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Las 9 claves de la exención por reinversión cuando se compra antes de haber vendido

Artículo actualizado el 01/12/2015 teniendo en cuenta el cambio de criterio de la Administración a raíz de la Resolución TEAC, de 11 de septiembre de 2014.

Todos tenemos claro como se cuenta el plazo de los 2 años para la exención por reinversión cuando vendemos la vivienda y reinvertimos en una nueva. Pero, ¿y cuando se compra la vivienda nueva y todavía no se ha vendido la antigua como le ocurre a Lourdes? Ella, se fue de su actual vivienda a otra en alquiler en marzo del 2011 y ha comprado una casa en noviembre de 2012 pero todavía no ha podido vender su anterior vivienda y quiere saber cuando empieza a contar el plazo de los dos años ¿Desde la fecha de compra o desde que se cambia de domicilio?

Hoy pretendo resolveros todas las dudas que tengáis para los que habéis comprado una vivienda y pensáis vender la antigua, reinvirtiendo el dinero para no tributar por la ganancia obtenida.

Exención por reinversión en vivienda habitual

1. La exención por reinversión se mantiene

En primer lugar, os recuerdo, como ya comenté el artículo “La exención por reinversión no desaparece”, que si vendemos la vivienda habitual después del 1 de enero de 2013, la ganancia obtenida queda exenta si reinvertimos todo el dinero de la venta en la nueva vivienda, una vez descontados los gastos de venta y el préstamo pendiente de amortizar si lo hubiera. Si no sabes hacer los cálculos mira el artículo ¿Cuánto tengo que pagar si vendo mi vivienda habitual? o utiliza las plantillas de la zona de descargas gratuitas.

2. Plazo de los dos años

La reinversión debe hacerse en el plazo de 2 años, pero ese plazo es tanto para la vivienda que se compra como para la que se vende. Si compramos primero es necesario que también la nueva vivienda se haya adquirido dentro del plazo de los dos años anteriores a la fecha en que se produzca la transmisión de la anterior habitual. Por tanto, en el caso de que nos vayamos a una casa de alquiler con opción a compra, el plazo empieza a contar desde el momento en que se adquiere la titularidad de la vivienda y no antes.

Osea, que si invierto el dinero de la venta de la vivienda habitual en amortizar parte del préstamo de una vivienda que ya tenía hace 5 años a la que me voy a cambiar, no puedo acogerme a la exención por reinversión aunque esa vivienda vaya a ser ahora mi vivienda habitual, porque ya hace más de dos años que la compré.

3. Las dos viviendas deben cumplir la condición de vivienda habitual

Efectivamente, no hay que olvidar que tanto la vivienda que se compra como la que se vende deben ser la vivienda habitual. Es decir, se entiende que la vivienda que se vende es la habitual cuando ha tenido esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión y además hemos trasladado la residencia habitual a la nueva vivienda antes de que venza el plazo de los dos años. Todo ello sin olvidar que debemos mantenerla durante un periodo de 3 años, ya que si no perdería la condición de vivienda habitual y tendríamos que hacer una declaración complementaria para imputar la ganancia no declarada con los intereses de demora, salvo que el cambio de domicilio sea por traslado laboral, separación, matrimonio o alguno de los casos exceptuados por la norma.

Por tanto, en nuestro ejemplo, Lourdes tendrá que vender la vivienda antes 1 de marzo de 2013, ya que dejó su vivienda el 1 de marzo del 2011, pues si la vende después no podrá acogerse a la exención por reinversión por haber dejado de ser su vivienda hace más de dos años. Recordar que los plazos se cuentan de fecha a fecha y no por ejercicios.

4.- No hace falta que todo el dinero invertido en la nueva vivienda provenga de la venta de la anterior vivienda.

Antes Hacienda exigía que el importe invertido en la nueva vivienda fuera el mismo que procedía de la venta y por tanto cuando se compraba antes la nueva había que financiarla y luego amortizar el préstamo con el dinero obtenido.

Sin embargo, hubo un contribuyente que recurrió este criterio y el TEAC le dio la razón (Resolución TEAC, de 11 de septiembre de 2014) y desde entonces Hacienda viene admitiendo que para computar el importe invertido en la nueva vivienda se tendrá en cuenta tanto el importe pagado del préstamo con el dinero obtenido de la transmisión como el importe pagado antes de la venta con dinero que ya tuviera el contribuyente a su disposición.  Siempre que entre la  adquisición de la nueva vivienda habitual  y la enajenación de la anterior  no hayan pasado más de dos años, contados de fecha a fecha.

5. Mientras no vendes la vivienda puedes alquilarla

Aunque parezca mentira, hay consultas de Hacienda que admiten que puedas alquilar la vivienda antigua mientras no la vendes y no pierdes por ello el derecho a la reinversión, siempre y cuando cumplas el plazo mencionado en el punto anterior.

6. La exención por reinversión se debe manifestar en la Renta

Si se hace la Declaración de la Renta por estar obligado a ello, es conveniente declarar la venta aunque esté exenta. Sin embargo, Hacienda admite que no se declare, siempre y cuando “no se desmienta por alguna otra circunstancia de la declaración del mismo ejercicio o de los siguientes, como sería la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual a una base de cálculo que incluyera las ganancias consideradas exentas”. Ver explicación el punto siguiente.

7. No te puedes deducir todo el coste de la nueva vivienda

Cuando compramos una vivienda nueva, no podemos empezar a deducir nada hasta que no hayamos superado el importe deducido de la anterior vivienda más el importe de la ganancia exenta. Ya que si no descontamos ese importe, estaríamos reconociendo que no hemos reinvertido y nos podrán hacer pagar por la ganancia por no haberla considerado exenta, pues estaríamos desmintiendo nuestra propia declaración anterior.

8. Para deducir la nueva vivienda es necesario haber comprado antes del 1/01/2013

No olvides que el Gobierno ha quitado la deducción por vivienda para todos aquellos que no la tuvieran comprada o hubieran empezado a pagar cantidades por la construcción o rehabilitación antes de fin de año. Por tanto, si eres de los afortunados, podrás empezar a deducir una vez que hayas superado los importes mencionados en el punto anterior. En caso contrario olvídate de los cálculos de la deducción por compra de vivienda y consuélate con haber evitado la tributación de la ganancia fiscal obtenida.

Usa la plantilla de andar por casa para el cálculo de la deducción por adquisición de vivienda que encontrarás en la zona de descargas gratuitas.

9. También se puede reinvertir en rehabilitación

Si inviertes el dinero en rehabilitar una vivienda también se considera reinversión a efectos del cálculo de la exención de la ganancia obtenida de la vivienda anterior. Pero recuerda que sólo se considera rehabilitación cuando cumple uno de los siguientes requisitos:

a) Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas.

b) Que las obras tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición la parte proporcional correspondiente al suelo.

Por tanto, NO se considera rehabilitación una reforma de la vivienda o mejoras de cambio de suelo, cocina y baños o de otro tipo, por mucho que nos gastemos.

¿Te has comprado una vivienda y piensas vender la antigua? ¿Has conseguido financiación para la compra de la nueva vivienda? ¿Sabes que puedes deducir parte de la nueva vivienda si la has comprado  antes de final del 2012? ¿Tienes algo más que destacar de este tema? Déjanos tus comentarios y cuéntanos tus experiencias, todos podemos aprender de ellas.

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Imagen: blog.globaliza.com 

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