Las 9 claves de la exención por reinversión cuando se compra antes de haber vendido 39


Artículo actualizado el 01/12/2015 teniendo en cuenta el cambio de criterio de la Administración a raíz de la Resolución TEAC, de 11 de septiembre de 2014.

Todos tenemos claro como se cuenta el plazo de los 2 años para la exención por reinversión cuando vendemos la vivienda y reinvertimos en una nueva. Pero, ¿y cuando se compra la vivienda nueva y todavía no se ha vendido la antigua como le ocurre a Lourdes? Ella, se fue de su actual vivienda a otra en alquiler en marzo del 2011 y ha comprado una casa en noviembre de 2012 pero todavía no ha podido vender su anterior vivienda y quiere saber cuando empieza a contar el plazo de los dos años ¿Desde la fecha de compra o desde que se cambia de domicilio?

Hoy pretendo resolveros todas las dudas que tengáis para los que habéis comprado una vivienda y pensáis vender la antigua, reinvirtiendo el dinero para no tributar por la ganancia obtenida.

Exención por reinversión en vivienda habitual

1. La exención por reinversión se mantiene

En primer lugar, os recuerdo, como ya comenté el artículo “La exención por reinversión no desaparece”, que si vendemos la vivienda habitual después del 1 de enero de 2013, la ganancia obtenida queda exenta si reinvertimos todo el dinero de la venta en la nueva vivienda, una vez descontados los gastos de venta y el préstamo pendiente de amortizar si lo hubiera. Si no sabes hacer los cálculos mira el artículo ¿Cuánto tengo que pagar si vendo mi vivienda habitual? o utiliza las plantillas de la zona de descargas gratuitas.

2. Plazo de los dos años

La reinversión debe hacerse en el plazo de 2 años, pero ese plazo es tanto para la vivienda que se compra como para la que se vende. Si compramos primero es necesario que también la nueva vivienda se haya adquirido dentro del plazo de los dos años anteriores a la fecha en que se produzca la transmisión de la anterior habitual. Por tanto, en el caso de que nos vayamos a una casa de alquiler con opción a compra, el plazo empieza a contar desde el momento en que se adquiere la titularidad de la vivienda y no antes.

Osea, que si invierto el dinero de la venta de la vivienda habitual en amortizar parte del préstamo de una vivienda que ya tenía hace 5 años a la que me voy a cambiar, no puedo acogerme a la exención por reinversión aunque esa vivienda vaya a ser ahora mi vivienda habitual, porque ya hace más de dos años que la compré.

3. Las dos viviendas deben cumplir la condición de vivienda habitual

Efectivamente, no hay que olvidar que tanto la vivienda que se compra como la que se vende deben ser la vivienda habitual. Es decir, se entiende que la vivienda que se vende es la habitual cuando ha tenido esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión y además hemos trasladado la residencia habitual a la nueva vivienda antes de que venza el plazo de los dos años. Todo ello sin olvidar que debemos mantenerla durante un periodo de 3 años, ya que si no perdería la condición de vivienda habitual y tendríamos que hacer una declaración complementaria para imputar la ganancia no declarada con los intereses de demora, salvo que el cambio de domicilio sea por traslado laboral, separación, matrimonio o alguno de los casos exceptuados por la norma.

Por tanto, en nuestro ejemplo, Lourdes tendrá que vender la vivienda antes 1 de marzo de 2013, ya que dejó su vivienda el 1 de marzo del 2011, pues si la vende después no podrá acogerse a la exención por reinversión por haber dejado de ser su vivienda hace más de dos años. Recordar que los plazos se cuentan de fecha a fecha y no por ejercicios.

4.- No hace falta que todo el dinero invertido en la nueva vivienda provenga de la venta de la anterior vivienda.

Antes Hacienda exigía que el importe invertido en la nueva vivienda fuera el mismo que procedía de la venta y por tanto cuando se compraba antes la nueva había que financiarla y luego amortizar el préstamo con el dinero obtenido.

Sin embargo, hubo un contribuyente que recurrió este criterio y el TEAC le dio la razón (Resolución TEAC, de 11 de septiembre de 2014) y desde entonces Hacienda viene admitiendo que para computar el importe invertido en la nueva vivienda se tendrá en cuenta tanto el importe pagado del préstamo con el dinero obtenido de la transmisión como el importe pagado antes de la venta con dinero que ya tuviera el contribuyente a su disposición.  Siempre que entre la  adquisición de la nueva vivienda habitual  y la enajenación de la anterior  no hayan pasado más de dos años, contados de fecha a fecha.

