la que será mi vivienda habitual por 50.000€.Vivienda que debo arreglar para hacerla habitable.

    Quisiera saber si me corresponde pagar algo a hacienda en la renta de 2011, y cuánto es la cantidad que debo pagar.

    Muchas gracias

    Un saludo

  55. angel dice:

    hola compre un piso por 36000€ en 1999 en 2006 cancelé la hipoteca y pedí otra de 95000€ sobre la misma
    vivienda, de esos 95mil unos 36 mil son del antiguo prestamo y el resto lo rebajé de otra vivienda que me
    compre que costaba 145mil pero como metí parte de este prestamo en la hipoteca del 1ª piso en el 2º, este
    se quedo en unos 110mil, pues bien ahora he vendido el 1º por 89000€ toda la ganancia que he tenido está
    rebajada del 2º prestamo y ahora quiero poner la 2ª casa como vivienda habitual, que tengo que pagar como
    ganancia? esto es muy complicado!!! espero que lo entienda y me pueda ayudar.el prestamo inicial de 36mil que luego fue de 95mil, era de la vivienda habitual, ahora estoy de alquiler y posiblemente tenga que ir al otro piso y ponerlo como habitual.

  56. Manuelpc dice:

    Tengo mi vivienda habitual actualmente en venta, pero ya hemos señalado una nueva que vamos a comprar. La idea es poder vender el piso antes de comprar la nueva, pero estamos viendo que la cosa va muy lenta, por lo que nos estamos planteando que es posible que no lo vendamos antes de haber firmado la nueva hipoteca y la adquisición de la nueva casa. Es posible utilizar el dinero una vez vendamos la casa aunque sea posterior a la adquisición de la nueva vivienda?
    Muchas gracias

    • PILAR dice:

      Hola Manuelpc, efectivamente puedes compar primero la nueva y vender después, siempre que no pasen más de 2 años. Y recuerda utilizar el dinero de la venta para amortizar el préstamo de la vivenda nueva hasta el importe que puedas, pues esa es la manera de reinvertir y que te quede exenta la venta. De nada, saludos.

  57. Alvaro dice:

    Hola, si vendo mi residencia habitual en julio en 370000€ y la compre en 149349€ en octubre 1998 incluyendo reformas. Actualmente tengo un préstamo hipotecario de 25000€ adquirido en el 2006. Si después de vender alquilo una vivienda con opción a compra como vivienda habitual, ¿cuanto tengo que pagarle a hacienda? Muchas gracias!

    • PILAR dice:

      Hola Alvaro, al no reinvertir el dinero de la venta tendrás que pagar por toda la ganancia obtenida. Para saber la cantidad introduce los datos en la plantilla para calcular el impuesto por la venta de un inmueble, sólo tienes que introducir las fechas y los valores de compra y venta. Saludos.

      • Alvaro dice:

        Muchas gracias Pilar!
        Me gustaría saber si antes de la declaración de siguiente período fiscal invierto la diferencia obtenida de la venta del piso en dos, una como vivienda habitual y la otra como vivienda de invierno, la suma sin invertir sería de 75000€. Ambas casas se usarían como vivienda habitual según la temporada. ¿Cuánto deberé pagar a hacienda? Muchas gracias y te felicito por la página!!

        • PILAR dice:

          Alvaro, no puedes tener 2 viviendas habituales, salvo que una la tenga tu mujer y otra tú y podáis justificar que por motivos de trabajo debéis estar separados. Gracias a ti por tu felicitación.

  58. Joan dice:

    Pues yo no me aclaro,la verdad.
    Yo compré en 2003 por 119000 (incluye gastos) y vendí en diciembre de 2009 por 180000, se supone que mi ganancia es de 61000. Amortizé la hipoteca que me quedaba 64000 y se supone que tengo que reinvertir 116000 en la nueva vivienda. Solo he reinvertido 76000 en 2009 y ahora tengo 2010 y 2011 para llegar hasta 116000. Hice en la renta de 2009 un compromiso de reinversión de 40000 euros. Cuanto pagaré aproximadamente solo reinvierto 100000 de los 116000??
    Además tengo la duda de como saber cuando podré deducirme por la nueva vivienda. De la antigua me he deducido 45000 y la nueva la compré por 245000. Uf no me aclaro con todo esto y el asesor que tengo no me genera demasiado confianza. Podria alguien explicarme mis dudas.
    Gracias.

