Artículo actualizado 09/05/2023
En mi artículo “3 pasos para calcular cuánto pagar por la venta de la vivienda” os expliqué como calcular el impuesto a pagar en el IRPF por la venta de un inmueble, pero pasé por alto deciros que, si el inmueble ha estado alquilado en algún momento, debéis descontar del coste de adquisición la amortización deducible*, computando en todo caso la amortización mínima.
*Este concepto ya está recogido en mi nueva plantilla que tenéis disponible en la zona de descargas para calcular el coste en el IRPF de vender un inmueble.
¿Qué es la amortización deducible de un inmueble arrendado?
La amortización es la depreciación o pérdida de valor que sufren los inmuebles por el paso del tiempo. Y si lees el artículo “Qué gastos me puedo deducir del alquiler” verás que uno de los gastos deducibles en los inmuebles arrendados es la amortización del 3% del valor de la construcción y dicho importe se calcula sobre el mayor de los dos siguientes: el de adquisición o el catastral (descontando el valor del suelo que no es amortizable) y se prorratea por el número de días que el inmueble ha estado alquilado. Ya que del resto de días que no está arrendado no se pueden deducir gastos de ningún tipo (la Ley no lo permite).
Pues bien, lo que dice la normativa es que cuando se vende un inmueble que ha estado arrendado debe descontarse del valor de adquisición la “amortización mínima” que debía haberse aplicado durante el periodo de arrendamiento con independencia de que se haya deducido en las declaraciones de la Renta o no.
Piensa que es lógico, que al vender el inmueble disminuyas del coste de adquisición del inmueble el importe de las amortizaciones, puesto que éstas ya las has deducido mientras estaba alquilado.
¿Pero y si no me he deducido las amortizaciones?
En el caso de que no hayas descontado la amortización u otros gastos del inmueble arrendado recuerda que puedes pedir la devolución de la diferencia de los últimos 4 años no prescrito.
Debes saber
La mayoría de la gente no tiene en cuenta ese concepto a la hora de vender un inmueble (piso o local) alquilado, pero si quieres hacer bien tu declaración de la Renta y no tener sorpresas después con Hacienda debes saber que:
- El importe aplicado de la amortización desde el año 2016 viene desglosado en las declaraciones de la Renta. Pero si el inmueble se comenzó a alquilar antes del 01/01/2016 no se puede obtener de las declaraciones de la Renta, porque la casilla donde se introducía incluye además de las amortizaciones otros gastos como: el IBI, la comunidad de propietarios, el seguro y el resto de gastos, excluidos los intereses y gastos de reparaciones que tienen su propia casilla.
- Sólo debes descontar la amortización deducible del periodo en el que ha estado arrendado el inmueble, ya que en el periodo en el que no está alquilado no se amortiza y por tanto no hay “amortización mínima deducible”.
- La Agencia Tributaria conoce el desglose de los valores catastrales de cada año tanto del terreno como de la construcción y sabe la “amortización mínima deducible” que debe descontarse cuando se vende un inmueble que ha estado alquilado, ya que desde hace unos años se identifican las Referencias Catastrales y el número de días que el inmueble ha estado arrendado. Por tanto, si quieren pueden comprobarlo fácilmente.
Consejo
Sé que es muy complicado llevar la cuenta de la amortización aplicada cada año, pero si quieres seguir mi consejo, yo lo que hago es llevar registrado en una hoja de Excel los gastos aplicados cada año de cada inmueble arrendado, así sabrás siempre la amortización aplicada y la acumulada de cada año, igual que si fuera la cuenta de amortizaciones de una empresa.
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46 ideas sobre “Venta de un inmueble arrendado”
Hola Pilar,
he descargado tu excel calculo-ganancia-vta-inmuebles-desde2016 para el cálculo del impuesto a pagar IRPF del año que viene de una vivienda que compré en 2002 y he vendido este año, y he tenido alquilada la totalidad del tiempo.
No sé si no he entendido bien tu artículo, pero si en la casilla «Amortización periodo arrendado» pongo una cantidad estimada correspondiente a esa «amortización mínima deducible», el resultado final impuesto a pagar IRPF se incrementa notablemente.
Supongo que algo no he entendido o estoy haciendo mal.
