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¿QUÉ GASTOS ME PUEDO DEDUCIR DEL ALQUILER?

Artículo actualizado el 14/06/2015

Hace tiempo que quería hacer este resumen, con consejos y advertencias de “andar por casa” para todos lo que tenéis algún inmueble arrendado.

se alquila

Siempre he dicho que es importante conocer cuales son las desgravaciones fiscales que tenemos para no pagar más impuestos de la cuenta. Digo esto porque todos los años me encuentro con muchos que tienen pisos alquilados y no saben que gastos pueden deducir, otros no aplican ninguno porque dicen que “el inquilino lo paga todo” y los más osados, no declaran nada porque “el inquilino no presenta la declaración de la Renta y no se deduce el alquiler”. Se creen que “no les van a pillar” y viven en la ignorancia, ocultos al fisco. Pero por suerte para algunos y por desgracia para ellos, Hacienda ya ha puesto los medios para detectar los inmuebles que se declaran como vacíos y no lo están, y los que sí lo están y se declaran como viviendas habituales.

¿Qué pasa si Hacienda “pilla” a estos “pequeños defraudadores”?

En primer lugar, les harán una liquidación “paralela”, la cual recomiendo revisar o ir acompañado de un buen asesor con el fin de no perder ningún beneficio fiscal. Y en segundo lugar, les abrirán un expediente sancionador, a unos por ocultar ingresos y a los otros por solicitar la devolución de importes indebidos.

Por ello, mi primer consejo, como siempre, es saber a qué atenerte, conoce la norma, los beneficios fiscales que puedes aplicar para tributar “lo justo” y las consecuencias que puede tener una declaración errónea. Pues es mejor que regularices tu situación tributaria antes de que Hacienda lo haga por ti. Si quieres corregir tu declaración y no sabes como hacerlo lee el artículo «Me he equivocado ¿cómo corrijo la declaración presentada?«

GASTOS DEDUCIBLES DEL ALQUILER

Comenzando con el tema de hoy, lo principal que debéis saber es que se pueden deducir TODOS los gastos necesarios para alquilar un inmueble, además de la amortización o depreciación del valor de la lista-de-gastosconstrucción y de los muebles, electrodomésticos, etc., si se alquila amueblado.

Con el fin de que os resulte más fácil saber cuales son los gastos necesarios y no os dejéis ninguno sin aplicar, a continuación os facilito una lista de los gastos deducibles con indicación de algunas especialidades.

1.- Intereses y gastos financieros

Son deducibles todos los gastos derivados del préstamo empleado en la adquisición o mejora del inmueble arrendado.

Entre ellos podemos destacar:

  • Los intereses
  • Los seguros vinculados al préstamo: seguro de amortización, seguro de incendio, seguro de desempleo, etc.
  • Comisiones bancarias: comisión de apertura o comisión por cancelación del préstamo o de amortización anticipada, etc.

importantePero no te equivoques. De las cuotas del préstamo, no se deduce la amortización, sólo son deducibles los intereses. Más adelante veremos lo que se puede deducir en concepto de amortización.

2.- Gastos de conservación y reparación.

pintarDentro de este capítulo se pueden deducir todos los gastos necesarios para mantener el inmueble en condiciones normales para poder alquilarlo, tales como pintar o arreglar las instalaciones o cambiar elementos defectuosos (calefacción, puertas, ventanas u otros).

Pero, ten en cuenta que, no son deducibles las mejoras, ni los gastos de ampliación, ya que estos se consideran como mayor valor del inmueble, aunque sí podremos recuperarlos a través de las correspondientes amortizaciones que veremos más adelante.

3.- Impuestos y tasas locales pagados por el inmueble.

Los más habituales son el IBI y la tasa de basuras.

4.- Seguros contratados sobre el inmueble

Podemos deducir todas las primas de contratos de seguro relacionadas con el inmueble alquilado, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros.

5.- Servicios pagados a terceros

En esta categoría se incluyen los siguientes gastos:

  • Gastos de administración
  • Vigilancia o/y portería
  • Cuidado de jardines
  • Comunidad de propietarios, etc.
  • Comisiones u honorarios pagados a la inmobiliaria, gestoría o asesoría, tanto por la formalización del contrato de arrendamiento, como por la intermediación o cualquier otro servicio, incluido el servicio de asesoramiento por confeccionar las declaraciones de IVA (para alquileres de locales de negocio u oficinas) y los de abogados por defensa jurídica.

6.- Suministros pagados por el arrendador: agua, luz, gas, etc.

informacion-que-debes-saberSólo son deducibles los gastos pagados por el propietario o arrendador. En el caso de que se los cobre al inquilino junto con el alquiler, hay que declararlos como ingresos y como gastos. De forma que suma y resta en el rendimiento neto y no afecta al resultado de la declaración.