  59. jose dice:

    mi padre heredo un piso de sus padre. el es hijo unico.. hizimos una declaracion de herederos para hacer una adjudicacion de la herencia en la ke el notario nos pregunto el valor estimado del piso y le dijimos 900a en la renta 00 euros asi ke ese el el precio ke aparece en la adjudicacion, vendimos el piso a finales del 2010x 89000 euros mi pregunta es como afectara a la renta de este año.. t si tendremos ke pagar algo x ganancias patrimoniales

  60. luis dice:

    Saludos. Mi consulta es la siguiente:
    En 2010 vendí mi vivienda habitual por 139000 que descontando gastos se quedó en 137000 aprox. Con ese dinero pagué 52000 euros que tenía de hipoteca y el resto lo reinvertí ese mismo año en la compra de otra vivienda habitual (85000 euros). La ganancia patrimonial neta es de unos 36000 euros que no me es gravada ya que he reinvertido el total de la venta menos la hipoteca y gastos. Ahora bien durante este año 2010 constituí hipoteca por la nueva vivienda y he pagado en cuotas unos 6000 euros. Podría deducirme de esos 6000 euros por adquisición de vivienda?
    Pienso que sí ya que la nueva vivienda costó unos 230000 euros más 6000 de gastos y me quedó una hipoteca de 150000. Es decir 85000 euros y de la otra vivienda antigua me desgrave por un total de unos 35000 euros más 36000 de ganancia patrimonial neta.
    Muchas gracias.

    • PILAR dice:

      Hola Luis, efectivamente según parece ya puedes deducir pues has superado la ganancia exenta + la deducción de la vivienda anterior con los pagos realizados de la nueva. Para saber la cantidad exacta que puedes deducir este año, te recomiendo que uses la plantilla para calcular la deducción por vivienda. Al año que viene ya no tendrás problema podrás deducir todos los pagos.
      Un saludo.

      • luis dice:

        Muchas gracias por tu respuesta Pilar. Entonces según tu respuesta y viendo la plantilla entiendo que además de los 6000 euros que he pagado en cuotas puedo desgravarme de la cantidad que reinvertí de la antigua que exceda de lo ya deducido más la ganancia neta no?
        Es decir que la reinversión me sirve para la exención pero también me puedo desgravar de lo que no me haya deducido.

        Ejemplo:
        Si reinvertí 80000 euros y pagué 6000 euros en cuotas = 86000 euros.

        Ganancia neta + lo deducido de la vivienda antigua = 36000+35000= 71000 euros
        86000-71000=15000

        Me podría deducir en esta caso de de 15000 euros con el límite claro de los 9015 por declarante no?

        MIL GRACIAS DE ANTEMANO PILAR PUES SOY UN POCO TORPE EN TEMAS FISCALES.

  61. Di dice:

    Hola.
    En mayo de 2004 compré la que era mi vivienda habitual por 114000 euros, hasta que en junio de 2008 cambié de empresa y de residencia. En marzo de 2010 vendí dicha vivienda por 152000, y en abril de 2010 compré la que ahora es mi vivienda habitual por 216500euros. Cuando vendí tenía una hipoteca de 78000euros, pero entiendo que el saldo de la hipoteca que tendría que aplicar sería desde que dejó de ser mi vivienda habitual, es decir, junio de 2008, ¿no? Desde 2008 no me he desgravado de la hipoteca, de hecho, tuve un año la vivienda alquilada(de agosto de 2008 a agosto de 2009).

    Muchas gracias por tu ayuda.

  62. sonia dice:

    Buenas noches en el año 2000 compré un piso x 96000 euros esta hipoteca la liquidé en 2009.
    En 2010 abril compre un piso x 280000 euros ´de los cuales pagé28000 en efectivo + 17000 de gastos tambien en efectivo y hice una hipoteca de 252000 euros. en septiembre de 2010 vendí el piso comprado en 2000 por 165000. Me podrias decir si tengo derecho a poner como reinversion todo lo que pague del piso que compre en abril del 2010 y tambien los 70000 que pague en el 2009 para liquidar la hipoteca del primer piso gracias

    • PILAR dice:

      Hola Sonia, si el piso lo vendiste en septimbre del 2010, no puedes decir que el dinero de la venta se empleó para pagos anteriores que hiciste en abril. Por tanto, no puedes poner como reinversión lo que dices. Tenías que haber empleado el dinero de la venta (165.000€) en amortizar préstamo del piso nuevo. ¿En que has empleado el dinero de la venta? Creo que no lo has dicho y eso es lo importante. Un saludo.