Muchas gracias y enhorabuena por tu blog.
Un saludo
Hola Lorenzo, no lo estás haciendo mal y es normal lo que dices.
Ten en cuenta que la amortización ya la has deducido en años anteriores o deberías haberlo hecho y por eso al venderlo se suma de nuevo para no deducirlo dos veces.
Espero haberme explicado bien y me alegro de que te haya servido de ayuda.
Un saludo y muchas gracias a ti por aportación
Hola, yo he tenido alquilado el piso 16 años, tengo que restar la amortización mínima de los 16 años?? es mucho no??? no me sale a cuenta venderlo!! jajajaja. Y otra duda, sabes si al ser un piso construido sobre terreno rústico, el irpf es tb el 21 o es menos??? he leído en algún sitio que es el 8. Es una construcción totalmente legal pero el terreno es rústico.
Gracias y saludos.
María Ángeles creo que te has liado entre el IRPF y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que en algunas comunidades autónomas es del 8%. Este último impuesto lo paga el comprador.
Un saludo
Hola, gracias por estos consejo, el excel va de lujo para hacerte una idea. Mi pregunta es, mi piso está construido sobre suelo rústico. Se paga igual de IRPF que sobre suelo urbanizable??
Sí se paga igual
COMO SIEMPRE LA MEJOR DE LA MEJOR, EXPLICACION FACIL, PRECISA Y CONCISA….. GRACIAS, MIL GRACIAS POR NO DESAPARECER DEL TODO, ERES COMO EL AVE FENIX…..
🙂 Un millón de gracias por tu palabras!!! Gracias por estar ahí y seguirme!!
Buenos días Pilar,
Agradecerte en primer lugar este artículo que me ha aclarado mi actual situación. En 2022 vendí un inmueble que estuvo arrendado los 4 años anteriores, y al proceder a minorar el precio de adquisición con las amortizaciones deducidas me doy cuenta que las hice mal, porque en el precio de adquisición no incluí el importe del IVA del la compra (7%), por lo cual amorticé de menos. Entiendo por tanto que para hacerlo correctamente, debería hacer 4 declaraciones complementarias (2018/2019/2020/2021) corrigiendo esa amortización, y ahora en 2022, año de la venta, descontarme correctamente del valor de adquisición la “amortización mínima”, que es ese 3% sobre el precio de adquisición con IVA por el número de años que estuvo arrendado. Estaría correcto hecho así verdad?
Efectivamente María, así es. Me alegro mucho de haberte ayudado.
Gracias por leerme!
Pues me has ayudado muchísimos, he consultado con varios asesores y con la AEAT y las respuestas son variadas, que no haga las complementarias, que me descuente ahora lo que me deduje, que en todo caso no sería el 3% mínimo. Pero entiendo que lo perfecto, aunque me trabajoso (al ser 2 son 8 complementarias), es corregir las declaraciones anteriores. Lo único es que la AEAT como precio de adquisición me pone (el que yo le dí) el precio sin IVA, pero en caso de que me requiera sería fácilmente demostrable con la escritura de compraventa. Gracias de nuevo
Me alegro María.
Para el cálculo de la amortización debes tomar el valor de adquisición y sumar todos los gastos (IVA, impuesto AJD – Modelo 600, registro de la propiedad, notaría, gestoría, inmobiliaria, etc.)
Al hacer las rectificaciones de las declaraciones anteriores, introduce en Renta Web todos los gastos que tuviste de la compra y el programa te calculará el importe que corresponde de amortización sobre el total descontando el porcentaje que corresponde al suelo.
Una vez que presentes la rectificación, verás que tienes la opción de añadir documentación pinchando en la parte superior del pdf que se genera. Desde ahí debes adjuntar la escritura de compra y los justificantes de los gastos y escribir en el campo de texto que se muestra como «Motivo de presentación» que solicitas la rectificación de tu declaración y la devolución de la diferencia por no haber incluido todos los gastos de la compra para el calculo de la amortización que corriges con esta rectificación de tu autoliquidación.
