Calcula el coste de vender el piso en 2014 o después 22


¡Por fin! Ya tenemos el texto definitivo de la Ley 26/2014 que reforma el IRPF y podemos saber qué nos conviene más después de los últimos cambios que se han introducido en el Senado y que mejora (aunque sólo sea en parte) lo que os noticiacomenté en mi artículo que escribí este verano con un titulo simular a éste de hoy, donde ya os adelantaba una plantilla para hacer los cálculos y que ahora he actualizado de acuerdo con la redacción aprobada y publicada en el BOE de ayer.

Así que el no quiera seguir leyendo, porque ya sepa de que van estas modificaciones o porque simplemente “pasa” de este rollo, puede ir directamente al final de este artículo y descargar la nueva plantilla actualizada para salir de dudas y hacer los cálculos o bien hacerlo a través de mi zona de “Descargas” que procuro mantener actualizada.

Y para aquellos que me seguís de cerca y que os interesa conocer cuales son los cambios que ha habido y cómo os afectan, os informo que de las dos eliminaciones o los dos “bombazos”, que os adelanté en mi artículo anterior que afectaban a las ventas de inmuebles a partir del 1 de enero de 2015, han reducido el efecto fiscal de uno pero han mantenido el otro, como os cuento a continuación.

Eliminan los coeficientes de actualización que corrigen la depreciación monetaria de los inmuebles actualizando el valor de adquisición.

Por mucho que hemos pataleado todos (asesores, profesionales del mundo inmobiliario y gente de la calle) el Gobierno ha mantenido en la redacción final de la Ley la ELIMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE ACTUALIZACIÓN.

calculo erróneoPermitirme que me desahogue un poco con vosotros y os diga que esto ES UNA AUTÉNTICA ABERRACIÓN en mi humilde opinión y la otros muchos expertos fiscales que no vemos justificación razonable para ello, salvo la de conseguir una mayor recaudación en las ventas de inmuebles. Pues aunque lo justifique diciendo que no afecta a tanta gente y que el precio de la vivienda ha bajado, todavía queda mucho margen para las viviendas que se compraron  a partir del año 1994 hasta ahora y con esto van a gravar no sólo la plusvalía real del inmueble sino también el efecto de la inflación de esos 20 años (que se dice pronto).

Con la aplicación de esos coeficientes convertíamos las antiguas pesetas y euros de esos años a valores actuales multiplicando el valor de adquisición por un coeficiente de actualización, de forma que sólo se gravaba la subida real del valor del inmueble. Pues bien, “se han cargado” esos coeficientes y espero sinceramente que le gobierno que venga detrás tenga un poco más de “luces” y los vuelva a implantar.

Se mantienen los coeficientes de abatimiento con un límite de 400.000€ sobre el valor de venta

Por suerte, gracias a la intervención de la Defensora del Pueblo que pidió un poco de cordura al Gobierno, se ha conseguido mantener la aplicación de los coeficientes de abatimiento para los activos adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994, para todas la ventas que se realicen a partir del 1 de enero de 2015 hasta alcanzar un tope de 400.000€ sobre el valor de venta. Una vez agotado ese límite no se podrá aplicar dichos coeficientes en las ventas siguientes.

importanteEs decir, el límite de los 400.000€ es global para todas las ventas con derecho a aplicación de los coeficientes de abatimiento que se realicen a partir del 1 de enero del 2015 hasta agotarlo. No es individual para cada operación. Y os recuerdo que estos coeficientes se aplican no sólo para los inmuebles, sino también para la venta de acciones y fondos de inversión.

consejoA partir del 1 de enero de 2015, planifica bien las ventas de tus activos antiguos si tienes varios (inmuebles o acciones), ya que puede ser que tengas uno de mayor valor que otro pero si la ganancia obtenida en el 2º es mayor que la del primero, quizás te interese vender antes el 2º dado que los coeficientes de abatimiento reducen la ganancia y sin embargo el límite de los 400.000€ es sobre el valor de venta. Por tanto, si lo aplicas en el de mayor valor puedes perder la oportunidad de aplicarlo en el 2º cuya ganancia es mayor o quizás sólo puedas aplicarlo parcialmente.

Por tanto, este año juega un papel primordial la planificación fiscal ante la bajada de tipos impositivos y el mantenimiento del límite de los 400.000€ para la aplicación de los coeficientes de abatimiento cada vez se hace más complicado saber que interesa más ¿Vendo antes de fin de año aplicando también los coeficientes de actualización y reservo el límite de los 400.000€ para otras ventas que tenga que hace en el futuro? o ¿Espero al 2015 o 2016 para aplicar los nuevos tipos impositivos? ¿Cuál es el ahorro fiscal de vender antes o después de fin de año? ¡Averígualo con mi maravillosa plantilla! 🙂 La puedes descargar desde este artículo (la tienes al final) o bien desde la zona de “Descargas”.

4 diferencias que hacen que mi plantilla de Excel sea la mejor para calcular si interesa vender este año o el que viene:

1.- Mi plantilla calcula la tributación en el IRPF comparándola con los 3 años: 2014, 2015 y 2016.

Como sabes, la bajada de tipos impositivos es progresiva, por tanto no es lo mismo vender en el 2015 que en el 2016 y si tienes oportunidad de poder aplazar el cobro de la venta podrás incluso obtener un beneficio mucho mayor. Otras plantillas sólo hacen la comparativa de 2014 y 2015, la mía compara los 2 años que dura la bajada de tipos impositivos con la actual.