Aunque esto último os parezca una chorrada, no lo es si pensáis que algunos gastos están limitados a los ingresos obtenidos (como veréis más abajo). Por tanto, es conveniente poner todo el importe cobrado aunque parte de él sea también gasto deducible.

7.- Amortización del inmueble y del mobiliario o instalaciones incluidas.

Este concepto debe aplicarse siempre a todos los alquileres y se olvida muchas veces por desconocimiento. Por ello empezaré explicando en que consiste.

¿Qué es la amortización?

En un sentido técnico, la amortización es la depreciación efectiva. Es decir el gasto o deterioro por el uso y el transcurso del tiempo que sufren tanto los inmuebles como el mobiliario y demás enseres que tengan una vida útil superior al año.

¿Cómo se calcula la amortización?

El gasto deducible por amortización es el resultado de aplicar los siguientes porcentajes:

  • Para los inmuebles, el 3% de la construcción. Para lo cual se toma el mayor de los siguientes valores: del valor catastral o el coste de adquisición satisfecho, sin incluir en ambos casos el valor del suelo. Por tanto, como veréis este es un concepto que siempre debe aplicarse y que espero que no se os olvide a partir de ahora.

tomar-notaNota: En recibo del IBI normalmente viene detallado el valor del suelo y de la construcción. Por tanto, cuando el valor de adquisición sea mayor, caso de un inmueble nuevo, el valor del suelo se calcula prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Por ejemplo, si el inmueble costó 200.000€ y del valor catastral el 20% corresponde al valor del suelo y el 80% a la construcción, aplicamos ese mismo porcentaje al valor de adquisición. Por tanto, en ese caso descontaremos en concepto de amortización 4.800€ (200.000 x 0,80 x 0,03). Como veis, este importe puede ser suculento y si no lo aplicáis, estaréis pagando en exceso a las arcas públicas.

  • Para el mobiliario, instalaciones y enseres alquilados conjuntamente con el inmueble, podemos deducir un 10% del coste de adquisición cada año. Por ejemplo, si los muebles de la cocina costaron 2.000€, se puede deducir 200€ cada año.

8.- Recibos impagados.

cobrador-morososAunque la mayoría de la gente sólo declara los alquileres cobrados, debéis saber que la Ley obliga a declarar los ingresos devengados y no cobrados. Sé que es duro y difícil de entender, pero a cambio nos permite deducir los recibos impagados cuando estemos en una de las siguientes situaciones:

a) Que el deudor se halle en situación de concurso.

b) Que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada hasta fin de año haya transcurrido más de 6 meses, y no se haya renovado el crédito.

IMPORTE MÁXIMO DEDUCIBLE

De todos los gastos comentados ¿cuánto me puedo deducir? Los únicos gastos que están limitados al importe cobrado por el alquiler son los enumerados en el punto 1 y 2, los gastos financieros y los gastos de reparaciones. Es decir, sólo puedo deducir de gastos financieros y reparaciones hasta el importe cobrado por alquiler y el exceso no aplicado se podrá deducir en los 4 años siguientes. Sin embargo, del resto de gastos se pueden aplicar todos sin límite de cuantía, pudiendo dar lugar a un rendimiento negativo que se compensará con los rendimientos positivos del resto de rentas de la base general (rendimientos del trabajo, actividades económicas, etc.)

OTROS BENEFICIOS FISCALES

Efectivamente, aunque no os lo creáis, a parte de todos los gastos comentados en los puntos anteriores, la norma establece una reducción o bonificación que dependen del tipo de alquiler. Esta reducción se aplica al rendimiento neto positivo calculado, es decir al resultado de restar al alquiler todos los gastos comentados.

nuevoReducción 60% sólo para alquileres de inmuebles destinados a vivienda

Hasta el 31/12/2010 esta reducción era del 50%, pero desde el 1 de enero de 2011 se eleva al 60% y sólo tributa el 40% del rendimiento neto (ingresos-gastos) obtenido por alquileres de viviendas.

Y además desde el 01/01/2015 la reducción sólo se aplica al rendimiento cuando es positivo y no perjudicará (como antes) al rendimiento negativo. Por tanto, si hay pérdidas por del alquiler serán deducidas en su totalidad sin reducción.