5. Mientras no vendes la vivienda puedes alquilarla

Aunque parezca mentira, hay consultas de Hacienda que admiten que puedas alquilar la vivienda antigua mientras no la vendes y no pierdes por ello el derecho a la reinversión, siempre y cuando cumplas el plazo mencionado en el punto anterior.

6. La exención por reinversión se debe manifestar en la Renta

Si se hace la Declaración de la Renta por estar obligado a ello, es conveniente declarar la venta aunque esté exenta. Sin embargo, Hacienda admite que no se declare, siempre y cuando “no se desmienta por alguna otra circunstancia de la declaración del mismo ejercicio o de los siguientes, como sería la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual a una base de cálculo que incluyera las ganancias consideradas exentas”. Ver explicación el punto siguiente.

7. No te puedes deducir todo el coste de la nueva vivienda

Cuando compramos una vivienda nueva, no podemos empezar a deducir nada hasta que no hayamos superado el importe deducido de la anterior vivienda más el importe de la ganancia exenta. Ya que si no descontamos ese importe, estaríamos reconociendo que no hemos reinvertido y nos podrán hacer pagar por la ganancia por no haberla considerado exenta, pues estaríamos desmintiendo nuestra propia declaración anterior.

8. Para deducir la nueva vivienda es necesario haber comprado antes del 1/01/2013

No olvides que el Gobierno ha quitado la deducción por vivienda para todos aquellos que no la tuvieran comprada o hubieran empezado a pagar cantidades por la construcción o rehabilitación antes de fin de año. Por tanto, si eres de los afortunados, podrás empezar a deducir una vez que hayas superado los importes mencionados en el punto anterior. En caso contrario olvídate de los cálculos de la deducción por compra de vivienda y consuélate con haber evitado la tributación de la ganancia fiscal obtenida.

Usa la plantilla de andar por casa para el cálculo de la deducción por adquisición de vivienda que encontrarás en la zona de descargas gratuitas.

9. También se puede reinvertir en rehabilitación

Si inviertes el dinero en rehabilitar una vivienda también se considera reinversión a efectos del cálculo de la exención de la ganancia obtenida de la vivienda anterior. Pero recuerda que sólo se considera rehabilitación cuando cumple uno de los siguientes requisitos:

a) Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas.

b) Que las obras tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición la parte proporcional correspondiente al suelo.

Por tanto, NO se considera rehabilitación una reforma de la vivienda o mejoras de cambio de suelo, cocina y baños o de otro tipo, por mucho que nos gastemos.

¿Te has comprado una vivienda y piensas vender la antigua? ¿Has conseguido financiación para la compra de la nueva vivienda? ¿Sabes que puedes deducir parte de la nueva vivienda si la has comprado  antes de final del 2012? ¿Tienes algo más que destacar de este tema? Déjanos tus comentarios y cuéntanos tus experiencias, todos podemos aprender de ellas.

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Imagen: blog.globaliza.com 

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Acerca de PILAR

Soy Licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Murcia. Auditora inscrita el el ROAC. Master en Contabilidad y Auditoría de Cuentas por el Instituto Universitario de Gestión Empresarial de la Universidad de Valencia. Master en Asesoría Fiscal por la Fundación Universidad Empresa de Murcia. He trabajo siete años en una de las seis primeras firmas de Auditoria y Asesoramiento Legal y Fiscal españolas. En la actualidad, desde 2001, desempeño funciones de mi especialidad en una entidad financiera. Y el resto del tiempo, divulgo parte de mis conocimientos en este Blog para ayudaros un poco a entender el complejo mundo de los impuestos y ofrezco mis servicios como asesora fiscal freelance.