Además, con la nueva actualización (versión 3) le he introducido los nuevos cambios normativos y aplica los coeficientes de actualización con el límite de los 400.000€ teniendo en cuenta el importe aplicado en otra venta anterior.

consejo fiscalTen en cuenta que al vender a plazos puedes optar por imputar la ganancia conforme cobras. Por tanto, puedes firmar la escritura de venta en el 2014 (aplicando los coeficientes de abatimiento y los de actualización) y si cobras parte en el 2015 y parte en el 2016 podrá beneficiarte también de la bajada de tipos impositivos. De esa forma tendrás un doble beneficio fiscal. Aunque tengo que reconocer que mi plantilla no recoge el pago aplazado, así que si necesitas ayuda con los cálculos en ese sentido mira el apartado de consultas personales.

Os dejo a continuación un cuadro con la evolución de los tipos impositivos de las ganancias de patrimonio de la base de ahorro para que veáis la diferencia de la tarifa actual con respecto a la que tendremos en los 2 próximos años y podáis planificar vuestras ventas.

Tributación del ahorro IRPF 2014, 2015 y 2016:

tipos ahorro irpf 2014-2015-2016

tomar-notaEn el 2016 volveremos a tener el tipo mínimo del ahorro que teníamos en el 2011, aunque no volveremos al tipo máximo del ahorro que era el 21%.

2.- Mi plantilla calcula la tributación de la ganancia exenta por reinversión en vivienda habitual

No olvidéis que la exención por reinversión de la vivienda habitual se mantiene sin cambios. Por tanto, si la vivienda que vendes es tu residencia habitual puedes tener exenta parte o toda la ganancia obtenida en función de si inviertes todo el importe obtenido de la venta (una vez descontado el importe del préstamo pendiente y los gastos) en comprar otra vivienda nueva o si sólo reinviertes parte. En este último caso mi plantilla te será muy útil ya que es la única (que yo sepa) con la que podrás ver cuanto tributa la ganancia no exenta en cada uno de los años. Aplicando también los respectivos coeficientes en cada caso y el límite de los 400.000€ si la vivienda es anterior a 1994.

3.- Mi plantilla aplica también la bonificación del 50% para inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre del 2012.

Recordar que para incentivar la venta de inmuebles el gobierno estableció un beneficio fiscal para todos los inmuebles que se compraran desde el 12 de mayo del 2012 hasta el final de ese año que deja exenta el 50% de la ganancia obtenida en su posterior venta tanto para residentes, no residentes como sociedades. Para ver más sobre este punto te recomiendo la lectura de mi artículo “3 Motivos para comprar una casa antes de final de 2012”.

4.- Mi plantilla calcula también la ganancia exenta por reinversión en rentas vitalicias para mayores de 65 años.

Para más información sobre este punto mira el artículo “Si tienes más de 65 años ahorra impuestos reinvirtiendo tus plusvalías en rentas vitalicias

importanteAdemás, la plantilla la he mejorado con algunas advertencias y “alarmas” para los usuarios que no tienen conocimientos fiscales con el fin de no inducirles a un error y que no apliquen beneficios fiscales que no les corresponde.

Observaciones:

  • La plantilla no contempla 2 fechas de adquisición diferentes. Por tanto si vendéis por ejemplo un inmueble adquirido por herencia (50% al fallecer el padre y 50% al fallecer la madre), debéis introducirlo como dos ventas diferentes, aplicando a cada parte los gastos correspondientes. Lo mismo ocurre cuando se vende una casa construida por uno mismo, ya en este caso el terreno será de una fecha y el fin de obra de otra fecha diferente.
  • Tampoco contempla la mejoras realizadas en el inmueble en una fecha diferente, por tanto debéis calcular que % suponen sobre el valor de la venta y calcularlo como dos ventas diferentes.

Aunque para estos temas es mejor solicitar asesoramiento de un experto.

plantilla de excelDescarga: Plantilla para calcular el coste de vender un inmueble en 2014 o después.

Espero que os resulte de utilidad y me dejéis vuestra opinión cuando la uséis y si creéis que necesita algún cambio o mejora (aparte de las dos observaciones mencionadas) no dudéis en decírmelo, acepto críticas y sugerencias.

Nota: Todas mis plantillas son gratuitas, si las usas y crees que te han ayudado, recuerda hacer tu donativo para que siga trabajando en el mantenimiento, actualización y diseño de estas y otras nuevas ¡Te estaré muy agradecida por ello!

Por favor, valora mi tiempo y mi trabajo y mantén siempre la referencia del autor. Gracias

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Acerca de PILAR

Soy Licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Murcia. Auditora inscrita el el ROAC. Master en Contabilidad y Auditoría de Cuentas por el Instituto Universitario de Gestión Empresarial de la Universidad de Valencia. Master en Asesoría Fiscal por la Fundación Universidad Empresa de Murcia. He trabajo siete años en una de las seis primeras firmas de Auditoria y Asesoramiento Legal y Fiscal españolas. En la actualidad, desde 2001, desempeño funciones de mi especialidad en una entidad financiera. Y el resto del tiempo, divulgo parte de mis conocimientos en este Blog para ayudaros un poco a entender el complejo mundo de los impuestos y ofrezco mis servicios como asesora fiscal freelance.


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