  63. JOAQUIN dice:

    En mi caso compré una vivienda en el 2007 donde ahora resido, con idea de vender la que hasta la fecha era mi vivienda habitual comprada en 2003.
    Como consecuencia de la crisis no me ha sido posible la venta de esta vivienda, y al final opté por alquilarla.
    Me ha salido alguna oferta de compra, (muy ajustada), y tengo dudas sobre si, al haber superado 2 años, tengo derecho a
    en caso de venderla poder beneficiarme de la exección por reinversión en la vivienda habitual, o por el contrario, ya
    tengo ese derecho perdido y tendré que considerar la tributación por plusvalías, inevitablemente.
    Muchas gracias por tu colaboración.

    • PILAR dice:

      Hola Joaquín, el Gobierno puso una prorroga para los se habían comprado una vivienda y no habían podido vender su vivienda anterior, pero esa prorroga finalizó el 31-12-2010. Por tanto, los que no habéis podido vender antes de fin de año, tendréis que tributar por la ganancia inevitablemente, como bien dices. :-(
      Saludos.

  64. Alfonso dice:

    Muy buenas! Antes de nada, felicitarte por la utilidad de esta web!!!

    Mi pregunta es la siguiente…

    Vendí en 2009 mi anterior vivienda, comprando una nueva el mismo año. POr tanto, el año pasado en la renta de 2009, hice una exención por reinversión. Como aún no había reinvertido toda la ganancia, me comprometí a reinvertir el resto en el plazo de dos años (es decir, tendría hasta septiembre de este 2011 de margen).

    Mis preguntas son:

    a) ¿ESTE AÑO TENGO QUE PONER ALGO EN LA DECLARACIÓN DE 2010? No sé, reflejar en alguna parte cuánto reinvertí durante 2010….

    b) SI FINALMENTE, NO REINVIERTO TODO EN ESOS DOS AÑOS, ¿CÓMO DECLARARÍA LA PARTE QUE NO HE REINVERTIDO? ¿TENDRÍA QUE HACER EL AÑO QUE VIENE UNA COMPLEMENTARIA DE 2009, ACTUALIZANDO LA REINVERSIÓN? ¿O CÓMO SE HARÍA?

    Un saludo afectuoso e infinitas gracias!

    • PILAR dice:

      Hola Alfonso, me alegro de que te guste mi página y te resulte de utilidad.
      Contestando a tus preguntas:
      a) Que yo sepa, al año siguiente no hay que reflejar la cantidad reinvertida o lo que queda pendiente, sólo se pone el año de la venta. Si alguien te dice lo contrario, hazmelo saber y así me entero yo también.
      b) Si no reinviertes, debes hacer una declaración complementaria del año 2009 y declarar la parte de la ganancia que no haya resultado exenta por no haber reinvertido. Tendría que recuperar la declaración que hiciste y modificar el importe que posiste que reinvertías. Marcar la casilla 122 de la pagina 2 y poner el importe que pagaste o que te devolvió Hacienda (según corresponda) y el programa te calculará la diferencia.
      Otro afectuoso saludo para ti y gracias por tus ánimos.
      P.D. Por cierto, acepto donativos de agradecimiento para el mantenimiento de la página. :-)

  65. Alicia dice:

    Hola mi consulta es esta: En 1995 falleció mi padre y en el 2004 hicimos la aceptación de la herencia en la que figuraba como valor del piso de mis padres 44.417€, la mitad era de mi madre y la otra mitad en partes iguales entre los 7 hermanos. En el 2010 la vendimos por 78.000€. ¿Cómo debo declararlo y en qué casillas?. Gracias.

    • PILAR dice:

      Hola Alicia, la venta de inmuebles se introduce en la pagina 9 (apartado G2). Si lo haces con el programa PADRE:
      Busca la casilla 361 y cuando la abras, en el “tipo de elemento patrimonial” debes poner la clave “1″ e indicar la referencia catastral del inmueble. Al aceptar esa ventana, se activarán las casillas de la fecha de transmisión y la fecha de adquisición. En vuestro caso, la fecha de adquisición es la fecha del fallecimiento de tu padre. Una vez introducidas las fechas se activan las casillas 366 y 367, para introducir el valor de venta con los gastos y el valor de adquisición con los gastos. En vuestro caso, este último valor es el valor de la adjudicación de herencia y la parte proporcional de gastos que pagásteis (notaría, registro, impuesto de sucesiones, etc.). Además, ten en cuenta que los valores deben ir todos divididos en la parte proporcional que os corresponda a cada uno de vosotros. El resto de cálculos los hace el programa. Un saludo.