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39 Comentarios en “Las 9 claves de la exención por reinversión cuando se compra antes de haber vendido

  • GABRIEL

    Hola mi caso es 1) enero 2017 compro casa para vivienda habitual con hipotecas 100%. Mi vivienda actual sigue a la venta. 2) cuando venda usare la mitad para reducir la hipoteca y la otra mitad para obra mayor.
    DUDA si lo realizo antes de 2 años estoy exento de impuestos?
    Gracias

    • PILAR Autor

      Hola Gabriel, sólo estará exento el 100% si las obras se consideran como rehabilitación, es decir, “Que las obras tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición“. En caso contrario sólo estará exento el 50% de la ganancia obtenida.
      Un saludo

  • Ruben

    Hola,

    Se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando esta se adquiere a través de donación y con subrrogación de hipoteca.

    Muchas gracias

    • PILAR Autor

      Rubén, entiendo que podrías aplicar la reinversión sólo por la parte de hipoteca subrogada, pero no por el resto del valor que ha sido obtenido de forma gratuita por donación.
      Saludos

  • David

    Hola Pilar, después de leer tu articulo sobre la exención por reinversión, creo que estás equivocada en tus argumentos, mi caso es el siguiente: hace un año que estoy adelantando dinero en la compra de una vivienda nueva, dentro de 1 mes me la entregan y escrituramos, a continuación venderé mi vivienda, según me ha informado mi abogado y en hacienda personalmente, el dinero adelantado como está dentro de los dos años, lo puedo declarar como inversión en nueva vivienda, mi caso he adelantado 60.000, la venta de mi antigua vivienda descontando hipoteca y plusvalías, me da un resultado de 50.000 a mi favor, con lo que no es necesario reinvertir estos 50.000 otra vez en la vivienda, insisto según me dice mi abogado y en mi delegación de hacienda, gracias,

    • PILAR Autor

      David, no es que esté equivocada. Es que tengo que actualizar el artículo con los nuevos cambios interpretativos. Por eso te agradezco mucho tu aportación y voy a ver si lo hago ahora mismo.
      Este artículo se escribió en enero del 2013 con el criterio que tenía la Administración en aquel momento. Pero desde que salió la Resolución TEAC , de 11 de septiembre de 2014 la Administración tuvo que cambiar su criterio y ahora ya no se exige que el dinero reinvertido sea el mismo, sino que se cuenta también como reinversión las cantidades invertidas en la nueva vivienda que se hayan pagado con anterioridad a la transmisión de la antigua.
      Muchas gracias por tu aportación.

  • ruben

    Hola Pilar. El otro dia pase por la agencia tributaria de mi comarca, en Reus para informarme sobre los impuestos por venta-compra. Si no entendi mal a la funcionatia me dijo que el plazo para realizar la operacion debe se un año maximo, en lugar de 2 años. No se si es asi o la entendi mal. Acaso en Cataluña es diferente? Por favor agradeceria si me lo aclarases. Un saludo.

    • PILAR Autor

      Hola Rubén, a lo mejor no te explicaste bien y no te entendió. La normativa del IRPF en este caso es común a todo el territorio excepto el País Vasco y Navarra que tienen su propia norma foral.
      El plazo para reinvertir es de 2 años, pero la venta se declara en el año en que se produce, marcando la casilla correspondiente de la exención por reinversión y poniendo el importe reinvertido en el año o el que te comprometes a reinvertir en los dos años siguientes.
      Saludos

  • Lorenzo

    Hola Pilar.

    Soy titular de una vivienda que quiero vender para comprarme otra con mi pareja. Calculo que una vez vendida me quedaran unos 80.000 euros tras liquidar la hipoteca. El problema es que si reinvierto esos 80.000 euros para no tributar en la nueva casa que va a nombre de los dos, hacienda no me podria decir que estoy donando 40.000 a mi pareja, ya que los 80.000 son beneficio de un piso a mi nombre nada mas?
    Gracias y buen trabajo

      • PILAR Autor

        Lorenzo, perdona que no te haya contestado antes, pero me es imposible contestaros a todos!!!
        En primer lugar, esto no es un foro, es un blog donde trato de explicar algunos temas fiscales de carácter general. Hace tiempo escribí este artículo “Perdón” hablando de ello y abrí el apartado de consultas personales. Desde entonces doy prioridad a las consultas de pago.
        Lo siento! Espero que lo entiendas. Si quieres una respuesta personal y privada esa es la vía adecuada para hacerlo.
        Un cordial saludo y gracias por valorar mi trabajo!!

