Cuanto tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa con pérdida 47


vivienda nueva

Esta pregunta es muy frecuente hoy día por desgracia. Hay muchísima gente que se aventuró a comprarse un piso, cuando todavía se lo podían permitir, y dada la situación actual no pueden hacer frete al pago de la hipoteca y se ven obligados a vender el piso por menor importe de lo que pagaron en su día cuando lo compraron, algunos incluso sin llegar a estrenarlo.

 

Pues bien, hoy voy a intentar aclararos las dudas fiscales más frecuentes de vender por debajo del valor de adquisición.

Consecuencias de las pérdidas en la Declaración de la Renta

1 No tendrás que pagar más

Si estás obligado a presentar tu declaración del IRPF por el nivel de ingresos que tienes, debes saber que declarar una pérdida por la venta de un inmueble no te va a perjudicar. Es decir, no tendrás que pagar más en la Renta por el hecho de vender un piso con pérdidas. Más bien te podrás beneficiar de ellas si puedes compensarlas.

2. Te obliga a hacer la Declaración de la Renta

Cuando tienes pérdidas superiores a 500€ estás obligado a hacer la declaración de la Renta aunque no superes el resto de los límites de tus ingresos.

Si no conoces cuales son los límites de los ingresos que te obligan a declarar en el IRPF te aconsejo que leas mi artículo ¿Quién no está obligado a declarar?

Recuerda que si estás obligado a presentar la declaración y no la presentas te pueden sancionar por ello y tendrás que pagar la deuda más los intereses de demora más la sanción.

Aunque, si el resultado de tu declaración es a devolver Hacienda no suele mandarte ninguna notificación, no les interesa. Se callan como … (añade el adjetivo que quieras) La sanción en ese caso es de unos 100€, pero en muchos casos la devolución es superior. Por eso, es conveniente siempre hacer el cálculo y ver si el resultado es a tu favor o no.

3. Debes hacer la Renta con el programa Padre, Hacienda no te hará el Borrador

Al tener una venta de un inmueble Hacienda no te manda el Borrador, sólo te mandará una comunicación con tus datos fiscales para que los descargues en el programa Padre con la misma referencia que te enviarán a tu teléfono móvil.

Si eso es muy complicado para ti tendrá que pedir cita en Hacienda cuando llegue el mes de mayo para que te hagan ellos la declaración o bien acudir a un profesional.

4. Puedes compensar la pérdida

nuevoSi el inmueble lo has tenido menos de un año, debes saber que desde el 1/01/2013 la pérdida podrás compensarla con el resto de ingresos (del trabajo, alquileres, etc.) con el límite del 10%, por tanto recuperaras parte de tus retenciones del trabajo.

Sin embargo, si el inmueble lo has tenido más de un año, la pérdida sólo podrás compensarla en el plazo de 4 años con ganancias obtenidas de la venta de otros activos que también hayas mantenido más de un año y tributen en la base del ahorro. Pero, no podrás compensarlas con los intereses de las cuentas, ni dividendos, ni rendimientos de obligaciones o participaciones preferentes. Por tanto, lo mejor es que inviertas en un fondo de inversión y cuando lo tengas más de un año vayas cancelándolo para ir compensando la pérdida antes de que te prescriba el plazo de los 4 años que tienes para recuperarla.

5. Olvídate de la reinversión

En estos casos, cuando vendes con pérdida, da igual en que inviertas el dinero de la venta. Puedes cancelar la deuda e invertir el resto en un fondo de inversión,  al no existir ganancia por la venta no tienes que acogerte a la exención por reinversión, ni comprometerte a reinvertir el dinero en otra vivienda. Sólo debes preocuparte de ver si puedes recuperar parte de la pérdida con el fin de que el perjuicio económico sea el menor posible.

Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Qué es la Plusvalía y cómo se calcula

Definición de andar por casaDefinición de “andar por casa”: La Plusvalía es un impuesto municipal grava el aumento teórico del valor del terreno urbano por cada año que lo has tenido.

Por tanto:

  • Si lo has vendido antes de cumplir el año no tienes que pagar nada.
  • Digo que es un cálculo teórico, porque se calcula aplicando al valor catastral del terreno que figura en tu recibo del IBI unos coeficientes en función de los años que lo has tenido y un tipo impositivo que fija el ayuntamiento donde está ubicado.
  • No se aplica sobre el valor de la construcción, ni el valor total del inmueble, ni sobre valor de venta. Insisto, se calcula sobre el valor catastral del terreno. Si el valor catastral del terreno no viene desglosado en tu recibo de IBI, puedes obtenerlo a través de la página Web del Catastro.

