HE VENDIDO UN PISO ANTIGUO 74


Artículo actualizado el 01/12/2015

Me han dicho que seguramente no tenga que pagar nada en la Renta por la antigüedad que tiene el piso que he vendido ¿Es eso cierto? NO, desde hace tiempo, ya no quedan totalmente exentas las ventas de los inmuebles antiguos.

Sólo está totalmente exenta la venta de la vivienda habitual, cuando se reinvierte la totalidad del importe de la venta en comprar otra vivienda, o bien cuando la venta de la vivienda la realiza una persona mayor de 65 años, en este caso no es necesario reinvertir.

Además, desde el 01/01/2015 se ha añadido un nuevo supuesto de exención para mayores de 65 años que reinviertan las plusvalías en rentas vitalicias.

¿Cómo calculo la ganancia de una vivienda “antigua”?

piso antiguo

Cuando vendemos una vivienda comprada antes del 31/12/1994, la ganancia obtenida tiene derecho a la aplicación de unos “coeficientes de abatimiento” o, lo que es lo mismo, a una reducción del 11,11% por cada año de antigüedad contando desde 1994 hacia atrás. Por tanto, si se compró en 1993 se reduce un 22,22%, si es del 1992 un 33.33% y así sucesivamente.

Pero, ¡OJO!, NO PENSÉIS QUE SI ES ANTERIOR AL 1986 QUEDA TOTALMENTE EXENTO. Esto es un error muy común, ya que anteriormente era así. Pero desde que cambió la normativa, la reducción no se aplica sobre el total de la ganancia, sino sobre la ganancia lineal obtenida hasta el 20/01/2006 y el resto de la ganancia generada hasta el día de la venta no tiene reducción.

¿Qué quiere decir la ganancia lineal?

La ganancia lineal es el resultado de dividir el importe de la ganancia (ver el 1º y 2º paso del post 3 PASOS PARA CALCULAR CUANTO PAGAR POR LA VENTA DE LA VIVIENDA) por el número de días que hemos tenido el inmueble. De esta forma obtenemos la ganancia diaria.

Esta ganancia diaria la multiplicamos por el número de días contados desde que la compró hasta el 20/1/2006. Y será la parte que tenga derecho a los coeficientes de abatimiento y el resto de la ganancia no tiene reducción ninguna.

importanteSin embargo, debes tener en cuenta que desde el 01/01/2015 la aplicación de estos coeficientes de abatimiento están limitados a los primeros 400.000€ de venta. Por ello te aconsejo que leas mi artículo “Calcula la diferencia de vender un piso en 2014 o después

Como explicar esto es más complejo de lo que parece y no creo que os interese complicaros tanto la vida, os recomiendo que utilicéis mis plantillas  que podéis descargar en una hoja de Excel desde la zona de “Descargas” .

Si te gustado esta entrada compártela y no olvides dejarnos tus comentarios, dudas o sugerencias. Muchas gracias.

Un saludo.

Print Friendly
Be Sociable, Share!

Acerca de PILAR

Soy Licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Murcia. Auditora inscrita el el ROAC. Master en Contabilidad y Auditoría de Cuentas por el Instituto Universitario de Gestión Empresarial de la Universidad de Valencia. Master en Asesoría Fiscal por la Fundación Universidad Empresa de Murcia. He trabajo siete años en una de las seis primeras firmas de Auditoria y Asesoramiento Legal y Fiscal españolas. En la actualidad, desde 2001, desempeño funciones de mi especialidad en una entidad financiera. Y el resto del tiempo, divulgo parte de mis conocimientos en este Blog para ayudaros un poco a entender el complejo mundo de los impuestos y ofrezco mis servicios como asesora fiscal freelance.


74 Comentarios en “HE VENDIDO UN PISO ANTIGUO

    • PILAR Autor

      La plusvalía municipal siempre es deducible como gasto de la venta, salvo que se haya pactado en escritura que la pague el comprador.

