Venta de un inmueble arrendado 11


impuesto a pagar en Renta por venta de una vivienda

En mi artículo “3 pasos para calcular cuánto pagar por la venta de la vivienda” os expliqué como calcular el impuesto a pagar en el IRPF por la venta de un inmueble, pero pasé por alto deciros que, si el inmueble ha estado alquilado en algún momento, debéis descontar del coste de adquisición la amortización deducible*, computando en todo caso la amortización mínima.

*Este concepto ya está recogido en mi nueva plantilla que tenéis disponible en la zona de descargas para calcular el coste en el IRPF de vender un inmueble.

¿Qué es la amortización deducible?

calcular impuesto por la venta de la casaLa amortización es la depreciación o pérdida de valor que sufren los inmuebles por el paso del tiempo. Y si lees el artículo “Qué gastos me puedo deducir del alquiler” verás que uno de los gastos deducibles en los inmuebles arrendados es la amortización del 3% del valor de la construcción y dicho importe se calcula sobre el mayor de los dos siguientes: el de adquisición o el catastral (descontando el valor del suelo que no es amortizable) y se prorratea por el número de días que el inmueble ha estado alquilado. Ya que del resto de días que no está arrendado no se pueden deducir gastos de ningún tipo (la Ley no lo permite).

Pues bien, lo que dice la normativa es que cuando se vende un inmueble que ha estado arrendado debe descontarse del valor de adquisición la “amortización mínima” que debía haberse aplicado durante el periodo de arrendamiento con independencia de que se haya deducido en las declaraciones de la Renta o no.

Piensa que es lógico, que al vender el inmueble disminuyas del coste de adquisición del inmueble el importe de las amortizaciones, puesto que éstas ya las has deducido mientras estaba alquilado.

¿Pero y si no me he deducido las amortizaciones?

En el caso de que no hayas descontado la amortización u otros gastos del inmueble arrendado recuerda que puedes pedir la devolución de la diferencia de los últimos 4 años no prescrito.

importanteDebes saber

La mayoría de la gente no tiene en cuenta ese concepto a la hora de vender un inmueble (piso o local) alquilado, pero si quieres hacer bien tu declaración de la Renta y no tener sorpresas después con Hacienda debes saber que:

  • El importe aplicado de la amortización no se puede obtener de las declaraciones de la Renta, porque la casilla donde se introduce incluye además de las amortizaciones otros gastos como: el IBI, la comunidad de propietarios, el seguro y el resto de gastos, excluidos los intereses y gastos de reparaciones que tienen su propia casilla.
  • Sólo debes descontar la amortización deducible del periodo en el que ha estado arrendado el inmueble, ya que en el periodo en el que no está alquilado no se amortiza y por tanto no hay “amortización mínima deducible”.
  • La Agencia Tributaria conoce el desglose de los valores catastrales de cada año tanto del terreno como de la construcción y sabe la “amortización mínima deducible que debe descontarse cuando se vende un inmueble que ha estado alquilado, ya que desde hace unos años se identifican las Referencias Catastrales y el número de días que el inmueble ha estado arrendado. Por tanto, si quieren pueden comprobarlo fácilmente.

Consejo

consejoSé que es muy complicado llevar la cuenta de la amortización aplicada cada año,  pero si quieres seguir mi consejo, yo lo que hago es llevar registrado en una hoja de Excel los gastos aplicados cada año de cada inmueble arrendado, así sabrás siempre la amortización aplicada y la acumulada de cada año, igual que si fuera la cuenta de amortizaciones de una empresa.

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Acerca de PILAR

Soy Licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Murcia. Auditora inscrita el el ROAC. Master en Contabilidad y Auditoría de Cuentas por el Instituto Universitario de Gestión Empresarial de la Universidad de Valencia. Master en Asesoría Fiscal por la Fundación Universidad Empresa de Murcia. He trabajo siete años en una de las seis primeras firmas de Auditoria y Asesoramiento Legal y Fiscal españolas. En la actualidad, desde 2001, desempeño funciones de mi especialidad en una entidad financiera. Y el resto del tiempo, divulgo parte de mis conocimientos en este Blog para ayudaros un poco a entender el complejo mundo de los impuestos y ofrezco mis servicios como asesora fiscal freelance.