El Ayuntamiento siempre cobra la Plusvalía

tomar-notaAl Ayuntamiento le da igual el valor de venta por el que hayas escriturado y que hayas perdido dinero con la venta de tu casa, ellos siempre te van a exigir el cobro de la Plusvalía y tienes un mes para pagarla desde la firma de la escritura.

Además, dependiendo del tiempo que tengas la vivienda este impuesto puede ser “un gran palo” y por eso te recomiendo que te informes de cuanto tendrás que pagar antes de cerrar la venta para tenerlo en cuenta o incluirlo en el precio de venta.

Quien debe pagar la Plusvalía

Por ley, el obligado al pago es siempre el vendedor. Por tanto, aunque pactes en la escritura que todos los gastos son por cuenta del comprador, si éste no paga el Ayuntamiento reclamará la deuda al vendedor del inmueble. Por eso, es mejor incrementar el precio de la venta y tenerlo en cuenta.

importanteSin embargo, existe alguna excepciones a este punto que debes tener en cuenta: Cuando el que vende es una persona no residente, el comprador se convierte en responsable subsidiario del impuesto. Así que, lleva cuidado si compras un inmueble a un extranjero que esté asfixiado de deudas y ten en cuenta tu responsabilidad subsidiaria por el pago de los impuestos que te puedan derivar si el no residente no cumple con sus obligaciones fiscales.

La Plusvalía la paga el Banco

Si por desgracia eres uno de los deudores hipotecarios que se encuentre situado en el umbral de exclusión del Real Decreto Ley 6/2012, entonces no tendrás que preocuparte de este impuesto ya que el banco se hará cargo del pago según establece dicha norma.

Cómo puedo calcular la Plusvalía Municipal

Hay muchas páginas en Internet que te explican como se calcula este impuesto, pero lo cierto es que cada Ayuntamiento aplica su coeficiente y su propio tipo impositivo. Por tanto, mi consejo es que entres directamente en la página Web del ayuntamiento en que esté situada la vivienda y lo averigües. Algunos te lo calculan de forma automática – online – introduciendo la Referencia Catastral del recibo de IBI (la contribución urbana) y poniendo el año de adquisición. En otros tendréis que descargar la Ordenanza Municipal o ver en la información tributaria municipal los coeficientes y el tipo aplicado. Aunque si puedes desplazarte, ve personalmente con una copia de la escritura de compra y el recibo del IBI y te harán el cálculo para saber a que atenerte cuando lo vendas.

A continuación os dejo los enlaces de algunos Ayuntamientos donde podéis acceder directamente para calcularlo:

Siento no dejaros más, pero podéis ampliar vosotros la lista de enlaces en el apartado de “comentarios” para el resto de lectores. Se agradece cualquier aportación que amplíe la información aquí suministrada.

¿Se ha incrementado realmente el valor del terreno?

En muchos casos nos encontramos con que el valor del terreno no ha subido, sino que ha disminuido y por eso se vende por menor valor. En estos casos, el importanteAyuntamiento no suele reconocer esa pérdida de valor, por tanto tendrás que pagar el impuesto o avalar la deuda y recurrirla con posterioridad.

Debes saber que los recursos no paralizan la vía de apremio y por tanto, si no pagas o suspendes la deuda te embargarán igualmente aunque lo tengas recurrido.

Hay un reciente Resolución del Tribunal Administrativo de Navarra de 9 de agosto de 2011 que apoya este criterio y que te puede ayudar si decides recurrir el IIVTNU. Te dejo este enlace del Observatorio Inmobiliario por si te quieres documentar más sobre el tema.

Pero recuerda que para recurrir el impuesto deberás acreditar la pérdida de valor con informes periciales o por cualquier otro medio de prueba admisible en derecho ¡Cuidado! no vale con aportar simplemente la escritura de venta, ya que puedes haber vendido por debajo del valor de mercado por tu situación económica, porque estás asfixiado de deudas y eso no quieres decir que el inmueble valga menos.

Bueno hasta aquí llego. Espero haberos aclarado algunas de las dudas sobre este tema. Ahora te toca a ti a portar tu granito de arena. ¿Has tenido que vender tu casa perdiendo dinero por ello? ¿Te ha servido este artículo para aclararte algunas dudas? ¿Qué más añadirías? Déjanos tus comentarios para que todos podamos aprender, estaremos muy agradecidos por ello, pero recuerda que los comentarios no son para dejar consultas personales.