  66. Fernando dice:

    Hola, mi consulta es la siguiente: En 2011 vendo mi vivienda habitual (la llamaremos A) por 123.000 euros. A los 2 meses compro mi nueva vivienda habitual (la llamaremos B) por 190.000 euros .En la misma fecha de compra de la vivienda habitual B constituyo hipoteca sobre la misma por importe de 156.000 euros, que sumados a 50.000 euros del dinero obtenido por la venta de la vivienda A me sirven para pagar el importe de la compra más gastos. Con el resto del dinero obtenido por la venta de la vivienda A lo dedico a cancelar una hipoteca que tengo sobre otra vivienda no habitual (la llamaremos C) por importe de 73.000 euros, porque esta hipoteca me es menos favorable, por el diferencial que me cobran, que la nueva hipoteca que he consituido sobre la vivienda habitual B.
    La duda que se surge es si tendré que pagar a Hacienda algun dinero por ganancia patrimonial, si no me aplican la exención por reinversión en vivienda habitual de la cantidad total obtenida por la venta de la vivienda A, porque consideren que la compra de la nueva vivienda la pago con la cantidad que solicito en la hiporteca y no con la cantidad obtenida por la venta.
    No se si me explico, pero yo entiendo que sí reinvierto todo el dinero, ya que vendo por 123.000 euros y compro por 190.000 euros. Otra cosa es que el dinero de la nueva hipoteca no lo pueda desgravar en el futuro (al fin y al cabo han quitado la deducción a partir del 2011 para rentas superiores a los 30.000 euros anuales, como es mi caso).
    Muchas gracias de antemano.

    • PMJ dice:

      Efectivamente Fernando, si no deduces la hipoteca de la nueva vivienda es posible que no tengas problemas, solo es cuestión de saber plantearlo en caso de una revisión de Hacienda, pero no te doy garantías, pues muchas veces depende del funcionario que te toque y lo que quiera profundizar. Un saludo.

  67. yolanda dice:

    hola,
    voy a vender un piso que compre en el año 2003 por 121.000 € lo compré por 70.000 € incluyendo gastos y coeficiente. Me queda pendiente de hipoteca 39.000 € y voy a reinvertir el beneficio en una vivienda que me he comprado. mi pregunta es ¿cual es mi beneficio? ¿tengo que reinvertirlo todo para no pagarle a hacienda?

    Gracias.

    • PMJ dice:

      Hola Yolanda, no quiero parecer grosera pero ¿has leido el artículo? ¿que es exactamente lo que no entiendes? He puesto hasta un ejemplo. No me importa aclarar las dudas, pero no quiero ser reincidente. Saludos

  68. mónica dice:

    Hola, mi tia (no tiene hijos) me quiere donar la vivienda, pero quedarse ella como usufructuaria hasta que se muera. ¿a quién le corresponden los gastos de IBI, comunidad…?. ¿Me conviene más por ISD o hacer una compra venta a nivel de impuestso?

    • PMJ dice:

      Hola Mónica, el IBI es un impuesto que recae sobre la propiedad del inmueble, por lo que en principio debería pagarlo el nudo propietario. Sin embargo la comunidad está relacionado con el uso y el disfrute, por lo que entiendo que debería pagarlo el usufructuario.
      En cuanto a tu pregunta de como te interesa más hacer la transmisión, deberías leer el comentario que le hice a Joaquín , auque tu caso es diferente, pues tú no tienes derecho a bonificaciones autonómicas en donaciones por ser colateral. Por lo que está claro que te interesa más hacerlo por compra venta que por donaciones. Pero, como le dije a Joaquín, en las escrituras de compra venta hay que hacer constar los medios de pago, para poder inscribir la operación en el registro de la propiedad. Ya no vale poner como se hacía antiguamente eso de “el vendedor declara haber recibido todo el dinero“. Por tanto, mi consejo siempre es ceñirse a la realidad de la operación y no maquillarla y el que aconseje lo contrario que asuma las consecuencias.
      Un saludo.

      • mónica dice:

        Muchas gracias por tu respuesta Yolanda.
        - ¿Se puede hacer un contrato de compraventa inscribiendo la vivienda en el registro a mi nombre con mi tia de usufructuaria?. ¿qué pasa si no paga la comunidad?.

        - Le voy a dar a mi tia 70.000€ aunque el piso creo que tiene un valor catastral muy superior pues está en el centro de madrid (construcción 1960). Entonces ¿sobre qué base pago el 7% del IRPF?