  • Ruben Masip Martínez

    Hola buenos días eh vendido un piso de 1966 y me costó 11.000 euros y ahora lo eh vendido por 12.000 euros en octubre del 2016 tengo 92 años lo eh hecho para que me cuide mi sobrina tengo obligación a pagar la plusvalía del ayuntamiento

  • amadeo bertomeu ruiz

    hola pilar pienso vender mi vivienda y leyendo tus comentarios me he enterado que por tener invalidez permanente absoluta que es mi caso segun dices hay que pagar irpf y plusvalia municipal,pero mi pregunta es?estos pagos se abonan en su totalidad o existe algun beneficio sobre ellos muchas gracias ,un saludo.

  • francisco javier

    He recibido un piso heredado para seis, falta pagar la plusvalía.¿tengo algún descuento al tener una minusvalía del 37% y una paga total para trabajo habitual?

  • Mingo Marrero

    Hola espero me puedas. Aclarar quiero vender mi casaca por problemas de salud es del año 1991 y soy discapacitado tengo la absoluta pagaría la plusvalía por vender

    • PILAR Autor

      Hola Mingo, la venta de la vivienda habitual está exenta sólo para mayores de 65 años o personas que se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia de acurdo con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia. No bastas con tener reconocida la incapacidad absoluta. Por tanto, si no estás en una de esas situaciones tendrás que pagar en el IRPF por la venta de tu vivienda a parte de pagar la plusvalía municipal. Lo siento.

  • jose romero

    Enhorabuena por la página, es fantástica y me ha ayudado muchísimo.
    Tengo una duda. Quiero vender mi casa, que ha estado alquilada hasta ahora, por lo que en ese tiempo he vivido y he estado empadronado en casa de mis padres. Si la vendiera dedicaria el dinero a comprar otra para residencia habitual. Tengo que volver a empadronarme en ella para tener derecho a la exención para residencia habitual? Si es así, cuanto tiempo antes de la venta tendria que estar empadronado? Muchísimas gracias.

    • PILAR Autor

      Hola José, debes permanecer en ella 3 años para que se considere tu vivienda habitual y poder acogerte a la exención por reinversión en la venta.
      Muchas gracias por tus comentarios sobre el blog. Me alegro de haberte ayudado.
      Saludos.

  • jose lopez

    Muy agradecido por tu información Pilar.
    Te agradecería me dijeras si por estar empadronado en casa de mi hijo, se vería afectado éste de alguna forma ante Hacienda.
    Atentamente,
    José lópez

  • Jose Lopez

    Estimada Pilar, gracias por toda la información que nos aportas.
    Soy mayor de 65 años, vivimos en casa de nuestro hijo en otra comunidad por motivos médicos. Queremos vender nuestra vivienda habitual y mi pregunta es: qué tiempo tengo para vender la vivienda sin perder el derecho a no tributar por ello en el IRPF?.
    Gracias.

    • PILAR Autor

      Hola José, te confirmo que tienes 2 años para venderla desde que cambiaste el domicilio. Ese plazo se cuenta de fecha a fecha, es decir, si cambiaste la residencia el 2/7/2013 deberías venderla antes del 2/7/2015 para no perder la exención que tienen las viviendas habituales de mayores de 65 años.
      De nada. Un cordial saludo

  • Angeles Vázquez

    Hóla: Compré una casa en junio de 1994 (contrato arras) y en noviembre firmé las escrituras. La tengo en venta y me gustaría saber si la Reforma Fiscal afecta al pago de la Plusvalía ya que hace unos meses me hicieron cuentas y salían casi 7000 euros a pagar. La casa se construyó en el 1965.Gracias

  • Mario Jordan

    Buenos días:
    Gracias por la claridad d ella exposición de la página. Mi caso es el siguiente: Tengo 69 años y soy usufructuario de una vivienda escriturada en 1981. La titularidad es de mi hijo aunque por el usufructo me corresponde el 38%. En el año 2006 se constituyó una hipoteca sobre la vivienda que se cancela en 2023 para realizar otra inversión. Queremos vender la vivienda. Con el importe de la venta mi hijo quiere adquirir un apartamento y yo lo destinaría a la amortización de la hipoteca. La pregunta es: ¿Qué exenciones me corresponden? ¿Son las que resultan al poner los valores en la plantilla? Si parte del importe de la venta se destina a la amortización de la hipoteca (lo que en este caso es obligatorio), la ganancia patrimonial ¿es la misma o se puede deducir la cantidad restante de amortización?
    Muchas gracias por la respuesta.