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Acerca de PILAR

Soy Licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Murcia. Auditora inscrita el el ROAC. Master en Contabilidad y Auditoría de Cuentas por el Instituto Universitario de Gestión Empresarial de la Universidad de Valencia. Master en Asesoría Fiscal por la Fundación Universidad Empresa de Murcia. He trabajo siete años en una de las seis primeras firmas de Auditoria y Asesoramiento Legal y Fiscal españolas. En la actualidad, desde 2001, desempeño funciones de mi especialidad en una entidad financiera. Y el resto del tiempo, divulgo parte de mis conocimientos en este Blog para ayudaros un poco a entender el complejo mundo de los impuestos y ofrezco mis servicios como asesora fiscal freelance.


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47 Comentarios en “Cuanto tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa con pérdida

  • Ana Benedicto

    Hola Pilar, quiero vender mi casa que no tiene ninguna carga, la construí en el año 2010, es primera vivienda, voy a perder más de la mitad que me costo pero me hago mayor y tengo que irme cerca de los hijos, voy a cumplir 64 años y me gustaría que me informara si es mejor esperar a los 65 años por lo de los impuestos con la nueva ley o como no tendré ganancias es igual, y su consejo si es mejor invertir en la compra de otra vivienda o ir de alquiler.Gracias. Saludos

    • PILAR Autor

      Hola Ana, si puede espere a tener los 65 años para vender y tener exenta la venta, ya que es posible que no conserve todos los justificantes de la construcción de la vivienda y Hacienda puede poner en duda la pérdida y al valor de adquisición.
      Saludos

  • yolanda

    Hola Pilar compré un local en 1998 por 48000€ (8,000.000). Si tengo suerte lo vendré ahora 2016 por lo mismo 48,000€. Qué tengo que pagar a Hacienda en la próxima Renta?. Muchas gracias.

    • PILAR Autor

      Yolanda ¿has leído el artículo? O es que yo no me he explicado bien?
      Si vendes por el mismo valor de adquisición no hay ganancia, sino pérdida, una vez que añades los gastos de la compra venta. Por tanto, NO TIENES QUE PAGAR NADA EN LA RENTA.
      saludos

    • PILAR Autor

      José Miguel, si te refieres al pago de la Renta por la venta de inmuebles, en Santander se paga lo mismo que en el resto del Estado español. Si quieres saber cuanto tendrás que pagar usa mi plantilla que tienes en la zona de descargas e introduce los datos.

  • sergio

    Pilar, no tengo ninguna pregunta, solo decirte que no hay año que no mire tu pagina para enterarme de algun dato o solventar alguna duda como es este el caso, sobretodo en epoca de IRPF.
    Un saludo y muchas gracias por todo

  • Miguel Angel

    Muy buenas.
    Compre la segunda vivienda en 2007 en la playa por 130000€ y la vendo por 120000€.
    Además de la plusvalía en el ayuntamiento, al haber pérdidas, tengo que pagar IRPF al año siguen te en la declaración de la renta?.
    Influye en algo en que sea segunda vivienda?
    Muchas gracias.

    • PILAR Autor

      Miguel Angel ¿Has leído el artículo? ¿Que es lo que no entiendes? Precisamente lo primero que dices es: “Si estás obligado a presentar tu declaración del IRPF por el nivel de ingresos que tienes, debes saber que declarar una pérdida por la venta de un inmueble no te va a perjudicar.” Y en el 2º punto dice “Cuando tienes pérdidas superiores a 500€ estás obligado a hacer la declaración de la Renta aunque no superes el resto de los límites de tus ingresos.”
      Por tanto, en principio no debe perjudicarte, salvo en el caso de no estuvieras obligado a hacer la Renta y ahora sí.
      Si necesitas un asesoramiento mayor mira el apartado de consultas personales.

  • Granenawer

    Buenas noches. En mayo de 2009 adquirí una vivienda por 295.000 euros, más impuestos y los gastos de gestoría, registro, etc. Voy a venderla (si Dios quiere) este año 2015 en unos 240.000 euros, pero no voy a reinvertir ya que me marcho a vivir al extranjero. La vivienda es habitual, y está en Castellón. Yo creo que no debería de pagar nada (excepto la Plusvalía del Ayuntamiento) al no haberse producido ningún beneficio, pero me han comentado que la legislación ha cambiado y ahora se deben de pagar otros tributos en la Generalitat ¿Podría alguien aclararme este tema? Gracias anticipadas por la respuesta.

  • Manuel

    He vendido una viviendo el 16/12/2014 y tengo 1 mes para pagar la plusvalía municipal al Aytº es decir, hasta Enero-2015

    De cara al IRPF de 2014 que declare en 2015, cuando es mejor pagar la plusvalía, en 2014 o 2015? O es indiferente?