        • PMJ dice:

          Hola Mónica, yo creo que da igual quien pague la comunidad, siempre que se pague por una de las dos. Lo que te dije es que lo normal es que lo pague el que usa la vivienda, pero podéis acordar que sea al revés.
          En cuanto a la base para el pago del 7%, lo normal es que se haga por el valor de la escritura, pero si este es más bajo que el que tiene la comunidad te mandarán una comprobación de valores. Sería conveniente de que te informes en tu comunidad de la valoración del usufructo de la vivienda para que en caso de que sea superior, pagues el 7% sobre ese valor en lugar del de la escritura.
          Por cierto, no soy Yolanda, soy Pilar. Un saludo.

  69. Angel dice:

    Hola amigos, Me he pasado en el plazo de los dos años en la compra de mi vivienda habitual despues de verder la anterior, el promotor no la ha podido entregar, mi pregunta es si con una factura al promotor por el valor a reinvertir seria posible a espera de escritura en proximos meses, o es necesario la escritura. gracias

    • PMJ dice:

      Buenas noches Angel, siento decirte que no vale lo que dices. Según las consultas de Hacienda deben estar la obras terminadas en el plazo de los dos año. Te copio el texto de la consulta nº 126685 del INFORMA:
      Pregunta: Contribuyente vende su vivienda habitual reinvirtiendo el importe total obtenido en el plazo de 2 años en una vivienda en construcción. El final de la obra se produce pasados los dos años pero antes de cuatro. ¿Es aplicable la exención por reinversión?
      Respuesta: En general las obras deben finalizar en un plazo no superior a cuatro años, no obstante para poder acogerse a la exención materializando la reinversión en una vivienda en construcción, es necesario que la vivienda se adquiera en los dos años anteriores o posteriores a la transmisión. La adquisición se producirá en la fecha en que de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el titulo o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda, siendo indiferente el momento de inicio de la construcción. Por tanto la construcción debe finalizar en un plazo máximo de dos años desde la venta de la anterior.”

      Por tanto, tendrás que hacer una declaración complementaria del año de la venta y tributar por la ganancia al no haber cumplido los requisitos de la reinversión. :-(
      Un saludo

  70. Cristina dice:

    Vendí mi vivienda y compre otra en el año 2008, puse como reinversion en los siguientes 2 años 16000 euros y ahora al hacer la renta me han faltado 770 € para llegar a los 16000.
    Que tengo que hacer en la renta 2010? posiblemente un incremento patrimonial o debo hacer una complementaria del año 2008

    • PMJ dice:

      Hola Cristina, deberías hacer una declaración complementaria del 2008, declarando la cantidad que no has reinvertido. Será muy poco lo salga a pagar por la cantidad que comentas. Un saludo.

  71. MARIA BARCELONA dice:

    Buenas tardes,

    Mi consulta es la siguiente, he comprado un piso en 2001 por 66000 euros y en 2010 lo he vendido por no poder hacer frente a la hipoteca (los importes son redondeados), con los 110000 he cancelado la hipoteca pendiente 45000 euros, 10000 euros de litigios que tenía pendientes con la misma entidad que la hipoteca, 2500 para la cancelación de una deuda de una tarjeta de crédito tambien de la misma entidad, con el resto e pagado algunas deudas pendientes. No he reinvertido nada. Otra información es que tengo por rendimientos de trabajo del año pasado 6500 euros y por actividades económicas mis igresos son de 1500 euros. ¿me podrías decir a groso modo cuanto tendría que pagar a hacienda por la venta del piso?

    • PMJ dice:

      Hola María Barcelona, tu caso es sencillo sólo tienes que introcir los datos (fecha y valor de compra, y la fecha de venta y el valor de venta) en la plantilla que puedes descargar desde aquí o en el programa PADRE de Hacienda del 2010 que ya lo tienes disponible y puedes descargar desde aquí. Así podrás saber exactamente cuanto tienes que pagar. Si tienes cualquier problema al introducirlo me lo dices. Un saludo.

  72. beatriz dice:

    hola, compre una casa en el año 2001 en segovia, en el 2005 me trasladaron y en el 2007 me compre otra, en este año 2011 por fin consegui vender mi primera casa despues de llevar 6 años intentendo venderla. Mi pregunta es cuento tengo que pagar a hacienda si la ganancia es de 70000 euros? lo puedo reinvertir en la casa que compre en 2007 si es esta la que tengo como vivienda habitual?

