Plantilla para calcular el IRPF a pagar por vender un piso en 2016 21


Hace tiempo que quería actualizar y mejorar mi plantilla para calcular el impuesto a pagar en la Renta por vender un inmueble en 2016 y ¡por fin lo he conseguido! Le he añadido el desglose de los gastos, tanto de la compra como de la venta, y algunas advertencias adicionales para aquellos no estén muy duchos en la materia, ya que en algunos casos los cálculos son sencillos y sólo hay que aplicar la siguiente tarifa a la ganancia obtenida, pero en otros casos el cálculo de esa ganancia no es tan fácil como parece pues intervienen muchos factores (antigüedad, reinversión, etc.)

Tipos IRPF 2016 ahorro

Por eso te recomiendo que uses mi plantilla y te anticipes para saber cuanto tendrás que pagar en el IRPF antes de firmar la venta, así evitarás sorpresas y sabrás cuanto te quedará después de pagar tus impuestos.

Recuerda que esta misma tributación tiene la donación de inmuebles en el IRPF del donante (el que entrega el inmueble de forma gratuita). Pues aunque no recibas nada a cambio, tendrás que pagar en tu Renta por la ganancia “ficticia” fiscal obtenida, siendo en este caso el valor de transmisión el designado en la escritura de donación o el declarado en el Impuesto de Donaciones si es mayor por haber sido comprobado por la Administración.

Para aquellos que ya conocéis mis plantillas, puedéis ir directamente al final del artículo y descargarla o bien podéis hacerlo desde la zona de descargas. Y si todavía no las conoces, te invito a que sigas leyendo para que sepas porque mi plantilla es tan maravillosa 🙂

4 Características que hacen que mi plantilla de Excel sea la mejor:

1.- Calcula la tributación en el IRPF con todos los cambios normativos vigentes.

Aplica los coeficientes de abatimiento con el límite de los 400.000€ teniendo en cuenta el importe aplicado en otra venta anterior.

Este cambio normativo lo expliqué en mi artículo “Calcula el coste de vender el piso en 2014 o después“, en el que también advertí de la eliminación de los coeficientes de actualización a partir del 01/01/2015..

2.- Calcula la tributación de la ganancia exenta por reinversión en otra vivienda habitual

Exención por reinversión en vivienda habitualNo olvidéis que la exención por reinversión de la vivienda habitual se mantiene sin cambios. Por tanto, si la vivienda que vendes es tu residencia habitual puedes tener exenta parte o toda la ganancia obtenida en función de si inviertes todo el importe obtenido de la venta (una vez descontado el importe del préstamo pendiente y los gastos) en comprar otra vivienda nueva o si sólo reinviertes parte. En este último caso mi plantilla te será muy útil ya que es la única (que yo sepa) con la que podrás ver cuánto tributa la ganancia no exenta en cada uno de los años, aplicando también los coeficientes de abatimiento con el límite de los 400.000€ si la vivienda es anterior a 1994.

3.- Aplica la bonificación del 50% para inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre del 2012.

Recordar que para incentivar la venta de inmuebles el gobierno estableció un beneficio fiscal para todos los inmuebles que se compraran desde el 12 de mayo del 2012 hasta el final de ese año que deja exenta el 50% de la ganancia obtenida en su posterior venta tanto para residentes, no residentes como sociedades. Para ver más sobre este punto te recomiendo la lectura de mi artículo “3 Motivos para comprar una casa antes de final de 2012”.

4.- Calcula también la ganancia exenta por reinversión en rentas vitalicias para mayores de 65 años.

Para más información sobre este punto mira el artículo “Si tienes más de 65 años ahorra impuestos reinvirtiendo tus plusvalías en rentas vitalicias

AtenciónAdemás, la plantilla  incluye advertencias y “alarmas” para los usuarios que no tienen conocimientos fiscales con el fin de no inducirles a un error y que no apliquen beneficios fiscales que no les corresponde.