    Puedo incluir como gasto ese pago de la plusvalía, realizado en el 2015, en el IRPF de 2014 cuando haga la Declaración de la Renta en 2015?

  • Alberto

    Buenas Pilar,mi duda ea la siguiente.
    Compré mi casa en 2011 por 300.000 y despues de separarme de mi mujer, la vamos a vender(ya en 2015)por 280.000, osea con perdidas.Que tipo de impuestos tendria que pagar???

    Gracias y saludos

  • rocio

    hola mis padres quieren vender un piso que tienen desde hace 20 años y el piso tiene una antigüedad de 36 años, están preocuados porque han oído que a partir del 2015 los impuestos van a subir, donde puedo informarme de todo o si sabeis si eso de la subida es cierto?

    muchas gracias

  • Eva

    Buenos dias, me urge vender un piso por no poder pagar que esta escriturado en 2001 por 83000€ mas gastos. Una inmobiliaria ha gestionado la venta pero me dicen que recibire 52500€ ( yo pedia 60000€) pero que tengo que escriturar por 80000€ para que al comprador le concedan la hipoteca. Me afecta a mi teniendo perdidas igualmente? Que problemas puedo tener con hacienda si realmente cobro menos y el comprador paga mas? Gracias!

    • PILAR Autor

      Eva ¿has oído hablar alguna vez del delito de “falsedad en documento público”? Yo no soy abogado (soy economista), pero no firmaría un documento con manifestaciones falsa. Es más, yo en tu lugar denunciaría a la inmobiliaria por incitarte a ello.

  • Alberto

    Hola. A ver, este año 2014 he heredado dos casas, una la he vendido en menos de un año con pérdidas de 40.000 euros; la otra aún no la he vendido, pero esta segunda pienso venderla con ganancias (seguramente el próximo año 2015). La cuestión es: ¿puedo compensar las pérdidas de una con las ganancias de la otra, o, por el contrario, no puedo porque las pérdidas de la primera se compensan en el tramo general (la he vendido en menos de un año) y las ganancias de la otra van por el lado del ahorro? Saludos y mil gracias de antemano.

    • PILAR Autor

      Alberto, perdona que haya tardado tanto en contestar pero (como sabes) la reforma fiscal se publico en el BOE hace una semana y hasta entonces no sabíamos como iba a quedar el régimen transitorio de la compensación de las pérdidas. Pero ahora que ya lo sé te confirmo que en el 2015 podrás compensar la pérdida que te quede pendiente de compensar del 2014 (aunque sea generada en menos de un año) con la ganancia de la venta del 2015 y si te quedara saldo pendiente de compensar de la pérdida del 2014 en el 2015, podrás compensar con parte de la base general con el límite del 25% y el exceso si lo hubiera lo seguirás compensando de igual manera hasta completar los 4 años.
      Un cordial saludo

  • Arminio Sánchez

    Buenos días, una pregunta: Quiero vender mi casa comprada en el año 2007, Tengo una hipoteca de 90.000 euros. Se puede descontar la hipoteca del valor de venta para no tener ganancia patrimonial que tributar a Hacienda.

    Por ejemplo si compré por 10 y solicité una hipoteca de 2. El valor de compra sería 10 menos 2, o sea 8.

    Pues si vendo por 12 siendo la ganancia 2 si devuelvo la hipoteca de 2 no habria ganancia, al haberla comprado por 10. No se si me he explicado.

    • PILAR Autor

      Arminio, la hipoteca no se puede descontar para el cálculo de la ganancia patrimonial. Si compraste en 10 y vendes por 12, tienes 2 de ganancia, aunque tengas una hipoteca de 2.

  • Manel

    Mi hija vendió su vivienda habitual al tener que pagar un crédito con aval hipotecario si no el banco se quedaba con la vivienda.Ahora hacienda le reclama 40.000 euros por los beneficios.Se puede reclamar a hacienda?

  • aurora

    Compramos una casa en noviembre de 2013 y la queremos vender en septiembre de 2014. La compramos pir 36000 euros y la vendemos por 60000. Que impuestos estamos obligados a pagar?