    • Barto

      Hola Lorenzo.
      Asesorate bien, En mi caso inverti todo el dinero de la venta de mi primera vivienda en otra vivienda compartida con mi pareja i hacienda me reclamo i sanciono por la mitad del dinero de mi primera vivienda,
      Esta recurrido por prescrpcion i por posible jurisprudencia en una caso parecido en Navarra, pero por ahora pagando a hacienda .
      un saludo

  • Beatriz

    Hola,
    Mi pareja va a vender su vivienda habitual durante este año.
    Mi pregunta es, si el invierte el beneficio en la vivienda en que vivo yo como titular, realizando en hacienda el cambio de domicilio fiscal, se puede considerar inversión en vivienda habitual y por tanto no tributar.
    Y si una parte del beneficio se destina a sus padres y otra a mi vivienda.
    Gracias

    • Pilar

      Beatriz, sólo está exenta la parte que reinvierta en la compra de tu vivienda, no lo que destine a sus padres. ¿Pero has pensado cuanto vas a pagar tú en Renta y de plusvalía municipal por venderle una parte de tu casa? A ver si lo que se ahorra él por reinvertir en tu vivienda, lo vas a pagar tu???

  • Luis Zardain

    Hola Pilar, tengo 87 años y en el 2011 herede una casa de una hermana, me corresponde el 50%, la conseguimos vender en junio de 2014, mi pregunta es si puedo desgravar la plusvalía reinvirtiendo en la rehabilitación de otra vivienda de mi mujer que pasaría a ser la vivienda habitual apartir del año 2015 que es cuando nos acabarían la rehabilitación, todavía no notificamos a hacienda el cambio de residencia porque no esta echo el arreglo integral de la vivienda.O si sería mejor notificar el cambio de residencia en el 2014, pues creo que hay tres meses para ello.

    • PILAR Autor

      Luis, la exención por reinversión sólo se aplica cuando la vivienda que se vende es la vivienda habitual y tu caso (aunque no lo dices expresamente) entiendo que no lo es. Ya que dices que es una vivienda que has heredado hace unos años y no la has convertido en tu residencia habitual. Por tanto, tendrá que pagar por la venta en el IRPF con independencia de que inviertas en rehabilitar otra vivienda que si sea habitual.

  • Ana Díaz

    Hola!
    Estamos pensando en comprar una nueva vivienda, que están construyendo. Empezaremos a pagar desde ya, aunque no lo entregarán hasta principios de 2016, y por lo tanto no firmare escrituras hasta entonces. ¿Desde cuándo se considera que somos dueños de una nueva vivienda para estar exentos del pago de plusvalía por reinversión en vivienda habitual? Es decir, tendría hasta septiembre de 2016 para vender nuestra actual casa, dos años después de la firma de contrato. O hasta principios de 2018, dos años después de la firma de escrituras. Espero haberme explicado correctemente.
    Un saludo. Ana

    • PILAR Autor

      Hola Ana, te informo que la vivienda se entiende adquirida cuando te la entregan y eso suele ser a la firma de la escritura de compra. Por tanto, tienes dos opciones:
      1.- O vendes antes de que terminen la obra e inviertes el dinero en pagar a la promotora según el calendario de pagos previsto y mientras vives de alquiler
      2.- O bien, vendes después de tener la nueva terminada y con el dinero de la venta amortizas la hipoteca, en cuyo caso deberías vender antes de principio de 2018 para cumplir el plazo de los 2 años.
      Saludos.

  • Carmen

    Tengo una duda sobre IRPF y les escribo a ver si me pueden ayudar. Les explico mi caso:

    Adquirimos vivienda habitual en el año 2002 (con hipoteca), por motivos laborales nos mudamos de ciudad y adquirimos nueva vivienda habitual a finales del 2007 (con hipoteca), sin conseguir vender la vivienda 1ª.

    La pregunta es la siguiente si en el 2014 conseguimos vender la vivienda del 2002 con plusvalía, podríamos invertir esta plusvalía en reducir hipoteca muy alta (debido al boom de precios del 2007) de la vivienda del 2007?

    Muchas gracias.

    • PILAR Autor

      Carmen, por supuesto que puedes invertir el dinero de la venta en reducir la hipoteca de tu vivienda, pero ello NO implica que tengas exenta la reinversión, ya que hace más de 2 años que dejo de ser tu vivienda habitual la vivienda que vendes. Por tanto, tendrás que pagar por toda la plusvalía obtenida con independencia del destino que le des al dinero obtenido.