    • PMJ dice:

      Hola Beatriz, siento decirte que no te puedes acogerte a la exención por reinversión de la vivienda, ya que la casa que has vendido dejó de ser tu vivienda habitual en el 2005, hace más de 2 años. Por tanto, debes tributar por toda la ganancia obtenida, con independencia de que reinviertas el dinero obtenido por la venta en la 2ª vivienda.
      Para saber cuanto tienes que pagar en la próxima Renta por la venta de la vivienda introduce los valores de compra y venta y las respectivas fechas en la plantilla que puedes descargar desde aquí y si tienes algún problema cuando lo hagas, estaré aquí de nuevo para resolvertelo dentro de mis posibilidades. Un saludo.

  73. Miguel dice:

    Buenos dias, primero felicitarte por la pagina que es muy útil.

    Mi caso es el siguiente
    Compro vivienda en dic 2007 y vendo la mia en Junio de 2008
    me comprometo a reinvertir en dos años la ganancia 40.000 €. Esto lo hago en 2010 al pasar 2 años.
    Ahora al hacer la renta de 2010 ¿tengo derecho a incluir como deduccion lo pagado en 2010? o como me he aplicado la exencion por reinversion para no tributar por la ganancia patrimonial no procede deducirme ese dinero que he utilizado en amortizar el prestamo de la nueva casa( los 40000).

    • PMJ dice:

      Hola Miguel, en primer lugar aunque la ley te de un plazo de 2 años para reinvertir, ese es el plazo máximo para vender y cumplir con la reinversión. Pero una vez vendida la casa en 2008, como la nueva ya estaba comprada en 2007, debías haber reinvertido el importe de la venta en ese año 2008 y no en el 2010.
      En cuanto a la vivienda nueva, no tienes derecho a deducir hasta que no superes las cantidades que te habías deducido de la anterior vivienda + la ganancia exenta por reinversión que debiste calcular en el 2008 cuando vendiste la casa.
      Un saludo.

  74. juan francisco dice:

    Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente: Vendo mi vivienda habitual por valor de 700.000 €, todo ganancias, y voy a comprar varias viviendas, la pregunta es, ¿está exento todo lo que se invierte? es decir ,si compro 2 viviendas por valor de 300.000 € cada una, ¿solo tengo que pagar los impuestos de esos 100.000 € de diferencia? o por el contrario, ¿solo valdría para la que declare como vivienda habitual? muchas gracias y un saludo.

  75. Pablo dice:

    Me he separado recientemente y mi exmujer me ha comprado la parte del piso que compartíamos, estoy pensando en comprar una casa nueva y me gustaría saber cuanto tendría que invertir en ella para quedar exento de pagar el tema de la plusvalía pues me coemntaron que serían más de 6000 euros. Le pongo números para hacernos una idea; elpiso en su día lo compramos por 60000 euros, ahora lo hemos vendido por 120000; con lo que habríamos obtenido una ganancia de 60000, de los cuales a mi me corresponden la mitad 30.000 euros; creo que es sobre esta cantidad sobre la que se paga dicho impuesto, pero creo que tal y como se coemnta si me comprometo a invertir en estos dos años una cantidad en mi nueva vivienda estaría exento de pagarlo; el caso es que no me queda claro cuanto tengo que reinvertir en la nueva casa y si sólo cuenta el dinero que yo tengo ahora mismo para esa casa o también el posible prestamo que pida al banco para cubrir el valor total de la misma (hipoteca) Un saludo, y muchas gracias por adelantado

    • PMJ dice:

      Hola Pablo, para que toda la venta quede exenta, debes reinvertir el total del dinero obtenido de la venta. Con el ejemplo que has puesto, si vendes en 120.000 y a tí te corresponden 60.000, debes invertir los 60.000 para que queden exentos los 30.000€ de tu parte de la ganancia. Si sólo reinviertes 48.000, que es un 80% del importe de la venta que te corresponde, tendrás exento el 80% de la ganancia y tributarás por el resto, es decir, estarán exentos 24.000€ y pagarás por los 6.000€ restantes.
      Un saludo.

  76. ANDREA CALLEJA dice:

    En el año 2010 vendí un piso y en el IRPF del 2010 debo declarar el incremento patrimonial por la venta del mismo, mi pregunta es:
    Tuve que abonar una cantidad para cancelar la hipoteca de la que en ese momento era mi vivienda habitual ¿puedo dedicar parte de la cancelación (máximo permitido) como dedución directa del 15% habitual y el resto restárselo al valor de trasnmisión y comprometer esa cantidad para reinversión en los dos años posteriores?.
    La venta se produjo en Octubre del 2010.
    Gracias por su respuesta.