Reducción 100% para alquileres de viviendas a jóvenes

Esta reducción que se ha eliminado desde el 1/1/2015

Hasta el 31/12/2014 se aplicaba la reducción del 100% cuando el arrendatario tenía una edad comprendida entre 18 y 30 años y además tenía unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM (7.455,14€). Y para inmuebles con contratos de alquiler anteriores al 31/12/2010 se aplicaba la reducción del 100% si el inquilino era menor de 35 años.

importanteAhora da igual la edad del inquilino y los ingresos que tenga, TODOS LOS ALQUILERES DE VIVIENDA TENDRÁN LA MISMA REDUCCIÓN, pero es necesario declararlo.

¿Y SI NO DECLARO EL ALQUILER?

Es muy importante que sepáis que en el caso de que no se declare el alquiler y Hacienda lo detecte en una revisión, no se podrá aplicar ninguna de estas reducciones. La reducción del 60% para alquiler de viviendas sólo se aplica a los rendimientos declarados. Por tanto, si se detectan alquileres no declarados éstos no tendrán derecho a ninguna reducción y tributarán al 100%. Aunque sí podréis descontar los gastos que podáis justificar. Por ello es importante que conservéis todas las facturas.

¿CÓMO SÉ LO QUE GANA EL INQUILINO Y LA EDAD QUE TIENE?

Para poder aplicar las reducción del 100% del alquiler que estaba en vigor hasta el 31/12/2014 es necesario que el inquilino le hubiera entregado al arrendador, antes del 31 de marzo del año siguiente, un escrito o una comunicación haciendo constar sus datos, los datos del inmueble y que cumple los requisitos comentados, la cual debe conservar por si Hacienda se lo pide para acreditar el beneficio fiscal aplicado. Recuerda que Hacienda tiene 4 años para comprobar las declaraciones una vez que finaliza el plazo de la presentación.

Descarga la plantilla: comunicacion-arrendatio-arrendador

ALQUILERES DE TEMPORADA

Los inmuebles que sólo se alquilan parte del año, como por ejemplo los pisos alquilados a estudiantes o casas en la playa, no tienen derecho a la reducción del 60%. Deben tributar por el 100% de la renta devengada descontando la parte proporcional de los gastos en función de los días que ha estado alquilado el inmueble. Por ejemplo, si se trata de una casa de la playa que se alquila sólo julio y agosto (62 días) sólo podremos deducir el importe de la amortización, intereses, seguros, IBI, etc. correspondientes al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado. Por tanto, multiplicaremos cada importe por 62 y lo dividimos por 365 días.

importanteSin embargo, en el supuesto de que el inmueble no hubiera estado alquilado durante todo el año, por ser el primer año que se alquila o porque el inquilino ha abandonado el inmueble, aunque sólo podáis deducir la parte proporcional de los gastos en función del tiempo que se ha alquilado, sí podréis aplicar la reducción del 60% o del 100% si ha cumplido los requisitos comentados anteriormente.

Y no olvidéis que de los días que ha estado el inmueble sin alquilar hay que declarar la renta imputada como otro inmueble a nuestra disposición.

ALQUILER DE LOCALES DE NEGOCIO U OFICINAS

Este tipo de alquileres pueden deducir los mismos gastos que los anteriores (IBI, seguros, gastos financieros, de comunidad, etc. y por supuesto la amortización del valor de la construcción) pero, no pueden aplicar la reducción adicionales del 60%.

Además, tienen dos particularidades que lo complican:

  • Están sujetos a IVA. Es decir, el arrendador debe cobrar un 21% adicional a la renta devengada e ingresarlo en Hacienda a través del modelo 303. Pero ese IVA cobrado, ni es un gasto deducible en la Renta, ni es un mayor ingreso.
  • Y están sujetos a retención. Es decir, el arrendatario debe descontar del pago del alquiler una retención del 20% en el 2015 y del 19% en el 2016 (21% desde el 1/1/2012 al 31/12/2014), que ingresará a Hacienda en el modelo 115. Esa retención es parte del pago de la declaración del IRPF del arrendador y la descontará de su cuota a pagar. Para acreditarlo, el arrendatario tiene obligación de entregarle al arrendador un certificado con las retenciones practicadas.

tomar-notaSé que me he extendido demasiado, pero espero que haya valido la pena y que os hayáis quedado por lo menos con estos 2 puntos en claro:

  1. Siempre hay gastos que deducir, aunque sea la amortización del inmueble y el IBI.

  2. Los alquileres de viviendas hay que declararlos siempre, ya que si Hacienda te los detecta perderás la reducción fiscal.

No olvides que como mínimo tienen un 60% de reducción y que Hacienda conoce, entre otros datos, los consumos de electricidad de los inmuebles a través del modelo 159 “Declaración anual de consumo de energía eléctrica”, tal y como advertí en mi artículo “Novedades de declaraciones informativas”. Y sin olvidar que es uno de los puntos del plan contra el fraude fiscal desde hace varios años

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