    • PILAR Autor

      Mario gracias por tu comentario, efectivamente la ganancia exenta por la antigüedad te la calculará mi plantilla de Excel. Pero descarga la plantilla del 2014 de la zona de descargas para utilizar los coeficientes de este año.
      En cuanto a la hipoteca, siento decirte que no afecta al cálculo y no es deducible.
      Un cordial saludo.

  • Julio

    Buenos dias. Deseo poner a la venta mi vivienda particular la y unica que tengo.
    Tengo 70 años y estoy jubilado , la compra de dicah vivienda se hizo el año 1990.
    ¿ que impuestos en general deberé pagar si no reinvierto en la compra de otra viviendan.
    Gracias

    • PILAR Autor

      Julio, SÓLO tienes que pagar la plusvalía municipal en el plazo de 1 mes. Ese impuesto se calcula sobre el valor catastral de terreno y se multiplica por un coeficiente según los años que lo has tenido. Pregunta en tu ayuntamiento o mira el apartado de consultas personales. No tienes que pagar nada en la Renta porque ESTÁ EXENTA LA VENTA DE LA VIVIENDA HABITUAL PARA MAYORES DE 65 AÑOS. 🙂

  • juanjo

    Para hacer el calculo de la ganancia patrimonial por la venta de un piso que fecha debe ponerse como la de adquisición: la de construccion o la de escrituracion. Lo pregunto porque a veces se produce un desfase de años entre una u otra. El piso al que me refiero figura en catastro desde el año 74 pero se escrituro en el año 93.

    • PILAR Autor

      Juanjo, se la fecha de adquisición es la de la escritura de compra o la del fin de obra si la has construido tú mismo.

      • juanjo

        Entonces si la vivienda se construyo en el año 1975, y así figura, será esa la de fecha de adquisición, aunque se escriturara en el año 1993.
        Pero ahora mi duda es la siguiente: Donde figura la fecha fin de obra. En la escritura publica?
        Quedo muy agradecido

  • Marc

    Buenas,

    Mi madre tiene 63 años y está jubilada por incapacidad permanente absoluta (no se si influye).
    Tiene un piso en Barcelona que compró en 1973.
    Tiene intención de venderlo.
    Estará totalmente exenta de declarar, o tendrá que declarar una parte?

    Gracias!

    • PILAR Autor

      Marc, te confirmo que SÍ tendrá que declarar parte de la ganancia, ya que sólo está totalmente exenta la venta de la vivienda para los mayores de 65 años o personas que se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia o cuando se reinvierte el dinero de la venta en otra vivienda habitual. Saludos

  • alllie

    Hola PIlar veo que tus respuestas son claras y bastante ilustrativas, sobre este tema , te expongo mi duda y te agradecería mucho una pronta respuesta pues mañana se hace la venta ante notario. te expongo los hechos , mi abuela mayor de 65 años tiene un piso en propiedad , que en su momento compartía con mi abuelo , al fallecer este , y habiendo testamento , sus dos hijas heredaren parte de ese piso. Ahora mi abuela ha decidido vender el piso , y según me he informado sus dos hijas tienen que declararlo a hacienda , solo ella , al tener mas de 65 y ser su vivienda habitual esta exenta. Los pormenores son , que el piso es muy anterior a 1986 , y sus dos hijas son pensionistas sin obligación a hacer la renta . A pesar de eso , una de las hijas se niega a declararlo , yo he llamado a Hacienda por dos veces y las dos veces me han dicho k la obligacion es clara al respecto , y por lo k leo en tus respuestas es asi no?