    • PILAR Autor

      Aurora deberías esperarte a que la casa tenga más de un año de antiguedad. Ten en cuenta que en el 2014 las ventas de inmuebles con menos de un año de antiguedad tributan en la base general al tipo marginal y la tributación depende de tu base imponible (rentas del trabajo, etc.) Sin embargo, si te esperas un año o un poco más en el 2015 tu tributación será menor. Para un asesoramiento mayor mira el apartado de “consultas personales

    • PILAR Autor

      Gracias Ainhoa por tu aportación, pero me gustaría saber si alguien a comprobado que los cálculos que ofrecen en ese enlace son correctos y están actualizados o están aplicando la normativa general para todos. Debéis tener en cuenta que cada ayuntamiento establece unos tipos impositivos que pueden variar bastante de uno a otro.
      Espero que algún lector lo pruebe con datos reales y nos deje su opinión.

  • silviu

    Hola a todos,aver lo primero le cuento my istoria y luego la duda que tengo:))He comprado una casa del banco que estaba embargada,el banco me ha ofrecido hacer un contrato amistoso sin hacer escrituras y he estado de acuerdo,yo disfruto de la casa con lo mismos cargos que teniendo escritura,hasta que no acabo de pagar el credito no hay escritura por medio y la wverdad que hasta ahora muy contento,la unica pega que he tenido ha sido que la plusvalia no la puedo pagar hasta que no tenga la escritura por ese motivo estoy un poco preocupado por no llegar el dia y voy a tener que pagar una pasta con la tonteria,y cuanto voy a pagar de plusvalia?33000precio en la carolina,jaen en 2011,gracias

  • María

    Hola Buenos días, tengo un piso de protección oficial con mi ex, ha subido ahora su valor y ahora vendo mi parte, está valorado ahora en 100000, y vendo mi parte por 50000. Estoy obligada a pagar algo por vender mi parte. Muchas gracias.

  • Andrés

    Muchas Gracias por tu respuesta Pilar.
    Ahora el dinero de la venta lo hemos puesto en un depósito pero no me queda mnuy claro eso de….compensar la pérdida antes de 4 años…? después cómo tributaré los ingresos del depósito..? Me retendrán un 19% de lo ingresado por la venta?
    Muchas gracias ….

    • PILAR Autor

      Andrés, de los intereses que te genere el depósito te descontarán el 21% en concepto de retenciones (el 19% era antes) y si tu renta del ahorro no es más de 6.000€ no tendrás mayor tributación. A partir de 6000€ la renta del ahorro tributa al 25%, por tanto tendrías que pagar el 4% de diferencia en la Renta.
      Las pérdidas de ventas de inmuebles, acciones o fondos de inversión NO se pueden compensar con los rendimientos del ahorro de cuentas, depósitos, dividendos, cupones, rentas de seguros, etc. Sólo podrás compensar la pérdida con ganancias patrimoniales generadas por ventas de otros activos (inmuebles, fondos de inversión o acciones) que hayas tenido más de una año y para eso tienes 4 años.
      De nada.

  • Andrés

    Hola Pilar,
    He vendido en ocutbre de 2013 mi vivienda habitual por 236.000.-€ y voy a pagar 13.000 de plusvalia. Compre en Julio de 2001 por 183.000.-€ (sin gastos ni IVA). Haciendo el cálculo con el coeficiente de actualizacion creo que he tenido pérdidas en la venta.
    ¿Estoy obligado a reinvertir y comprar antes de 2 años?
    ¿Si no reinvierto me darán un buen palo el año próximo en la declaracion de renta?
    Muchas gracias por tu ayuda y por tus grandes aportaciones
    saludos Andrés

    • PILAR Autor

      Hola Andrés muchas gracias por tu comentario.
      Te confirmo que al tener una pérdida fiscal en el IRPF NO tienes que reinvertir el dinero de la venta, así que ¡disfrútalo! o ahórralo pues tal y como están las cosas …. pero recuerda que las pérdidas también obligan a presentar la Renta, aunque me imagino que ya lo habrás leído en el artículo ¿verdad? 😉
      Saludos

  • monica

    Muchísimas gracias por el articulo. Realmente va a serme muy útil. He tomado nota d todos los puntos, es algo muy complejo para los que no conocemos el tema y ayuda mucho. Gracias de nuevo

  • Ático Jurídico

    ¡Interesante artículo Pilar! Aportando nuestro granito de arena, añadiremos que la posibilidad de anular la plusvalía municipal en casos en los que no ha habido incremento de valor (realmente se ha perdido dinero en la venta) es cada vez más factible. Cada vez son más los Tribunales que consideran que en estos casos no se ha producido el hecho imponible del impuesto, y por tanto no hay que pagar nada. Nuestro consejo por tanto es recurrir ante los Tribunales estas liquidaciones municipales. En la mayoría de los casos, el resultado será favorable.