Perfecto explicado. Entiendo que son complementarias (a mi favor)
Gracias. Una gran ayuda
Sí claro, son a tu favor (a devolver)
Me equivoqué y creo que son rectificativas, según explica la AEAT mientras presentabas una declaración de impuestos cometiste un error u omisión que te perjudica (en mi caso pagué de más y ahora solicito devolución), puedes presentar una declaración rectificativa. Comprendemos como perjudicial para el contribuyente que el resultado de la declaración errónea sea una devolución por debajo de la que realmente le corresponde, o bien un ingreso a Hacienda más elevado del real.
Efectivamente María, son rectificativas (no complementarias) las que son a favor del contribuyente, pero yo te he entendido perfectamente.
Las complementarias son a favor de Hacienda (a pagar más o a devolver menos)
Un saludo
Buenos días Pilar, magnífico artículo.
Me surje una duda sobre uno de los comentarios del mismo. Te lo expongo con mi ejemplo en concreto para saber si es así o estoy equivocada.
Vendí un piso en 2022 que estuvo alquilado 120 días en 2020 y 55 dias en 2021. Sí me deduje las cantidades por amortizacion en ambas declaraciones.
Indicas en tu artículo «El importe aplicado de la amortización no se puede obtener de las declaraciones de la Renta, » sin embargo yo si veo en mis declaraciones 2020 y 2021 una casilla ya calculada llamada «Amortización del inmueble» y es la que iba a tener en cuenta para indicar en mi declaración de este año pero según tu comentario debo entender que no es? Si me pudieras aclarar por favor? ya que ahora me ha entrado la duda. 🙂
Te agradezco mucho tu tiempo. Muchas gracias,
Tienes razón Cris, cuando escribí este artículo (hace unos cuantos añitos…) no había una casilla para la amortización y por eso ponía lo que dices. Pero ya lo he corregido y actualizado.
Muchas gracias por dejar tu comentario para seguir mejorando la información.
Un cordial saludo
mi madre vendió la vivienda en el 2022, siempre a declarado el ingreso del alquiler en sus rentas de años anteriores, pero no se ha puesto nunca en esas rentas la amortizacion, mi pregunta es, ahora cuando se haga la renta se puede calcular el 3% por cada año que no se ha declarado, es decir por los dias que el año 2021-2020-2019-2018 estuvo alquilado y que no se ha declarado en la renta esa amortizacion, o solo se puede poner el 3% del periodo del 2022 que estuvo alquilado, y los anteriores años ya no se puede hacer nada. Gracias
Rosario, tu madre puede pedir la devolución de los 4 años que no han prescrito del 2018 hasta 2021. Pero no puede aplicar en el 2022 la amortización de los años anteriores, sólo puede deducir la amortización del año hasta la fecha de la venta.
Si necesitas ayuda solicita presupuesto.
Un saludo
Pilar, en primer lugar felicitarte por el gran trabajo que realizas y tus aclaraciones.
Mi pregunta es la siguiente… ? Si se produce la venta de un inmueble y el cual ha estado arrendado cada año pues un número de días determinado (un año ha estado arrendado 89 días otro año ha estado arrendado 217…etc y así durante 12 años) (ningun año ha estado arrendado todos los días completo)…..Hago una estimación de días en total por lo que ese inmueble ha estado arrendado durante esos 12 años (por ejemplo 1150días en total??? y luego ya despues aplicarle su correspondiente amortizacion. Un saludo y gracias de antemano
Hola Victor, gracias por tu felicitación.
En cuanto a lo que propones para salir del paso es «tirar por el camino de en medio» y aunque puede que no haya mucha diferencia con el cálculo real, a mí (como asesora) NO me parece bien pudiendo obtener los datos de tus declaraciones.
Si no las tienes (deberías conservarlas) puedes descargarlas de la web de Hacienda desde el ejercicio 2012 inclusive. Y las dos que te falten las puedes pedir a la AEAT y ellos te mandarán las copias de tus declaraciones del 2010 y 2011. En cada declaración tendrás los días declarados de alquiler.
Un saludo
Te recomiendo que leas mi artículo sobre «cuanto tiempo hay que guardar la documentación de la Renta«
Hola Pilar,
Si durante varios años me he estado deduciendo todos los conceptos que se pueden por tener la casa alquilada (IBI, recibos comunidad, seguro casa… y el 3%), a la hora de venderla, ¿sólo tengo que deducir del valor de mi vivienda lo relativo al 3% o también todos los otros elementos?