Observaciones:

  • Debéis tener en cuenta que si el inmueble es de titularidad compartida o es ganancial, deberíais introducir los datos según el porcentaje de titularidad de cada uno, ya que cuando se vende un inmueble suele ser menor la tributación en la modalidad individual que en la conjunta. Por ello es conveniente que reviséis las dos opciones de tributación el año de la venta.
  • La plantilla no contempla 2 fechas de adquisición diferentes. Por tanto, si una parte es anterior al 31/12/1994 tendrá derecho a los coeficientes de abatimiento y si la otra es posterior no podrá aplicarlos. Por ejemplo, si se adquirió por herencia el 50% al fallecer el padre y 50% al fallecer la madre, debéis introducirlo como dos ventas diferentes, aplicando a cada parte los gastos correspondientes. Lo mismo ocurre cuando se vende una casa construida por uno mismo, ya en este caso el terreno será de una fecha y el fin de obra de otra fecha diferente.
  • Tampoco contempla la mejoras o ampliaciones realizadas en el inmueble en una fecha diferente, por tanto debéis calcular qué porcentaje suponen sobre el valor de la venta y calcularlo como dos ventas diferentes.

Aunque para estos temas es mejor solicitar asesoramiento de un experto como yo 🙂

plantilla de excelDescarga: Plantilla para calcular el IRPF por vender un inmueble en 2016.

Espero que os resulte de utilidad y me dejéis vuestra opinión y si creéis que necesita algún cambio o mejora (aparte de las observaciones mencionadas) no dudéis en decírmelo, acepto críticas y sugerencias.

Nota: Todas mis plantillas son gratuitas, si las usas y crees que te han ayudado, recuerda hacer tu donativo para que siga trabajando en el mantenimiento, actualización y diseño de estas y otras nuevas ¡Te estaré muy agradecida por ello!

Por favor, valora mi tiempo y mi trabajo y mantén siempre la referencia del autor. Gracias

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Acerca de PILAR

Soy Licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Murcia. Auditora inscrita el el ROAC. Master en Contabilidad y Auditoría de Cuentas por el Instituto Universitario de Gestión Empresarial de la Universidad de Valencia. Master en Asesoría Fiscal por la Fundación Universidad Empresa de Murcia. He trabajo siete años en una de las seis primeras firmas de Auditoria y Asesoramiento Legal y Fiscal españolas. En la actualidad, desde 2001, desempeño funciones de mi especialidad en una entidad financiera. Y el resto del tiempo, divulgo parte de mis conocimientos en este Blog para ayudaros un poco a entender el complejo mundo de los impuestos y ofrezco mis servicios como asesora fiscal freelance.


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21 Comentarios en “Plantilla para calcular el IRPF a pagar por vender un piso en 2016

  • José

    Heredé una casa en el pueblo de mis padres en el año 1964, que he utilizado para las vacaciones. En la escritura aparece con un valor de 15.500 Ptas. La he vendido en 84.000 € en el año 2016. ¿Como puedo calcular la perdida o ganancia patrimonial que he tenido para realizar la declaración del IRPF?

  • FRANCISCO MARTIN ALMENDROS

    Hola Pilar:
    Soy Francisco y compre en el 2000 un piso en Las Palmas de G.C para vivienda habitual por 90151,82€ y lo vendo en Enero del 2017 por 160.000€, pagando 8000€ a inmobiliaria y unos 20000€ de hipoteca, mas Plus Valia Municipal, el resto de gastos por cuenta de la compradora. Me voy de alquiler y quisiera saber que tendria que pagar por este beneficio,

    • PILAR Autor

      Jesús, veo que andas un poco liado. Se han eliminado los coeficientes correctores de la inflación para todos los inmuebles, pero NO los coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994. Estos han quedado limitados a un importe de venta de 400.000€ para todos los activos que sean anteriores a esa fecha y se vendan con posterioridad al 01/01/2015. Mira la Disposición Transitoria 9ª de la Ley del IRPF. Por cierto, en este artículo “Calcula el coste de vender el piso en 2014 o después” lo expliqué.