    • PMJ dice:

      Hola Andrea, veo que tienes bastante lio con la reinversión.
      Te explico: lo que tienes que reinvertir es el dinero de la venta una vez cancelado el préstamo de la vivienda que has vendido. Por ejemplo: si vendes la casa en 100.000 y le quedaba de préstamo 20.000€ que cancelas con el dinero de la venta, lo que tienes que comprometerte a reinvertir es 80.000€. Estas cantidades se introducen en el programa Padre en la página 9 (casillas 361 y siguientes) y más concretamente en la ventana donde se introduce el valor de venta (casilla 366) y los gastos de la venta. Allí verás una casilla para poner el importe amortizado del préstamo de la vivienda que vendes y el importe que reinviertes o que te comprometes a reinvertir en los dos años siguientes.
      En cuanto a la deducción de la vivienda, puedes deducir los pagos realizados hasta el momento de la venta, pero NO el importe amortizado del préstamo con el dinero de la venta. Esa cantidad ya no da derecho a deducción, pues es un pago realizado con posterioridad o simultáneo a la venta para cancelar la carga y sólo se tiene en cuenta para el cálculo del importe que debes reinvertir.
      Y otro tema es el cálculo de la deducción de la nueva vivienda, que no puedes empezar a deducirte hasta que no superes la cantidad deducida de la vivienda anterior más la ganancia exenta por reinversión por la que no tributas, importe de la casilla 375 de la declaración.
      Sé que todo esto es complicado y, la verdad es que en estos casos, a veces vale la pena pagar un asesor para evitase quebraderos de cabeza. Un saludo.

  77. Maria dice:

    Hola, yo me ponia en la renta como vivienda habitual 1/4 parte de una vivienda que mi padre nos puso a mis hermanos y a mi a nuestro nombre que es donde he vivido durante 9 años, hasta que en 2009 me case y me compre una vivienda habitual con mi pareja y la otra me la añadia como bien inmueble. Pero el año pasado vendimos la vivienda donde soy dueña de 1/4. Puedo deducirmelo como reinversion de vivienda habitual. Gracias

    • PMJ dice:

      Hola María Jesús, tu consulta es más complicada de lo que parece. Pero yo creo que sí puedes acogerte a la exención por reinversión de la cantidad que inviertas, si no han pasado más de 2 años (contados de fecha a fecha) desde el día que te casaste y combiaste de vivienda y la fecha de la venta. Ahora bien, la vivienda se considerará privativa en la proporción en que se paga con dinero privativo. Quizás deberías consultar con un abogado la conveniencia de dejar constancia de este pago en un documento o acta notarial, con el fin de evitar problemas futuros, pues o bien se hace constar que la comunidad de gananciales te debe el dinero privativo aportado o se puede pensar que se está alterando el % de titularidad de la vivienda. (Yo no soy abogada)
      Por otro lado, debes tener en cuenta que no puedes deducir todos los pagos que realices por la reinversión. Sólo puedes deducir la cantidad que exceda a la ganancia exenta por reinversión. Es decir, si tu 1/4 parte de la venta es de 60.000 y la ganacia exenta es 20.000, los 20.000 no te dan derecho a deducir, el resto sí, aunque el máximo son 9.015.
      Te dejo la referencia a unas consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos de las que te copio parte. Por si quieres sacarlas enteras o buscar más te dejo el enlace a la DGT.
      La consulta DGT V1857-07: “para poder acogerse a la exención de la ganancia patrimonial que se genere en la transmisión de la vivienda que tienen previsto vender, ésta deberá haber tenido la consideración de habitual hasta cualquier día dentro los dos años anteriores a la fecha en que se transmita. A su vez la nueva vivienda habitual, en la que reinvierte, tendrá que haberse adquirido dentro de los dos años precedentes al de la citada transmisión. Para beneficiarse de la exención en su totalidad, la consultante tendrá que destinar el total importe que perciba por la venta de su participación indivisa en la vivienda que constituyó su vivienda habitual (en tu caso 1/4 parte) a satisfacer cantidades pendientes de pago de su nueva vivienda habitual, siempre que se correspondan con el porcentaje de titularidad que de la misma adquiera.”
      Y la consulta DGT V2462-05 “La titularidad de la vivienda corresponderá proindiviso a cada uno de los cónyuges, en proporción a la valoración de sus respectivas aportaciones efectuadas con anterioridad y con posterioridad al matrimonio -al titular originario por su aportación anterior, y al consultante por la posterior procedente de la enajenación de su anterior habitual-, y a la propia sociedad de gananciales, por las aportaciones realizadas con fondos gananciales.
      A efectos del IRPF la vivienda tendrá la calificación de habitual para ambos cónyuges, dado que concurren en los dos los requisitos de titularidad y residencia habitual.
      El consultante, de acuerdo con lo expresado, podrá reinvertir, parte o la totalidad, del importe obtenido en la venta de su anterior vivienda habitual en cancelar parte del préstamo de origen privativo que grava su residencia habitual beneficiándose de la exención por reinversión, siempre que, además de cumplir los requisitos correspondientes, dicha inversión se corresponda con el porcentaje que cada uno de los cónyuges tenga en la titularidad del bien, porcentaje que resultará de la aplicación de los citados artículos del Código Civil, ya que de otro modo no se destinarían tales cantidades a la adquisición de la vivienda habitual. El porcentaje de participación en la vivienda, derivado de ésta aportación, habrá de atribuirse exclusivamente al consultante y no a la sociedad de gananciales. Su aplicación habrá de realizarse dentro del plazo de dos años marcado por el Impuesto; de hacerlo con posterioridad perdería el derecho a la exención.
      Asimismo, ambos podrán practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual en función de su participación en la sociedad de gananciales, esto es, por el cincuenta por 100 que, de las cantidades satisfechas con fondos gananciales en cada ejercicio, se les atribuyan respectivamente, incluidas las que se correspondan con la amortización del préstamo concedido a nombre del cónyuge.
      Las cantidades satisfechas en concepto de préstamo se imputarán por mitad a ambos cónyuges, y no únicamente al titular originario, el cual sólo se podrá computar a efectos de deducción el cincuenta por 100 de los pagos realizados, procediendo afectar el restante cincuenta por 100 al otro cónyuge, el consultante, teniendo derecho, como se ha indicado, a deducirse al estar adquiriendo su propia vivienda habitual.”