    • PILAR Autor

      Allie siento haber tardado en responderte, pero efectivamente las hijas tendrán que declarar su parte de la venta y si alguna no lo declara tendrá que asumir las posibles consecuencias (sanción y recargos). Gracias por tu comentario

  • Roberto Calatayud Florentino

    Estimados Sres:
    En el caso que venda en el año 2013 un chalet adosado comprado el 07/06/1995 y el propietario del mismo tiene 70 años ( 19/02/1943) esta exento de tributación o tiene que reinvertir.
    Muchas gracias, atentamente.
    Roberto Calatayud

    • PILAR Autor

      Roberto si el chalet era la vivienda habitual de propietario lo tiene exento de tributación por ser mayor de 65 años aunque no reinvierta. Si no era su vivienda de residencia tendrá que tributar aunque reinvierta. Saludos

  • Ana

    Estimada Pilar,

    Mi marido tiene un piso a su nombre que compró en 1986 (vivienda antigua entiendo)y este piso fue su vivienda habitual desde el 86 hasta 99 cuando compramos una casa en común y se convirtió en nuestra vivienda habitual. Ahora quermos vender los 2 pisos y comprar otro. ¿Las ganancias obtenidas de la vivienda habitual de mi marido son exentas si todo es reinvertido o proporcionalmente si la nueva vivienda no llega al precio obtenido para las 2 viviendas?
    ¿La exención sería por casa antigua o por vivienda habitual?

    Muchas gracias
    Ana

    • PILAR Autor

      Estimada Ana, siento decirte que tu marido no puede aplicar ninguna exención por la venta de la vivienda antigua, ya que ha pasado más de 2 años desde que dejo de ser su vivienda habitual. Sólo podrá aplicar la reducción por los coeficientes de antiguedad que le corresponden del piso que compró en el 86 y la exención por reinviersión de la venta del piso que comprasteis en el 99 que sí ha sido vuestra residencia hasta ahora. Te recomiendo que leas el artículo “Las 9 claves de la exención por reinversión
      Un cordial saludo.

  • Felip

    Hola Pilar, mis padres han vendido una casa de 2ª residencia, ambos son mayores de 65 años, ¿quiere decir eso que no les afectara en la declaración de renta?

    • PILAR Autor

      Felip, ¿a que te refieres con 2ª residencia? Sólo está exenta la venta de la vivienda habitual para mayores de 65 años. Si la casa que han vendido era la vivienda en la que residían, entonces no le afecta en la declaración de Renta. Pero si es una vivienda que tenían para pasar los periodos vacaciones u otra vivienda si uso, tendrán que declarar la venta.

  • DIEGO

    Hola,mi consulta es la sigiente.Tengo previsto vender una parcela rustica con vivienda, para octubre de este año.La fecha de compra fue en 1990 y el importe, 4500 euros, el de venta 120000 euros. Tengo 69 años, ¿hay alguna reduccion por las ganancias, por la edad? Muchas gracias por tener en la red pagina como esta.

    • PILAR Autor

      Diego, si la vivienda era tu vivienda habitual tendrás exenta la parte de ganancia que corresponda a la vivienda por ser mayor de 65 años, pero tendrás que pagar por la parte del terreno. Si no era tu residencia, entonces tendrás que pagar por toda la ganancia. Sólo está exenta la venta de la vivienda habitual de mayores de 65 años, pero no el resto de inmuebles.
      Gracias por tu comentario, me alegro de que te guste el blog.

  • joaquin

    Hola,tengo 62 años y en el paro, quiero donar una vivienda que no habito, a mi hijo para que sea su vivienda habitual(de hecho reside allí con su esposa), la vivienda la compré en 1974 por 270000 pesetas, según escritura y la valoraría en 70000 €, en la donación, me han dicho que no tengo que pagar IRPF, según parece estaría exenta, yo no lo tengo claro, por eso he pensado si es posible me lo podían aclarar.
    Vivimos en la comunidad valenciana, si tengo que pagar a hacienda cuanto podría ser. lo del impuesto por donaciones y plusvalía, ya tengo algo claro
    Muchas gracias y enhorabuena por esta página, nos es de gran ayuda. un saludo.