  • Pablo

    30 septiembre, 2016 a las 13:59

    Su comentario está pendiente de moderación.

    Buenos días. Gracias por compartir tu conocimiento. Estoy impresionado.

    Un familiar quiere donar un inmueble heredado en 1985, por lo que entiendo que deberá tener en cuenta el IRPF si existe ganancia patrimonial. La duda que tengo es cuál debe ser el valor de adquisición. La adjudicación del inmueble se hizo mediante escritura pública muchos años después y supongo que se presentaría una liquidación con el ISD prescrito. Mi familiar no recuerda bien las gestiones y no sé si el valor que aparece en la escritura puedo darlo por bueno. ¿Qué me aconsejas para investigar un poco más y hacerlo bien? Por otra parte, al ser una donación, el impuesto de plusvalía lo pagará el donatario, ¿verdad? En este caso, ¿puede también descontarse el donante ese gasto para calcular la ganancia? Espero haberme explicado y que no sean demasiadas preguntas. ¡¡¡GRACIAS!!!

    • PILAR Autor

      Pablo, perdona que no te haya contestado antes pero a veces me resulta imposible leer y contestar todas vuestras consultas.
      Debes tomar como valor de adquisición el declarado en el impuesto de sucesiones o el valor “de mercado” en el momento del fallecimiento. Si no tienes prueba a pedir la valoración del inmueble de ese año en tu comunidad autónoma o tendrás que si consigues un informe técnico de una tasadora de los valores de entonces.
      En cuanto a la otra parte de la consulta, podrás deducir todos los gastos que justifiques que hayas pagado.
      Un saludo.
      P.D. He borrado tu anterior comentario para no tenerlo duplicado.

  • Carlos

    Pilar, muchas gracias por poner esta herramienta a disposición de los profanos en temas fiscales.
    Un consulta, caso de venta de la vivienda por divorcio con propiedad al 50% de cada uno, se introducen en la hoja de cálculo los datos divididos por dos para el cálculo del impuesto, o hay que tener en cuenta alguna peculiaridad especial en este caso.
    Gracias por anticipado.

  • ignacio rodriguez

    hola, estuve ojeando tu planilla para la venta de inmuebles y esta fenomenal.Te hago una precisión ¿Qué pasa con el abatimiento?¿sigue existiendo?
    gracias
    pd:ya te hice el comentario en otro sitio porque no encontraba este

    • PILAR Autor

      Igancio, el “abatimiento” se mantiene para los inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994 y mi plantilla los contempla en el cálculo que hace. Lo que eliminaron fue los coeficientes de actualización. Puedes leer más sobre este tema en mi artículo “Calcula el coste de vender en 2014 o después
      Gracias, por el aviso. Buscaré el otro comentario para eliminarlo. Siento no haberte contestado antes, pero me resulta imposible a veces leer y contestar todos los comentarios, perdón.

  • Juan Jesús

    Hola Pilar, antes de nada felicitarte por tu estupendo tu trabajo y labor que realizas.
    Quisiera preguntarte si la venta la realiza una persona de más de 65 siendo su vivienda habitual. Y luego lo que hace es irse a vivir de alquiler. Estaría exenta su ganancia patrimonial

    • PILAR Autor

      Hola Juan Jesús, efectivamente te confirmo que está SIEMPRE exenta de tributación en el IRPF la venta de la vivienda habitual de las personas mayores de 65 años, con independencia de que cambien su residencia a un piso alquilado, a una residencia de ancianos o se vayan a vivir con un familiar o se vayan al extranjero.

  • José Blanco

    Excelente trabajo, inmejorable, con su utilización no se escapa ningún detalle de esos que luego te das cuenta cuando no tiene remedio. Yo lo recomendaría para utilizarlo ANTES de hacer la venta y saber a priori tus números. Y para después de hecha guardar el resultado por si hay que presentar papeles en los 4 años siguientes (Te recuerda los datos que utilizaste, que si no luego no hay manera de saber de dónde salió el resultado que distes)