  78. joaquin dice:

    Un hijo compro a sus padres la vivinda habitual, pasados más de 15 años, uno de los padres, ahora separados quiere recompar la vivienda, como residensia habitual de ella. Que puede ser más beneficiosa, que la compre? o que se la done el hijo a la madre, para aprovechar alguna deducción del impuesto de donaciones?

    • PMJ dice:

      Joaquín, no se trata de ver que es más beneficioso, sino de cual es la realidad jurídica de la transmisión.
      Si hablamos de compraventa debe hacerse constar en la escritura los medios de pago utilizados y si es con pago en efectivo debes indicar la cuenta bancaria de donde han salido los fondos, sino el registro no inscribirá la escritura. En la mayoría de las comunidades autónomas las Transmisiones Patrimoniales están al 7%.
      Sin embargo, si la transmisión se hace por donación, es decir no existe pago, el impuesto dependerá de la comunidad autónoma donde esté ubicado el inmueble. Pues p.e. en Madrid y Valencia no pagan nada o casi nada con las bonificaciones autonómicas que tienen establecidas, mientras que en Murcia la bonificación del 99% está limitada a los primeros 150.000 euros de valor, el exceso si lo hubiera tributaría al 7% como compraventa. Además en Murcia se exige que el donatario (beneficiario) no tenga ningún otro inmueble a su nombre y que el inmueble que recibe lo mantenga como vivienda.
      Como verás el tema de donaciones es complejo y hay que ver con detenimiento que se cumplen los requisitos establecidos en la comunidad correspondiente.
      En cuanto a la Renta del hijo, tanto si es por venta como por danación, tendrá que declarar la misma ganancia patrimonial, aunque no haya obtenido nada a cambio. Y la madre, dependiendo de su base imponible, en la Renta podrá aplicar o no la deducción por adquisición de vivienda por los pagos realizados, una vez que haya superado las cantidades que se dedujo anteriormente.
      Esperando que esta información te haya sido de utilidad, recibe un cordial saludo.

  79. [...] está totalmente exenta la venta de la vivienda habitual, cuando se reinvierte la totalidad del importe de la venta en comprar otra vivienda, o bien cuando la venta la realiza [...]

  80. [...] – La venta de la vivienda habitual cuando reinvertimos el dinero obtenido en comprar otra vivienda. En este caso te interesará leer ¿CUÁNTO TENGO QUE PAGAR SI VENDO MI VIVIENDA HABITUAL? [...]

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