    • PILAR Autor

      Gracias Joaquín, me alegro de que te guste la página. En cuento a tu consulta, 270000 ptas. son 1622,73 euros y como verás hay una gran diferencia respecto al valor actual por el que lo transmites por donación a tu hijo. Es cierto que en Valencia tenéis una bonificacion para donaciones de padres a hijos, pero en Renta no queda exento, aunque al aplicar los coeficientes de abatimiento y los de actualización la ganancia queda bastante reducida. Has utilizado la plantilla para calcular la ganancia obtenida?

    • carmen

      gracias por la información disponible.

      mi imnueble es de 1980, la plantilla de excel diferenciael año? queiro decir, también calcula es si anterior a 1986?
      he calculado lo ganacia lineal y no me sale los mismos resultados
      gracias de antemano

  • yolanda

    Me ha parecido muy interesante el cuadro de excel que has publicado,y me ha ayudado mucho por eso quiero darte las gracias

  • Toñi

    En primer lugar felicitar a la página por responder de manera sencilla a temas tan complejos. Trabajo en una Inmobiliaria y se nos plantean muchas preguntas como las que os exponen, vuestras respuestas son directas, sencillas y prácticas. Como asesores inmobiliarios nos vemos en la necesidad y obligación de tener conocimientos de estos temas, pero por supuesto nunca a la altura del vuestro. Os pedimos permiso para utilizar algunas de vuestras respuestas haciendo mención al origen de la información o linkeando a vuestra web o blog.
    Se está planteando una cuestión de impuestos enrevesada en estos últimos años, son muchos los propietarios que compraron en el año 2006 en adelante y el precio de compra de sus viviendas está por encima del que pueden vender.
    La pregunta sería: Si compro su vivienda por 200.000.-€ en el año 2007 y ahora tiene que vender por debajo de ese precio 175.000.-€ ¿como repercute fiscalmente al vendedor y al comprador? ¿Como está actuando Hacienda en estos casos? ¿Recae sobre el comprador que le hagan una liquidación complementaria por comprobación de valores?
    Esta operaciones son mas comunes en estos tiempos y la información no es clara al respecto. Gracias por vuestra aportación en la nube, muy necesaria y práctica.
    Toñi Magaña desde Escosán Servicios Inmobiliarios.

    • PILAR Autor

      Hola Toñi, muchas gracias por tus comentarios hacia mí y mi blog. Por supuesto será para mi un honor que hagáis referencia a mi pagina manteniendo los links y que os sirva para responder dudas de vuestros clientes. Te agradezco mucho el respeto a los derechos de autor.
      En cunato a tu comentario, efectivamente este es un problema que estamos teniendo desde hace un tiempo y con la crisis inmobiliaria se ha agudizado aún más. Yo ya lo puse de manifiesto en uno de mis primeros articulo “Comprobación de valores en las transmisiones de inmuebles“. En cuanto a tu pregunta, el vendedor no tiene ningún problema. El problema lo tine el comprador que es quien recibe la liquidación complementarias por comprobación de valores de su comunidad. Dependiendo de las comunidades autónomas y de los criterios de valoración utlizados por cada una, algunas complementarias se pueden recurrir e incluso ganar, pero para ello hay que acudir a un abogado y muy pocos se complican la vida, aunque a veces vale la pena según los importes. Un cordial saludo.

  • Manuel Rodríguez

    Hola pilar:
    Voy a vender un piso y se me ha pasado el plazo de dos años para reinvertir en mi nueva vivienda. Mis dudas son: ¿se pueden incluir los intereses que pagué por el prestamo hipotecario del piso que voy a vender como gastos de compra de cara a calcular la ganancia por la venta? ¿y los gastos de la escritura de cancelación de hipoteca? He oido que se han concedido moratorias para el plazo de dos años, ¿es cierto? GRACIAS.

    • PILAR Autor

      Hola Manuel, te contesto a tu pregunta por partes:
      Los intereseses NO se pueden deducir para el calculo de la ganancia, pues los excluye expresamente la norma.
      – Sin embargo, Sí puedes deducir los gastos de cancelación de la hipoteca para el cálculo de la ganancia obtenida, ya que se entiende que es un gasto relacionado con la venta.
      – En cuanto a la moratoria que concedió el gobierno, se terminó el 31-12-2010. 🙁
      Un saludo.