  • Ana

    Hola yo en 2009 vendí un piso y saqué una ganancia de 120000€,coji ese dinero y lo entregue a una promotora y se quedo el dinero íntegro sin darme mi vivienda.gane el juicio desp de 3 años pero no hay noticias y ahora hacienda me vino el año pasado con 23000€¡ por no reinvertir según ellos no teng escrituras.y yo les aporte que gane el juicio¿sabéis Ke puedo hacer o a mientras me puedo dirigir para intentar hacer algo??? Ya he agotado todos los plazos y siguen diciendo que les tengo que pagar

  • lola

    Mi consulta es la siguiente,
    En enero de 2003 compré un piso (vpo), ahora quiero venderlo y las ganancias que obtenga, voy a invertirlas en pagar la hipoteca que todavía tengo en este piso, y en reformar otra vivienda de mi propiedad, desde 2006 (también está hipotecada), que pasaría a ser vivienda habitual.
    ¿Tengo que pagar impuestos por el beneficio de la venta del piso?.

    Gracias.

    • PILAR Autor

      Lola, salvo que la “reforma” se considere rehabilitación no se considera exenta la ganancia obtenida y por tanto SI tendrás que pagar en Renta por el beneficio fiscal obtenido.
      Para que sea rehabilitación debe cumplir uno de los siguientes requisitos:
      – Ser calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación según Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
      – O bien, tener por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las obras exceda del 25% del precio de adquisición si esta se hubiera efectuado en los 2 años anteriores a la rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado de la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de su rehabilitación.

    • PILAR Autor

      Susana, el blog no está parado, hay comentarios de ayer aprobados. El tuyo no lo contesté porque se me hizo muy tarde. Voy contestando cuando puedo. Que por desgracia no es todos los días. Son las 2 de la mañana y esto lo hago robando horas de tiempo a mi familia y perdiendo horas de sueño. Además debes comprender que no puedo contestar a todos, sois muchos los que me dejáis consultas personales creyendo que esto es un foro gratuito para resolver todas vuestras dudas pero es imposible contestaros a todos. Por eso escribí hace tiempo un artículo pidiendo perdón a los lectores que no puedo contestar. Si deseas una respuesta rápida la próxima vez mira el apartado de consultas personales. Las consultas de pago tienen prioridad ¡como es lógico!
      Se dice que “El tiempo es oro” y que “la pérdida de tiempo es el mayor de los derroches”. Pues bien, yo os regalo el mío cuando puedo y siento que no sea suficiente pero es lo que tengo de momento.

      • susana

        Gracias Pilar. Lo siento, pero yo lo último que veía era del 22 de agosto y estabamos en octubre, por eso pensé que quizás no estaba ya operativo. Lamento si te ha molestado y te agradezco tu esfuerzo y tu labor.

        • PILAR Autor

          Es que en este artículo no he publicado comentarios nuevos, pero en otros sí. Todo depende del tipo de comentarios que me hagan y el tiempo que tenga para contestarlos y los de vivienda no suelen ser comentarios de 2 líneas. La mayoría quieren aplicar su caso particular y por eso los remito a las consultas personales y procuro contestar los de interés general.

  • susana

    Hola Pilar. Tengo pagada ya mi vivieda habitual (no tengo préstamo pendiente de amortizar), me voy a comprar otra, que va a ser mi nueva vivienda habitual desde el momento que la adquiera, y la anterior la voy a poner a la venta. La nueva la voy a pagar al contado. Veo que según algunas respuestas facilitadas, en vuestra opinión no tengo derecho a la exención de la plusvalía por reinversión, sin embargo ni entiendo por que ni en ningún sitio ni de la ley ni del manual de la renta lo veo escrito: ni que necesariamente tenga que amortizar préstamo de la antigua, ni que tenga que financiar la nueva por obligación. Si mi vivienda habitual me costó 80.000 euros, compro una nueva por 150.000 euros y la antigua la vendo por 100.000 euros, y todo ello lo acredito con las correspondientes escrituras, he reinvertido todo lo que he “ganado” a mi antigua vivienda habitual en la nueva vivienda habitual, he mejorado mi vivienda habitual ¿se me penaliza por no financiarla? no creo que sea ese el sentido de la desgravación, e insisto, es que no lo veo escrito por ningún sitio.