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11 ideas sobre “Venta de un inmueble arrendado

  • minicreditos rapidos

    Artículo muy útil. No sabía acerca de la amortización deducible del 3%. Planeo vender mi viejo apartamento. Medio año no estuve en España y mi departamento fue alquilado. Pero si durante el alquiler de un apartamento no tomé en cuenta el valor de la depreciación de la propiedad (3%), ¿debería reducir el costo de un apartamento al venderlo o ignorar este parámetro al vender un apartamento? Si el apartamento se alquila por un periodo corto (un par de meses), ¿tengo que deducir la depreciación? Estaría agradecido por la ayuda. Gracias por el gran artículo!

    • Pilar

      Según la Ley del IRPF debe descontarse la retención mínima deducible aunque no se haya aplicado. Por tanto, habría que ver si no era o no deducible dependiendo de tu residencia fiscal de ese año.
      Una cosa es que no lo hayas deducido por desconocimiento, en cuyo caso podrías solicitar la devolución de la diferencia si no está prescrito, y otro tema es que no fuera deducible porque fueras residente en un país de fuera de la UE.
      En cuanto a la segunda parte de tu consulta, te confirmo que la amortización o depreciación del valor de la construcción se aplica en proporción a los meses de alquiler, por tanto si lo has alquilado un par de meses podrás deducir la proporción 2/12 del importe.
      Me alegro de haberte ayudado. Un cordial saludo

  • Manu

    Hola Pilar

    En la venta de la vivienda (que ha estado arrendada) hay que restar del precio de adquisición las amortizaciones reales aplicadas en las declaraciones hasta la fecha de venta, supongo no?, es que no logro entender si la amortización mínima deducible es el mismo concepto o es el 3% del mínimo valor catastral o adquisición, y si se puede optar por este en cualquier caso para restar a la adquisición, o es solo para los que no se hayan deducido en su momento la amortización del inmueble…según interpreto esta amortización mínima sera la de aplicar el 3% al valor catastral que maneja hacienda no??Gracias por la aclaración

  • Julián Márquez Cortés

    Hola Pilar, la plantilla para calcular el IRPF a pagar por vender un piso en 2016 me sirve para hacer el cálculo si lo he vendido en 2017?

    • Pilar

      Sí Julián, sirve para ventas de 2016, 2017 y 2018 en adelante mientras no vuelvan a cambiar los tipos impositivos porque la formulación está hecha para todos los años. Un saludo

  • Anais

    Hola Pilar, me gustaría hacerte una pregunta en relación a tu artículo, en el año 1983 compré un piso que ha estado alquilado hasta el 2016 que lo he vendido, (declarado en la renta anualmente ese alquiler), y según he entendido este año 2017 que me toca declarar la venta podría deducir esos 8400 días (aproximadamente) ?Y si es asi, como hago el cálculo? Y una última pregunta, ya no son de aplicacion los coeficientes reductores con el paso del años y el valor del dinero ? Agradeceria mucho una respuesta. La operación se realizó en galicia.gracias

    • PILAR Autor

      Anais, contestando tus dudas:
      1º Tal y como explico en el artículo, la amortización anual es el 3% del valor de la construcción. Y no se deduce de la ganancia, sino del valor de adquisición, por tanto supone una mayor tributación.
      2º Los coeficientes de abatimiento se mantienen pero eliminaron los coeficientes de actualización correctores de la inflación. Lo tienes explicado en este artículo “Calcula el coste de vender el piso en 2014 o después
      Si necesitas ayuda con los cálculos ponte en contacto conmigo y solicita presupuesto.
      Un cordial saludo