Muchas gracias
Hola Fernando, te confirmo que al vender la vivienda sólo se tiene en cuenta la amortización del 3% del periodo que ha estado alquilada.
Un saludo
Estoy de acuerdo con el razonamiento de que al vender un inmueble que ha estado arrendado se debe descontar la amortización que has ido haciendo año a año y normalmente del 3% del valor de adquisición de la construcción, PERO o yo lo entiendo mal o la Inclita Hacienda se «olvida» como se olvida desde hace muchos años de que los duros de hace 20 años no son los mismos que los duros con los que amortizas esas «mismas» cantidades de duros (cantidad numérica). Traducido: que como no te deja actualizar el valor de los duros con los que pagaste el inmueble y amortizas un duro de entonces con un duro de ahora, 20 años más jovencito y que lo único que tiene de parecido con el que pagaste el inmueble es el nombre («duro») pero que en su valor no se parecen en nada, luego el Sr. ministro/a de Hacienda nos estafa descaradamente con el timo de la estampita. Pilar, porfa ¿estoy equivocado?
Efectivamente al no poder actualizar los valores de adquisición como se hacía antes, estamos pagando impuestos sobre una plusvalía que no es real y que se produce por la elevación de la inflación.
Gracias por tu aportación
Buenas tardes Pilar, felicidades por tus acertados y útiles comentarios
La obligación de minorar los gastos de adquisición de una vivienda arrendada con las amortizaciones deducidas en ejercicios anteriores por arrendamiento, en la declaración de incremento de patrimonio, ¿se entiende referida a todos los períodos que se ha tenido la propiedad arrendada sin ningún límite temporal o sólo a los últimos 4 ejercicios sobre los que tengo obligación de mantener toda la documentación? En la actualidad, no puedo saber ni recordar los períodos en los que efectivamente ha estado arrendada la vivienda,más allá de 4 años (en que tengo toda la documentación) y sobre los que he aplicado el gasto correspondiente a la amortización y Hacienda, entiendo, tampoco lo puede saber.
Javier, siento decirte que Hacienda si sabe el tiempo que ha estado alquilado el inmueble por tus declaraciones anteriores. Ya que siempre se pone el nº de días que el inmueble ha estado arrendado y puede calcular la amortización de ese periodo y de hecho me consta que lo está haciendo. Tendrás que hacer una estimación que sea razonable por si tienes que acreditarlo en caso de que te revisen.
Gracias por tu felicitación y por compartir tu inquietud.
Buenas tardes Pilar, imagino que el descontar del coste de adquisición la amortización deducible sera para el caso de que sea el inquilino el que compre la vivienda alquilada, o no es asi.
Gracias.
No Javier, la amortización hay que descontarla siempre que se vende un piso que ha estado alquilado. Da igual quien sea el comprador.
Buenas tardes Pilar, felicidades por tu página, me ha parecido genial y de muy fácil de comprender, muchas gracias por ayudarnos con estos temas.
Muchas gracias por compartir tu opinión
Hola Pilar. De entrada agradecerle tan pedagógicos artículos. No sé si se puede deducir de su artículo que se puedan consultar en hacienda los periodos y la amortización mínima a tener en cuenta a la hora de vender vivienda. Y en tal caso si hacienda debe contestar. Y cuál sería el procedimiento. Porque de lo contrario, por falta de previsión, no tengo forma de averiguarlo.
Hola,
Puedes calcular el importe de la deducción a partir de los datos que figuran en el recibo del ibi.
Si no los tienes, en las oficinas del ayuntamiento te pueden facilitar los recibos de ibi de los años en los que has sido titular de la vivienda
Hola Pilar,
una duda: en el caso de un local comprado hace 20 años y que ha estado alquilado durante 12, pero al que no se le han aplicado las amortizaciones ni nada al declarar el alquiler cada año en cada declaración de la renta, a la hora de vender, en la declaración habrá que calcular cual habría sido la amortización de cada uno de esos 12 años y «restarlo» al valor de compra (para a partir de esos valores, que se calcule la plusvalía?). Como dices que si no se amortizó se pueden reclamar los 4 años no prescritos, me da la impresión de que es obligatorio calcular ese 3% del valor de la construcción, multiplicarlo por 12 y restar ese total de amortización al precio de compra…
Efectivamente Eva, así es. Hay que descontar siempre la amortización del valor de adquisición aunque ésta no se haya deducido.