    Lo que veo es que hacienda estipula que tú puedes comprar tu vivienda dos años antes de vender tu actual vivienda habitual. Es la condición que estipula, que sea la vivienda habitual y marca unos plazos. Después da unas pautas para saber cómo se calcula la plusvalía cuando además se dé la circunstancia de que la vivienda habitual que vendes esté financiada. No habla en ningún momento que la compra se haya realizado mediante financiación ajena.

    En cualquier caso además y a mayores no cumpliría el principio de gravar con impuestos situaciones patrimoniales que no se alteran ya que tus activos no se incrementan, es decir, tu coges tus ahorros y compras una vivienda, una vez que la vendes y cobras vuelves a tener los mismos ahorros, tu situación patrimonial no se ha incrementado, está igual que en el punto de partido por lo que no tiene sentido que te graven con impuestos cuando no has obtenido ninguna plusvalía en tu patrimonio (una vez realizadas las dos operaciones) que es lo que da sentido a la tributación y al pago de impuestos.

    Además sería injusto, por qué si pido un préstamo tengo exención por reinversión de la plusvalía procedente de la venta de la vivienda habitual? En qué varía mi situación patrimonial? Por favor, podrías remitirme al texto legal donde me aclare estos extremos.
    Muchas gracias por todo.

    • PILAR Autor

      Susana, no hace falta financiar la vivienda para que haya exención si vendes la antigua antes de comprar la nueva. Es decir, si pagas parte de la nueva vivienda con los 100.000€ de la venta de la vivienda antigua, tendrás exenta la ganancia porque habrás reinvertido todo el dinero obtenido de la venta.
      Lo que explica el artículo es el caso contrario, si compras la vivienda nueva y la pagas al contado antes de haber vendido la anterior, no hay reinversión ¿Cómo vas a reinvertir el dinero de la venta si ya está pagada la vivienda nueva? Por eso es necesario la financiación en estos casos, para cancelar el préstamo con el dinero de la venta.
      Espero habértelo aclarado mejor.
      Un saludo.

      • susana

        Gracias de nuevo Pilar. Sin embargo sigo sin ver que ponga eso en ningún sitio…. Pone que tengo que reinvertir el total del importe de la venta, bien. Si el total de la venta son 100.000 euros y me compro una de 150.000 estoy reinvirtiendo 100.000? SI. No veo dónde pone que tengan que ser precisamente los mismos billetes que he recibido, y no puedan ser otros. En definitiva me pagan 100.000 y yo estoy pagando 150.000. Y tengo dos años, los dos anteriores o los dos posteriores. Lo siento pero es que no veo donde lo pone. Evidentemente hay que acreditarlo, pero si tengo las 3 escrituras con las fechas y los importes, creo que la reinversión estaría probada. Pero aunque esa sea mi interpretación, sigo esperando que alguien me diga en qué texto legal y qué articulo pone otra cosa. Ni que haya que financiar ni la primera ni la segunda, ni que tengan que ser esos billetes. Lo que grava el impuesto es la ganancia, la plusvalía. Gano 20.000 euros y pruebo documentalmente que reinvierto esos 20.000 euros e incluso mas. Cambio una vivienda habitual de 80.000 por otra de 150.000, no me estoy “quedando” con los 20.000 euros que he ganado para otras cosas. No consigo ver el problema. En cualquier caso, muchisimas gracias.