  • josd

    hola tengo una tia que se a quedado viuda hace 7 meses y no tiene hijos ella a recivido la parte de su marido y ya tiene el piso que tenian escriturado a su nombre ahora la quiere vender ella tiene 86 años y esta en una resiencia publica la vivienda la compraron hace unos 20 años mi pregunta es si tiene que declarar a hacienda o no hace falta que lo declara pues ella no hace declaracion, agradeceria me contestarais muchas gracias

  • javier

    Hola, mi pregunta es la siguiente. Mi suegra a vendido una vivienda que tenia 34 años de antigüedad. le costó en su dia 1.500.000 Pesetas y la ha vendido por 120.000 €. cuanto tendria que pagar hacienda ( si es que tendria que pagar )si no invierte en otra vivienda el beneficio?, muchas gracias y buenos dias.

  • Florencio Rio

    Hola he vendido una casa comprada en 1990 pero que no es mi vivienda habitual en el 2010 .
    Mi pregunta es : como tengo una hipoteca pendiente de mi vivienda habitual , si puedo reinvertir en cancelar la hipoteca restante y deducir del impuesto IRPF .

    • PILAR Autor

      Hola Florencio, efectivamente lo que pagues del prestamo de la vivienda es deducible con el límite de 9.015€ anuales. Por tanto, tenlo en cuenta para no pasarte. Saludos

  • mónica

    Hola, si la persona que vende no es mayor de 65 años, pero es su vivenda habitual y ha obtenido la jubilición anticipada por incapacidad permanente. ¿Esta persona estaría exenta de la ganancia obtenida?.

    A la hora de calcular la ganancia… El piso lo compraron sus padres en 1960, pero ella lo heredó en 1990. ¿Desde que año año se aplica el coeficiente?

    • PMJ Autor

      Hola Monica, solo está exenta la venta de la vivienda habitual cuando el que vende es mayor de 65 años o se encuentran es situación de dependencia severa o gran dependencia, por tanto no basta con la incapacidad permante.
      Para calcular la ganancia la fecha de adquisición que tienes que tener en cuenta es la del fallecimiento de sus padres.
      Un saludo.

      • Mónica

        Hola Pilar,pego lo que pone en madrid.org
        – Que el donante tuviese sesenta y cinco o más años o se encontrase en situación de incapacidad permanente, en grado de absoluta o gran invalidez.
        Segñun esto yo entiendo que vale con la incapacidad permanente, xo no me queda claro.
        un saludo

        • Mónica

          En fin, mi duda se resume a si una baja laboral definitiva se puede equiparar a la incapacidad severa esa que dices se necista. Muchas gracias.

        • Pilar

          Mónica lo que has visto en la página de la Comunidad de Madrid es para la liquidación del Impueto de Donaciones en Madrid y no para la Renta, que es a lo que yo me refería. Saludos.

          • Josué

            Muchas gracias por la información, es importante tener en cuenta todos estos detalles para realizar una gestión adecuada y sin sorpresas

  • Angel Tomé

    Posria alguiencomentar esto sacado de la web de Hacienda?

    Plazo de la reinversión.
    La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

    No obstante y excepcionalmente , en aquellos casos en que se adquiera una nueva vivienda previamente a la transmisión de su vivienda habitual y dicha adquisición hubiera tenido lugar durante los ejercicios 2006, 2007 ó 2008 , el plazo de dos años para la transmisión de la vivienda habitual, establecido con carácter general en la normativa del Impuesto, se ampliará para todas ellas hasta el día 31 de diciembre de 2010.

    En los casos anteriores, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual:

    • Cuando la vivienda que se transmite, constituya su vivienda habitual en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

    • Cuando la vivienda que se transmite hubiese dejado de ser vivienda habitual por haber traslado el contribuyente su residencia habitual a la nueva vivienda en cualquier momento posterior a su adquisición.

    Reinversión parcial.
    En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.

Comentarios están cerrados.