Y puedes pedir la devolución de los 4 años no prescritos como he explicado en mi artículo.
Un saludo
Artículo muy útil. No sabía acerca de la amortización deducible del 3%. Planeo vender mi viejo apartamento. Medio año no estuve en España y mi departamento fue alquilado. Pero si durante el alquiler de un apartamento no tomé en cuenta el valor de la depreciación de la propiedad (3%), ¿debería reducir el costo de un apartamento al venderlo o ignorar este parámetro al vender un apartamento? Si el apartamento se alquila por un periodo corto (un par de meses), ¿tengo que deducir la depreciación? Estaría agradecido por la ayuda. Gracias por el gran artículo!
Según la Ley del IRPF debe descontarse la retención mínima deducible aunque no se haya aplicado. Por tanto, habría que ver si no era o no deducible dependiendo de tu residencia fiscal de ese año.
Una cosa es que no lo hayas deducido por desconocimiento, en cuyo caso podrías solicitar la devolución de la diferencia si no está prescrito, y otro tema es que no fuera deducible porque fueras residente en un país de fuera de la UE.
En cuanto a la segunda parte de tu consulta, te confirmo que la amortización o depreciación del valor de la construcción se aplica en proporción a los meses de alquiler, por tanto si lo has alquilado un par de meses podrás deducir la proporción 2/12 del importe.
Me alegro de haberte ayudado. Un cordial saludo
Hola Pilar
En la venta de la vivienda (que ha estado arrendada) hay que restar del precio de adquisición las amortizaciones reales aplicadas en las declaraciones hasta la fecha de venta, supongo no?, es que no logro entender si la amortización mínima deducible es el mismo concepto o es el 3% del mínimo valor catastral o adquisición, y si se puede optar por este en cualquier caso para restar a la adquisición, o es solo para los que no se hayan deducido en su momento la amortización del inmueble…según interpreto esta amortización mínima sera la de aplicar el 3% al valor catastral que maneja hacienda no??Gracias por la aclaración
La amortización mínima es el 3% sobre el mayor de los dos importes (el catastral o el de adquisición)
Hola Pilar, la plantilla para calcular el IRPF a pagar por vender un piso en 2016 me sirve para hacer el cálculo si lo he vendido en 2017?
Sí Julián, sirve para ventas de 2016, 2017 y 2018 en adelante mientras no vuelvan a cambiar los tipos impositivos porque la formulación está hecha para todos los años. Un saludo
Hola Pilar, me gustaría hacerte una pregunta en relación a tu artículo, en el año 1983 compré un piso que ha estado alquilado hasta el 2016 que lo he vendido, (declarado en la renta anualmente ese alquiler), y según he entendido este año 2017 que me toca declarar la venta podría deducir esos 8400 días (aproximadamente) ?Y si es asi, como hago el cálculo? Y una última pregunta, ya no son de aplicacion los coeficientes reductores con el paso del años y el valor del dinero ? Agradeceria mucho una respuesta. La operación se realizó en galicia.gracias
Anais, contestando tus dudas:
1º Tal y como explico en el artículo, la amortización anual es el 3% del valor de la construcción. Y no se deduce de la ganancia, sino del valor de adquisición, por tanto supone una mayor tributación.
2º Los coeficientes de abatimiento se mantienen pero eliminaron los coeficientes de actualización correctores de la inflación. Lo tienes explicado en este artículo «Calcula el coste de vender el piso en 2014 o después»
Si necesitas ayuda con los cálculos ponte en contacto conmigo y solicita presupuesto.
Un cordial saludo
Muchas gracias por toda la excelente información. Durante cuantos años hay que tener en cuenta este dato? Siempre o solo unos años desde que estuvo alquilado?
Santiago, en teoría, según la Ley ese dato (la amortización del periodo en que ha estado arrendado) debes conservarlo siempre hasta la venta del inmueble. Para mayor información sobre la conservación de la documentación del IRPF te aconsejo la lectura de mi artículo «Que documentos hay que guardar y cuanto tiempo»