        • PILAR Autor

          Susana, efectivamente si vendes por 100.000 y compras después por 150.000 se supone que has reinvertido el dinero de la venta y no creo que comprueben si los billetes son los mismos.
          En cualquier caso y para tu información te aconsejo que leas la Consulta de la Dirección General de Tributos Vinculante nº V0593-12, que dice: “Si el consultante depositase el importe obtenido en la transmisión en una entidad de crédito en una imposición a plazo fijo y posteriormente antes de exceder el plazo de dos años desde que se efectuó la referida transmisión utilizase el importe de dicho depósito a cancelar el préstamo hipotecario de su nueva vivienda habitual, adquirida dentro del plazo reglamentario, cabe considerar que no habría destinado dicho importe a adquirir bienes o derechos de otra naturaleza, entendiendo que cumple con el requisito de reinversión requerido. Circunstancia que, por el contrario, no concurriría si dicho importe lo destinase a la adquisición de valores o a la suscripción de un depósito estructurado (valores depósito), dado que se habría destinado a adquirir bienes o derechos de distinta naturaleza.”
          Es decir, si el dinero de la venta se invierte en acciones o fondos de inversión mientras esperas a comprar la vivienda, Hacienda interpreta que le has dado otro destino/inversión al dinero adquiriendo otros activos (mobiliarios en este caso) y por tanto has incumplido el requisito de inversión, aunque luego lo inviertas con posterioridad.
          Es lo mismo que ocurre con las cuentas vivienda, cuando la gente dispone del saldo durante el año para otros fines pero lo reponen antes de fin de año para que Hacienda no se de cuenta, pero cuando piden los movimientos de las cuentas y ven que les estás dando otro uso pierden el derecho a la deducción practicada.

          En cuanto al plazo de los 2 años, efectivamente pueden ser los anteriores o los posteriores, pero como ya te he dicho si compras al contado antes de haber vendido, no estás reinvirtiendo nada de la venta puesto que no se ha efectuado y por eso hay que financiarla. También tienes consultas de la DGT que te lo aclaran o en la página de AEAT en el Informa.

          Y por último te aclaro que, lo que hay que reinvertir no son los 20.000 de la ganancia, sino el total del dinero de la venta. Si solo reinviertes una parte, por ejemplo el 50% del importe de la venta, quedaría exenta la mitad de la ganancia y el resto tributaría. Se grava el incremento de patrimonio obtenido de la parte proporcional del importe no reinvertido. Te copio la consulta nº 126682 del Informa:
          Pregunta: Contribuyente vende su vivienda habitual por 100.000 euros con una ganancia patrimonial de 30.000 euros, y adquiere una nueva vivienda habitual en la que sólo reinvierte 80.000. ¿Puede dejar exenta por reinversión la ganancia patrimonial obtenida?
          Respuesta: Cuando el importe reinvertido en la nueva vivienda habitual sea inferior al total obtenido en la venta de la anterior vivienda habitual, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida, siempre que se cumplan el resto de requisitos exigidos en la normativa
          .”
          Espero habértelo aclarado algo más y siento que la normativa no sea tan clara, por eso se hacen las consultas a Hacienda y por eso se recurren muchas liquidaciones por diferencias de criterios con la Administración.
          Saludos

          • susana

            Ante todo muchas gracias de nuevo Pilar. La consulta vinculante que me trasladas, así como algunos comentarios y apuntes, resultan muy interesante, pero no veo relación con el caso que planteo. Ya había mirado las consultas vinculantes y no había publicada ninguna que se ajuste a lo que planteo. He ido a la Delegación de Hacienda de Sevilla, en la Avda. de la Raza, a hacer la consulta en persona en “Consultas Declaración Renta” y el señor que me ha atendido me ha dicho que sí tendría derecho a exención y que se “mnezclan churras con merinas”, que en ningún sitio pone que haya que finnanciar ni la primera ni la segunda, ni que si no financias, tienes primero que vender la antigua, ni nada parecido. No obstante, y aunque el plazo máximo de respuesta de la consulta vinculante son 6 meses, la voy a hacer. Ya te contaré lo que contestan. De nuevo, gracias.

  • angel

    hola si cobro del paro y trabajo en una empresa durane el 2013 que limite tengo de ingresos para hacer la declaracion ya que con los dos ingresos no supero los 20000€ estaria obligado ha hacer la declaracion.
    gracias

  • FERNANDO

    Me gustaria que explicases la nueva reglamentacion sobre minusvalias y plusvalias.Minusvalias sin hacerlas patentes desde hace varios años¿como se compensan con la nueva ley?¿y las minusvalias que tengo por compensar desde hace 3 años?GRACIAS.

    • PILAR Autor

      Fernando las minusvalías que no has hecho patentes y son generadas en más de un año las compensarás como hasta ahora en la base del ahorro con otras ganancias que generes. Las que han cambiado son las generadas en menos de un año que se podrán compensar con la base general. En cuanto a las minusvalías que tengas pendientes de compensar desde hace 3 años, continúan con el régimen antiguo. Además recuerda que son 4 para compensarlas o las perderás.